Handelsblatt

MenüZurück
Wird geladen.

14.11.2016

08:15 Uhr

Immobilienmarkt Berlin

Hier baut keiner

VonJens Tönnesmann
Quelle:Zeit Online

Da klingeln die Alarmglocken: Hunderte motivierte Anleger investierten zum richtigen Zeitpunkt in den boomenden Berliner Immobilienmarkt. Trotzdem droht ihnen ein Riesenverlust. Wo ist ihr Geld hin?

Wenn Wohnraum knapp wird

Berliner Häuserkampf - Mieter gegen Eigentümer

Wenn Wohnraum knapp wird: Berliner Häuserkampf - Mieter gegen Eigentümer

Ihr Browser unterstützt leider die Anzeige dieses Videos nicht.

BerlinMitten in Berlin, in der Torstraße, klafft eine Baulücke, die so hässlich ist wie die Geschäfte, die mit ihr gemacht wurden. Mit dieser Adresse verbanden Hunderte Anleger die Hoffnung auf eine satte Rendite, als sie vor etwa fünf Jahren Geld im Fonds Metropolitan Estates Berlin anlegten. Seitdem sind die Wohnungspreise in Berlin-Mitte um 50 Prozent gestiegen. Eigentlich also haben die Anleger im perfekten Moment investiert. So wie Jörg W. Der Mittfünfziger lebt in einer ruhigen Wohnstraße in Wuppertal, in einem Mehrfamilienhaus, er ist ein umsichtiger Mann, kein Zocker. Der Nachrichtentechniker hat sein Leben lang gespart und in den Fonds investiert, die Sache schien sicher. Nun aber befürchtet W., einen Großteil der 30.000 Euro, die er eingesetzt hat, zu verlieren.

Eigentlich sollten in der Torstraße längst die Tor Lofts entstehen, ein Neubau vorn an der Straße und ein luxussanierter Altbau dahinter. Über Monate aber türmte sich in der Baulücke nur Schutt vor einem halb abgerissenen Haus aus dem 19. Jahrhundert. Im Keller hängen Tropfsteine von der Decke, unter dem Dach stehen Eimer, die Regen auffangen sollen. Anwohner erzählen, phasenweise habe die Baustelle ganz stillgestanden, seit Jahren sei wenig geschehen. „Wir wissen auch nüscht“, sagt eine Bewohnerin

Sinkende Immobilienrenditen: Das Leid der Vermieter

Sinkende Immobilienrenditen

Premium Das Leid der Vermieter

Die Wohnungspreise steigen schneller als die Mieten, und laut Experten wird sich der Trend fortsetzen. Käufer von vermieteten Wohnungen müssen sich mit geringeren Renditen begnügen – oder sollten die Stadt wechseln.

Die Frau wohnt in dem Altbau, der längst Luxuswohnungen beherbergen sollte. Die Tapete bröckelt, durch die Fenster zieht es, die Gasheizung stammt aus DDR-Zeiten. Sie würden ja ausziehen, sagt die Seniorin, wenn man ihr etwas Bezahlbares anböte, aber bitte in der Nähe, sie will in ihrem Kiez bleiben.

Die Baulücke in der Torstraße: Sie könnte eine Strategie sein. Offenbar bereichert sich eine Berliner Immobilienfirma, die Sanus AG, geschickt auf Kosten von Kleinanlegern und zum Leidwesen mancher Bewohner. Mit einer Anlageform, die so viele Skandale produziert hat, dass man eigentlich denken würde, dass niemand ihr mehr traut: geschlossene Fonds.

37 Prozent Rendite in drei Jahren

Es ist das Jahr 2011, als Jörg W. erstmals von dem Fonds mit dem Namen Metropolitan Estates Berlin hört, kurz MEB. Ein Berater einer Kölner Vermögensberatung schwärmt ihm von MEB vor. Im Prospekt des Fonds heißt es, Immobilien in Berlin hätten die höchsten Wertsteigerungen im Vergleich mit anderen Großstädten. Doch „paradoxerweise ist das Preisniveau für den Einstieg für Neubau- und Sanierungsvorhaben am Boden“. Anleger hätten deswegen eine einmalige Chance: „Der Zeitpunkt zum so günstigen Einstieg bei gleichzeitiger Erkenntnis über die steigenden Absatz- und Gewinnchancen ist ideal“, behauptet die Fondsgesellschaft. Und verspricht eine Rendite von 37 Prozent in nur drei Jahren.

37 Prozent Rendite. Da werden die einen skeptisch, und die anderen vergessen alle Vorsicht. Wie irrational hoch dieser Wert ist, zeigt sich noch deutlicher, wenn man berücksichtigt, dass vom investierten Betrag 15 Prozent bei den Maklern und der Fondsgesellschaft landen. Hinzu kommt ein Ausgabeaufschlag von 5 Prozent. De facto hätten die Immobilien in den drei Jahren also eine Rendite von mehr als 60 Prozent einspielen müssen, um das Versprechen zu halten. Selbst bei einem boomenden Wohnungsmarkt kaum zu schaffen.

Deutschlands Mietmarkt: Auf dem Land gibt's mehr fürs Geld

Zwei Quadratmeter mehr

Rund 95 Quadratmeter groß ist eine Wohnung, die sich die Deutschen im Schnitt für ein Viertel ihres Haushaltseinkommens leisten können. Dies ist das Ergebnis einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Entgegen den Hiobsbotschaften, die regelmäßig über steigende Mieten aus großen Städten gemeldet werden, sind das zwei Quadratmeter mehr als noch vor sechs Jahren.

Wie entwickelt sich der Mietmarkt?

Die Mieten sind laut IW in den vergangenen sechs Jahren um 10,2 Prozent gestiegen. Besonders dramatisch ist die Zunahme in Berlin mit 26 Prozent, in München mit 14 Prozent, in Köln mit 13 Prozent und in Hamburg mit zwölf Prozent. Allerdings liegt die Durchschnittsmiete nur in 20 der 402 Kreise über neun Euro je Quadratmeter, deutschlandweit zahlt man im Schnitt 6,90 Euro. Bezogen auf die Einkommen gibt das IW Entwarnung: Weil diese im gleichen Zeitraum um 11,5 Prozent stiegen, können sich die Menschen vielerorts größere Wohnungen leisten.

Warum steigen die Mieten aktuell?

Das IW spricht von einem „regelrechten Nachfrageboom“ in Ballungszentren und Universitätsstädten. Nach Berlin sind seit 2010 weitere 240.000 Menschen gezogen. Auch die hohen Mieten in München haben niemanden abgeschreckt: Dorthin zogen 140.000 Menschen. Durch die höhere Nachfrage wird Wohnraum knapper, und nicht nur die Immobilienpreise, sondern auch die Mieten steigen in diesen Gebieten.

Wie viel Geld sollte man eigentlich für die Wohnung ausgeben?

„25 Prozent des verfügbaren Einkommens sehen wir als vernünftiges Maß für eine Mietbelastung an“, sagt Ralph Henger, IW-Volkswirt mit dem Schwerpunkt Finanz- und Immobilienmärkte. „Kritisch wird es, wenn mehr als ein Drittel des Einkommens für die Miete verwendet wird.“

Wo können sich die Menschen damit am meisten Wohnraum leisten?

In ländlichen Gegenden. Am meisten Wohnfläche kann sich ein Durchschnittshaushalt im bayerischen Landkreis Dingolfing-Landau oder in Lüchow-Dannenberg (Niedersachsen) leisten, wo ein Viertel des Einkommens für 120 Quadratmeter reicht. Das zeigt die Gegenüberstellung von Wohnkosten und verfügbarem Einkommen des IW.

Wo reicht das Durchschnittseinkommen nur für kleine Wohnungen?

Das gilt vor allem für die Universitätsstädte. Dort ist nicht nur die Nachfrage hoch, die Einkommen der Studenten sind üblicherweise auch niedriger. In Trier, Freiburg, Heidelberg und Würzburg liegt die Wohnungsgröße, die die Menschen dort für 25 Prozent des Durchschnittseinkommens mieten können, bei nur 60 Quadratmetern. Ebenfalls eng wird es in Großstädten wie Berlin, München und Hamburg, wo das Geld für etwa 70 Quadratmeter reicht.

Sind auch die Nebenkosten wegen höherer Strompreise gestiegen?

Nein. Laut den Berechnungen des IW sind die Nebenkosten zwischen 2010 und 2016 nur um sieben Prozent gestiegen. Grund ist der Rückgang der Heizkosten in den vergangenen beiden Jahren.

Sollte nicht die Mietpreisbremse hohen Steigerungen entgegenwirken?

Erste Studien legen nahe, dass die 2015 eingeführte Regelung bisher keine Wirkung zeigt. „Die Mietpreisbremse ist in unseren Augen klassische Symbolpolitik“, sagt Henger. „Sie wirkt – wenn überhaupt - nur schwach, und dabei nicht mal in die richtige Richtung.“ Ähnlich sieht das der Eigentümerverband Haus & Grund: „Man hat da ein ganz schlechtes Gesetz gestrickt, das vorne und hinten nicht wirkt.“ Und auch beim Mieterbund sieht man keinen Effekt. „In Großstädten und Ballungszentren sind die Preissteigerungen nicht erklärbar, wenn die Mietpreisbremse greifen würde“, sagt ein Sprecher des Mieterbunds.

Wird man sich in Zukunft in einigen Gegenden Deutschlands keine Wohnungen mehr leisten können?

Die Experten des IW gehen eher vom Gegenteil aus. „Ohne den Zuzug von Flüchtlingen im vergangenen Jahr hätte die Dynamik in Deutschland sogar nachgelassen“, sagt Henger über die Entwicklung der Mietpreise. „Die Bautätigkeit zieht an.“ Bis das allerdings Wirkung zeigt, dauert es oft drei bis fünf Jahre. Der Mieterbund nimmt zwar an, dass die Flüchtlinge sich bislang nur bedingt am Wohnungsmarkt bemerkbar machen. Laut seinen Schätzungen fehlen in Deutschland jedoch 800 000 Wohnungen. Kurzfristig sehe man keine Änderung.

Warum dieser und andere Fonds mit ähnlichen Versprechen trotzdem empfohlen wurden? Einen Teil der Antwort liefert Karsten Ewert. Mit seiner Hamburger Fonds-Analysefirma Invest-Report bewertete er den MEB als „sehr gut“. Mithilfe dieser Analyse köderten Vermögensberater Anleger. Das Pikante: Bezahlt haben Ewert die Emissionshäuser oft selbst.

Zwischen 2.000 und 3.000 Euro habe er von den Anbietern der Fonds bekommen, wenn diese seine Analysen im Vertrieb einsetzten, sagt Ewert heute. Natürlich habe er versucht, „ein bisschen Objektivität“ zu wahren und „nicht zu euphorisch“ zu urteilen. Aber als Analyst müsse man seine Analysen nun einmal verkaufen. Ewert spricht auch deswegen so offen, weil er inzwischen nur noch selten Fonds bewertet. Aus Rücksicht auf die Anleger, schließlich seien geschlossene Fonds doch fast alle „scheiße“ gelaufen.

Das kann man so sagen.

Kommentare (5)

Selber kommentieren? Hier zur klassischen Webseite wechseln.  Selber kommentieren? Hier zur klassischen Webseite wechseln.

Herr Peter Klose

14.11.2016, 12:26 Uhr

Wer sich von versprochenen 37 Prozent Rendite locken lässt, betätigt sich selbst als Spekulant, was man wohl auch als mindestens moralisch fragwürdig bezeichnen kann.
Da hält sich das Mitleid mit denjenigen dann auch in Grenzen, die jetzt feststellen, dass andere noch wirksamer auf ihr Geld spekuliert haben, als sie auf die explodierenden Mieteinnahmen, die allein ja solche Renditen möglich machen würden.

Frau Annette Bollmohr

14.11.2016, 16:22 Uhr

"Zwischen 2.000 und 3.000 Euro habe er von den Anbietern der Fonds bekommen, wenn diese seine Analysen im Vertrieb einsetzten, (...). Aber als Analyst müsse man seine Analysen nun einmal verkaufen."

Noch Fragen?

Account gelöscht!

14.11.2016, 17:40 Uhr

Wer braucht denn " Online-Dating-Portale " wenn es Muckibuden zum Eisen biegen für uns Männer und für die Ladys den Knack-Po zum trainieren gibt ?

Wenn ich Lust habe auf Spielbank, dann mache ich das ja auch nicht Online am PC. Sondern ziehe mir einen eleganten Smoking an, fahre nach Wiesbaden und verbinde das Ganze mit einem Besuch im Gourmetrestaurant Ente und einer Übernachtung im Nassauer Hof.

Direkt vom Startbildschirm zu Handelsblatt.com

Auf tippen, dann auf „Zum Home-Bildschirm“ hinzufügen.

Auf tippen, dann „Zum Startbildschirm“ hinzufügen.

×