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26.12.2016

16:58 Uhr

Immobilienmarkt

Das große Wohnungsrätsel – Mangel trotz Leerstands

Kuriosität auf dem deutschen Wohnungsmarkt: Hunderttausende Wohnungen fehlen – gleichzeitig stehen fast zwei Millionen Wohnungen leer. Sogar manche Regionen mit schrumpfender Bevölkerung brauchen neuen Wohnraum.

In manchen Gegenden Deutschlands wird dringend neuer Wohnraum benötigt. dpa

Neubauten

In manchen Gegenden Deutschlands wird dringend neuer Wohnraum benötigt.

MünchenIn Sachen Wohnungsmarkt ist die Nachrichtenlage eindeutig: Es fehlen Wohnungen in Deutschland, viele Wohnungen. Gut 400.000 Wohnungen im Jahr müssten neu gebaut werden, um den Bedarf zu decken, schätzen Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) und viele Fachleute. Doch das ist nur eine Hälfte des Bilds: In ländlichen Regionen Deutschlands stehen fast zwei Millionen Wohnungen leer, schätzt das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung.

Deutschland ist zweigeteilt: In vielen Städten wächst die Bevölkerung wegen Zuwanderung und prosperierender Wirtschaft. Auf dem Land aber schwindet eine alternde Bevölkerung allmählich, keineswegs nur in Ostdeutschland. Eigentümlich: Sogar in manchen Kommunen mit schrumpfender Bevölkerung fehlen Wohnungen. Die Bedeutung des Worts Immobilie – „unbeweglich“ – illustriert den Kern des Problems: Die Bürger wandern und ziehen um, nicht jedoch ihre Häuser.

Deutschlands Mietmarkt: Auf dem Land gibt's mehr fürs Geld

Zwei Quadratmeter mehr

Rund 95 Quadratmeter groß ist eine Wohnung, die sich die Deutschen im Schnitt für ein Viertel ihres Haushaltseinkommens leisten können. Dies ist das Ergebnis einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Entgegen den Hiobsbotschaften, die regelmäßig über steigende Mieten aus großen Städten gemeldet werden, sind das zwei Quadratmeter mehr als noch vor sechs Jahren.

Wie entwickelt sich der Mietmarkt?

Die Mieten sind laut IW in den vergangenen sechs Jahren um 10,2 Prozent gestiegen. Besonders dramatisch ist die Zunahme in Berlin mit 26 Prozent, in München mit 14 Prozent, in Köln mit 13 Prozent und in Hamburg mit zwölf Prozent. Allerdings liegt die Durchschnittsmiete nur in 20 der 402 Kreise über neun Euro je Quadratmeter, deutschlandweit zahlt man im Schnitt 6,90 Euro. Bezogen auf die Einkommen gibt das IW Entwarnung: Weil diese im gleichen Zeitraum um 11,5 Prozent stiegen, können sich die Menschen vielerorts größere Wohnungen leisten.

Warum steigen die Mieten aktuell?

Das IW spricht von einem „regelrechten Nachfrageboom“ in Ballungszentren und Universitätsstädten. Nach Berlin sind seit 2010 weitere 240.000 Menschen gezogen. Auch die hohen Mieten in München haben niemanden abgeschreckt: Dorthin zogen 140.000 Menschen. Durch die höhere Nachfrage wird Wohnraum knapper, und nicht nur die Immobilienpreise, sondern auch die Mieten steigen in diesen Gebieten.

Wie viel Geld sollte man eigentlich für die Wohnung ausgeben?

„25 Prozent des verfügbaren Einkommens sehen wir als vernünftiges Maß für eine Mietbelastung an“, sagt Ralph Henger, IW-Volkswirt mit dem Schwerpunkt Finanz- und Immobilienmärkte. „Kritisch wird es, wenn mehr als ein Drittel des Einkommens für die Miete verwendet wird.“

Wo können sich die Menschen damit am meisten Wohnraum leisten?

In ländlichen Gegenden. Am meisten Wohnfläche kann sich ein Durchschnittshaushalt im bayerischen Landkreis Dingolfing-Landau oder in Lüchow-Dannenberg (Niedersachsen) leisten, wo ein Viertel des Einkommens für 120 Quadratmeter reicht. Das zeigt die Gegenüberstellung von Wohnkosten und verfügbarem Einkommen des IW.

Wo reicht das Durchschnittseinkommen nur für kleine Wohnungen?

Das gilt vor allem für die Universitätsstädte. Dort ist nicht nur die Nachfrage hoch, die Einkommen der Studenten sind üblicherweise auch niedriger. In Trier, Freiburg, Heidelberg und Würzburg liegt die Wohnungsgröße, die die Menschen dort für 25 Prozent des Durchschnittseinkommens mieten können, bei nur 60 Quadratmetern. Ebenfalls eng wird es in Großstädten wie Berlin, München und Hamburg, wo das Geld für etwa 70 Quadratmeter reicht.

Sind auch die Nebenkosten wegen höherer Strompreise gestiegen?

Nein. Laut den Berechnungen des IW sind die Nebenkosten zwischen 2010 und 2016 nur um sieben Prozent gestiegen. Grund ist der Rückgang der Heizkosten in den vergangenen beiden Jahren.

Sollte nicht die Mietpreisbremse hohen Steigerungen entgegenwirken?

Erste Studien legen nahe, dass die 2015 eingeführte Regelung bisher keine Wirkung zeigt. „Die Mietpreisbremse ist in unseren Augen klassische Symbolpolitik“, sagt Henger. „Sie wirkt – wenn überhaupt - nur schwach, und dabei nicht mal in die richtige Richtung.“ Ähnlich sieht das der Eigentümerverband Haus & Grund: „Man hat da ein ganz schlechtes Gesetz gestrickt, das vorne und hinten nicht wirkt.“ Und auch beim Mieterbund sieht man keinen Effekt. „In Großstädten und Ballungszentren sind die Preissteigerungen nicht erklärbar, wenn die Mietpreisbremse greifen würde“, sagt ein Sprecher des Mieterbunds.

Wird man sich in Zukunft in einigen Gegenden Deutschlands keine Wohnungen mehr leisten können?

Die Experten des IW gehen eher vom Gegenteil aus. „Ohne den Zuzug von Flüchtlingen im vergangenen Jahr hätte die Dynamik in Deutschland sogar nachgelassen“, sagt Henger über die Entwicklung der Mietpreise. „Die Bautätigkeit zieht an.“ Bis das allerdings Wirkung zeigt, dauert es oft drei bis fünf Jahre. Der Mieterbund nimmt zwar an, dass die Flüchtlinge sich bislang nur bedingt am Wohnungsmarkt bemerkbar machen. Laut seinen Schätzungen fehlen in Deutschland jedoch 800 000 Wohnungen. Kurzfristig sehe man keine Änderung.

Beispiel Bayern: Wer im boomenden Landkreis München ein gebrauchtes Einfamilienhaus kaufen will, muss dafür im Schnitt 1,5 Millionen Euro auf den Tisch legen, wie dem Immobilienmarktbericht der Staatsregierung zu entnehmen ist. Nur 270 Kilometer weiter nordöstlich könnte man in Selb nahe der tschechischen Grenze für den gleichen Preis ungefähr fünfzehn gleichwertige Häuser kaufen, ein Eigenheim ist für 100.000 Euro zu haben. „Wir haben ein Stadt-Land-Gefälle, das weiter zunimmt“, sagt Stephan Kippes, Leiter der Marktforschung beim Immobilienverband Deutschland Süd.

Die oberfränkische Kleinstadt Selb war einst Deutschlands Porzellanhauptstadt. Der Niedergang der Porzellanindustrie stürzte die Stadt in eine schwere Krise: Seit 1970 hat Selb 40 Prozent seiner Bevölkerung verloren. Die Einwohnerzahl ist von 25. 000 auf 15.000 zurückgegangen, ein weiterer Rückgang wird in den nächsten Jahren erwartet, wie fast überall im Norden und Osten Bayerns.

Bauamtsleiter Helmut Resch beziffert den Wohnungsleerstand auf sieben Prozent. „Das war vor einigen Jahren sogar noch höher“ sagt er. Nimmt man den Rückgang der Bevölkerung als Maßstab, müssten in Selb eigentlich noch wesentlich mehr Wohnungen leer stehen.

Die Stadtverwaltung hat einige nicht mehr benötigte Wohngebäude der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft abreißen lassen – und außerdem brauchen die Bürger heute wesentlich mehr Platz als früher. „Die Personenzahl pro Wohnung geht zurück“, sagt Immobilienexperte Kippes. „Das ist ein Trend, der den Bevölkerungsrückgang teilweise kompensiert.“ In Bayern gibt es heute 6,2 Millionen Wohnungen, fast doppelt so viele wie 1970. Die Bevölkerung dagegen wuchs nur um ein Fünftel.

Kommentare (2)

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Herr Stefan Nold

27.12.2016, 09:26 Uhr

Es müssen also mehr Wohnungen her. Andrerseits braucht jede Stadt eine grüne Lunge, damit sie lebenswert bleibt. Und die immer weiter fortschreitende Verdichtung hat Grenzen. Was tun? Vorschläge:
1. Jede Ehe, die hält, trägt zur Entlastung des Wohnungsmarkts bei (sie entlastet auch sonst die Umwelt, das Bildungssystem) - ganz abgesehen von dem großen persönlichen Glück, gemeinsam alt werden zu dürfen. Eine Investition in eine heile Familie ist nicht spießig, sondern gesellschaftspolitisch höchst sinnvoll. Der Staat sollte also Geld in die Hand nehmen, damit Paare, deren Beziehung in Schwierigkeiten geraten ist, zusammen bleiben. Denn nach jeder Scheidung braucht das Land im Schnitt eine Wohnung mehr.
2. In Ballungsgebieten sollten ältere Ehepaare mit Eigenheim dazu ermutigt werden, ihre leeren Kinderzimmer an Studenten, Auszubildende und junge Berufstätige zu vermieten.
3. Wer außerhalb der Ballungsgebiete wohnt darf nicht abgehängt sein. Maßnahmen:
a) Jedes größere Wohngebiet braucht eine Nahverkehrsanbindung, die diesen Namen verdient.
b) Der Nahverkehr muss pünktlich und zuverlässig sein. Wenn die Leute 2 Stunden zur Arbeit fahren müssen, sei es im Zug oder im Auto, immer in Angst, zu spät zur Arbeit zu kommen, dann suchen sie sich irgendwann eine Wohnung in der Großstadt und drücken in den Markt.
c) Nur mit fest planbaren Arbeitszeiten lassen sich Fahrgemeinschaften bilden, mit denen die Leute aus dem ländlichen Raum zu ihren Arbeitsplätzen kommen können.

Solche Maßnahmen senken die Renditen für städtische Immobilien, sie sind nun auch nicht gerade ein Konjunkturprogramm für die Bauwirtschaft, aber für die Gesellschaft als Ganzes scheinen sie doch besser zu sein, als ein blindes "Immer mehr".

Herr Norman Fischer

27.12.2016, 13:32 Uhr

Es muss nicht jeder in der Grossstadt leben. Insofern ermutigen die hoehen Preise die Leute die flexibel sind, etwa Rentner und Arbeitslose, sich woanders anzusiedeln.

Kontraproduktiv sind die ganzen mieterfreundlichen Gesetze. Als Vermieten überlegt man es sich dann sehr gut, ob und an wen man vermietet. Ich kenne Hauseigentümer in der Großstadt, die nach Auszug des Mieters nicht mehr vermieten, und die Wohnungen lieber leerstehen lassen.

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