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03.08.2012

15:33 Uhr

Immobilienverkäufe

Anleger bekommen nur, was übrig bleibt

VonReiner Reichel

Die vor der Auflösung stehenden offenen Immobilienfonds müssen ihre Gebäude verkaufen. Doch der Erlös geht nicht direkt an die Anleger - denn der Verkauf kostet Geld. Ob Amt, Bank oder Staat: Sie alle sind vorher dran.

Ein Objekt des Immobilienfonds KanAm Grundinvest in Paris. Pressebild

Ein Objekt des Immobilienfonds KanAm Grundinvest in Paris.

Offene Immobilienfonds haben in den nächsten Jahren Hunderte Gebäude zu verkaufen. Die, die aufgelöst werden, müssen verkaufen. Die anderen, die die Krise vor vier Jahren überlebt haben, trimmen mit Verkäufen ihr Portfolio auf Rendite. In jedem Fall gilt: Verkaufen kostet Geld.

Das fängt damit an, dass für Gebäude, deren Bewertung länger als drei Monate zurückliegt, in der Regel eine Nachbewertung in Auftrag gegeben wird. Laut Gesetz muss der Verkehrswert einer Fondsimmobilie mindestens einmal im Jahr von unabhängigen Sachverständigen geschätzt werden. Solche Nachbewertungen kosteten etwa 0,07 Promille des Verkehrswertes, also 7 000 Euro für eine Immobilie im Wert von 100 Millionen Euro, plus Reisekosten, berichtet Uwe Ditt, Vorstandsvorsitzender des Immobiliensachverständigenverbandes BIIS.

Gescheiterte offene Immobilienfonds

Kanam US Grundinvest

Status: in Auflösung

Volumen aktuell: 55 Mio. €

Volumen 31.10.2008: 478 Mio. €

Anteilspreis: 8,01 €

Kurs Börse Hamburg: 5,41 €

Kursabschlag vom Anteilspreis: -32,5 %

Ankündigung der Auflösung: 30.09.10

Degi Europa

Status: in Auflösung

Volumen aktuell: 845 Mio. €

Volumen 31.10.2008: 1681 Mio. €

Anteilspreis: 32,33 €

Kurs Börse Hamburg: 20,80 €

Kursabschlag vom Anteilspreis: -35,7 %

Ankündigung der Auflösung: 22.10.10

Morgan Stanley P2 Value

Status: in Auflösung

Volumen aktuell: 647 Mio. €

Volumen 31.10.2008: 1671 Mio. €

Anteilspreis: 20,93 €

Kurs Börse Hamburg: 11,02 €

Kursabschlag vom Anteilspreis: -47,3 %

Ankündigung der Auflösung: 26.10.10

TMW Weltfonds

Status: in Auflösung

Volumen aktuell: 673 Mio. €

Volumen 31.10.2008: 1006 Mio. €

Anteilspreis: 43,95 €

Kurs Börse Hamburg: 25,30 €

Kursabschlag vom Anteilspreis: -42,4 %

Ankündigung der Auflösung: 31.05.11

Axa Immoselect

Status: in Auflösung

Volumen aktuell: 2463 Mio. €

Volumen 31.10.2008: 3609 Mio. €

Anteilspreis: 51,14 €

Kurs Börse Hamburg: 29,45 €

Kursabschlag vom Anteilspreis: -42,4 %

Ankündigung der Auflösung: 19.10.11

Degi International

Status: in Auflösung

Volumen aktuell: 1563 Mio. €

Volumen 31.10.2008: 2503 Mio. €

Anteilspreis: 43,51 €

Kurs Börse Hamburg: 30,35 €

Kursabschlag vom Anteilspreis: -30,2 %

Ankündigung der Auflösung: 25.10.11

Kanam Grundinvest

Status: in Auflösung

Volumen aktuell: 3924 Mio. €

Volumen 31.10.2008: 4622 Mio. €

Anteilspreis: 54,85 €

Kurs Börse Hamburg: 34,70 €

Kursabschlag vom Anteilspreis: -36,7 %

Ankündigung der Auflösung: 29.02.12

SEB Immoinvest

Status: eingefroren

Volumen aktuell: 6336 Mio. €

Volumen 31.10.2008: 6212 Mio. €

Anteilspreis: 54,46 €

Kurs Börse Hamburg: 36,75

Kursabschlag vom Anteilspreis: -32,5 %

CS Euroreal

Status: eingefroren

Volumen aktuell: 6000 Mio. €

Volumen 31.10.2008: 6537 Mio. €

Anteilspreis: 57,80 €

Kurs Börse Hamburg: 42,09 €

Kursabschlag vom Anteilspreis: -27,2 %

Quellen

BVI, Thomson Reuters, HB Research

Doch, was dann kommt, wird für die Anleger viel teurer: Gebühren für Makler, Rechtsanwälte, Notare und Ämter. Allerdings, was dann noch übrig bleibt, geht nicht komplett in die Kasse eines Fonds, wie das Beispiel des Verkaufs eines Wolkenkratzers durch den Kanam Grundinvest zeigt.

Denn sobald der Käufer zahlt, bedienen sich als Erstes die Bank, sofern das Gebäude beliehen ist, und der Staat. Der Kredit muss zurückgezahlt werden. Geschieht dies vorzeitig, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Zwar nutzen offene Immobilienfonds die maximale Beleihungsquote von 50 Prozent für ihr Gesamtportfolio in der Regel bei weitem nicht. Aber Einzelobjekte können durchaus höher beliehen sein. Typischerweise werden Gebäude außerhalb der Euro-Zone am höchsten belastet. Das hat steuerliche Vorteile und dient darüber hinaus dazu, das Währungsrisiko zu reduzieren.

Der Staat besteuert den Veräußerungsgewinn. Es kann vorkommen, dass Steuern auf den Veräußerungsgewinn anfallen, obwohl der Fonds das Objekt mit einem Buchverlust verkauft hat. Ein Beispiel: Ein Fonds in Abwicklung hat das Gebäude vor acht Jahren für 75 Millionen Euro gekauft. In den Büchern steht es zum Zeitpunkt des Verkaufs mit einem Verkehrswert von 100 Millionen Euro und wird für 90 Millionen Euro verkauft. Dann reduziert sich der Anteilspreis entsprechend dem Buchverlust von zehn Millionen Euro. Doch zusätzlich müssen 15 Millionen Euro versteuert werden. Vorsichtshalber bilden Fonds für solche Fälle Steuerrückstellungen, doch die reichen nicht in jedem Fall aus.

Auch was dann noch von der Kaufpreiszahlung übrig bleibt, wird nicht vollständig an die Anleger ausgezahlt. Denn der Fonds muss Mittel für den laufenden Geschäftsbetrieb einbehalten.

Kommentare (2)

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Privatier

03.08.2012, 16:11 Uhr

Ist halt wie bei allen Fonds. Viele verdienen sich, ohne Risiko, auf Kosten der Anleger, dumm und dusselig.
Geldgeschäfte macht man selbst. Und wenn man das nicht kann, gibt man es besser aus, bevor es andere tun.

BaBernd

03.08.2012, 16:44 Uhr

...und Sie meinen, wenn Sie selbst die Geschäfte tätigen, fallen keine der o.g. Kosten (Vorfälligkeitsentschädigung, Notar, Makler, Ämter, Steuern etc.) an????

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