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08.01.2005

09:00 Uhr

Institutionelle Investoren wollen mehr Geld in Immobilien anlegen, kaufen aber lieber im Ausland

Deutschem Büromarkt fehlen Impulse

VonAnnhe Wiktorin (Handelsblatt)

Auf dem europäischen Büroimmobilienmarkt scheint das Schlimmste überstanden. Nach vier Jahren rückläufiger Nachfrage, sinkenden Mieten und stetig steigenden Leerstandsquoten könnte das neue Jahr die lang erhoffte Trendwende bringen. Soweit die gute Nachricht. Die schlechte Nachricht: In Deutschland dürfte die Erholung noch mindestens ein Jahr länger auf sich warten lassen.

HB DÜSSELDORF. Dabei steigt gleichzeitig das Interesse vor allem deutscher institutioneller Anleger, also Banken, Versicherungen und Pensionskassen, am Immobilieninvestment. Wie eine aktuelle Studie der Bad Homburger Feri Institutional Management GmbH unter den 116 bedeutendsten institutionellen Anlegern ergab, planen mehr als 60 Prozent der Befragten eine Ausweitung des Immobilienanteils am Gesamtvermögen. „Die Immobilienanlage wird vor allem wegen ihrer geringen Volatilität geschätzt“, erläutert Feri-Geschäftsführer Hartmut Leser das wieder steigende Interesse der Großanleger. Mit anderen Worten: Das Investment ins Betongold verspricht zwar nicht die höchsten, im Vergleich zu Aktien aber doch stabile Renditen – und das bringt Ruhe ins Depot.

Als Indiz für den kurz bevorstehenden Aufschwung des deutschen Immobilienmarktes sieht der Anlageexperte diesen Trend indes nicht: „Das Interesse unserer institutionellen Kunden richtet sich in erster Linie auf das Immobilieninvestment im Ausland.“

Für die Skepsis gegenüber einem Investment im eigenen Land gibt es gute Gründe. „Es fehlt in Deutschland immer noch der zündende Marktimpuls“, urteilt Thomas Beyerle, Chefanalyst der Degi, Immobilienfondstochter der Allianz- Dresdner-Gruppe. „Zwar haben sich die Vermietungsumsätze im vergangenen Jahr insgesamt stabilisiert“, berichtet der Experte, und wertet dies als durchaus positives Signal. Bei näherer Betrachtung indes erweise sich, dass es sich dabei vor allem um Flächentausch handelt. „Kurzfristig werden Neuanmietungen eher zum Zweck der Rationalisierung und nicht zur Flächenerweiterung getätigt.“ Die Folge: Das Angebot an kurzfristig verfügbarer Bürofläche erhöhte sich auch im Jahr 2004 noch einmal, die Leerstandsquoten stiegen und liegen in den fünf so genannten deutschen Immobilienhochburgen – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München – durchschnittlich bei gut zwölf Prozent. DIP Deutsche Immobilien- Partner, ein Verbund von acht bundesdeutschen Maklerhäusern, beobachtet daher einen sich weiter verschärfenden „Druck zur Aussonderung nicht mehr marktfähiger Bürobestände“ und einen nach wie vor harten Wettbewerb um Büromieter, der die Mieten an allen Standorten weiter unter Druck setzt.

„Das große Sorgenkind ist nach wie vor Frankfurt am Main“, sagt Helge Scheunemann, Chef des Deutschland-Research bei Immobilienberater Jones Lang Lasalle (JLL) in Hamburg. In der Bankenmetropole wurde im vergangenen Jahr ein Drittel weniger Bürofläche nachgefragt als 2003. Entsprechend viele Quadratmeter stehen – nicht nur in den Hochhäusern – am Main leer: nach DIP-Angaben stieg die Leerstandsquote von knapp 14 auf aktuell mehr als 17 Prozent an. „Verlierer sind dabei, übrigens nicht nur in Frankfurt, Bestandsobjekte, die heutigen Anforderungen an ein modernes Bürogebäude nicht mehr genügen, und Objekte in Randlagen“, beobachtet Beyerle. „Triple-A-Gebäude an Triple-A-Standorten werden hingegen zu den Gewinnern zählen, auch wenn sie derzeit noch leer stehen.“ Überhaupt hat der Analyst den Glauben an die Widerstandskraft des deutschen Finanzzentrums keineswegs verloren. Frankfurt sei Deutschlands dynamischster Büromarkt: Gemessen am Büroflächenbestand werden hier im zehnjährigen Mittel mehr Büroquadratmeter neu vermietet als anderswo in Deutschland. „Deshalb verkraftet die Stadt auch höhere Leerstandsraten als kleinere Büromärkte.“ Überdies sei die Mainmetropole mit München der „einzige deutsche Bürostandort von internationaler Bedeutung“.

Ob indes schon im kommenden Jahr mehr ausländisches Kapital als bisher nach Deutschland fließen wird, ist unter den Experten durchaus umstritten. Zwar sind sich alle Beobachter einig, dass der Trend zum grenzüberschreitenden Immobilieninvestment ungebrochen ist. Auch zeigen die Aktivitäten insbesondere anglo-amerikanischer Investoren, allen voran der großen Fonds, die im vergangenen Jahr große deutsche Wohnimmobilienportfolien erworben haben, dass auch der hiesige Immobilienmarkt durchaus Investmentchancen bietet. Dennoch sei, so Robert Orr, JLL-Europa-Chef, der Anteil grenzüberschreitender Investitionen in Deutschland im europäischen Vergleich noch immer unterdurchschnittlich. Wenn der Anteil ausländischen Kapitals auf den deutschen gewerblichen Immobilienmärkten steige – und das werde er zweifellos, ist der Brite überzeugt -, „dann wird dies eher eine Folge der Tatsache sein, dass Großbritannien, aber auch Frankreich oder Schweden aufgrund sinkender Renditen an Attraktivität verlieren.“ Frühestens 2006, da sind sich die Auguren einig, soll es aber auch auf den deutschen Büromärkten wieder aufwärts gehen.

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