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24.03.2014

14:36 Uhr

Interview zur Mietpreisbremse

„An Populismus grenzende Betriebsamkeit“

VonJens Hagen

Die Mietpreisbremse soll Wohnraum bezahlbar machen. Der Immobilienprofi Manfred Binsfeld erklärt, warum die Ziele der Regierung unrealistisch sind und das neue Gesetz sogar für steigende Mieten sorgen könnte.

Ein neues Gesetz soll die Kredite von Privatleuten neu regeln. Bei Immobilienkrediten gibt es Kritik. Getty Images

Ein neues Gesetz soll die Kredite von Privatleuten neu regeln. Bei Immobilienkrediten gibt es Kritik.

Herr Binsfeld, der Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse liegt vor. Lösen die Pläne die Probleme auf dem Wohnungsmarkt?
Die Mietpreisbremse ist höchstwahrscheinlich nicht geeignet, die Probleme auf dem Wohnungsmarkt zu lösen. Sie wirkt eher in die andere Richtung, da sie den Wohnungsmangel – das eigentliche Problem – nicht beseitigt, sondern den Wohnungsneubau dämpfen wird und somit mittelfristig Mietsteigerungen herbeiführt.

Manfred Binsfeld, Leiter Immobilienmarkt-Research bei Feri Eurorating. PR

Manfred Binsfeld, Leiter Immobilienmarkt-Research bei Feri Eurorating.

SPD-Politiker sprechen von „exzessiven Mietsteigerungen“ in den Metropolen. Musste die Politik nicht aktiv werden?
Ob die Mietsteigerungen exzessiv sind und wie repräsentativ diese sind, ist durchaus umstritten. Beträchtliche Mietsteigerungen gibt es allenfalls in den attraktiven Metropolen und beliebten Universitätsstädten und auch dort nur in den angesagten Stadtteilen. Grundsätzlich darf man auch nicht vergessen, dass der Immobilienmarkt einen starken Zyklus hat. So sind die Mieten in Deutschland zwischen 1990 und 2005 real gesunken. Ein Teil der jetzigen Entwicklung ist deshalb ein Nachholeffekt.

So funktioniet die Mietpreisbremse

Obergrenze

Der 40-seitige Gesetzesentwurf von Justizminister Heiko Maas sieht vor, dass in gefragten Wohnlagen die Mieten bei Wiedervermietung nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Bislang können Eigentümer die Miethöhe beim Abschluss neuer Verträge praktisch frei festlegen.

Neubau

Neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen sollen bei Erstvermietung von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen sein.

Hohe Mieten

Wenn die bisherige Miete höher als die Vergleichsmiete war, soll der Vermieter diese Miete weiter verlangen können. Spätere Mieterhöhungen sind ebenfalls möglich; hier greifen dann die Regelungen für Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen in angespannten Wohnlagen: maximal 15 Prozent in drei Jahren.

Modernisierungen

Bei kleineren Modernisierungen können bislang bis zu elf Prozent der Kosten auf die Mieter umgelegt werden. Diese Regelung will der Bundesjustizminister aber in einem zweiten Schritt verschärfen.

Staffelmieten

Hier muss jeder Betrag bei Fälligkeit auf Wirksamkeit überprüft werden.

Auswahl der Regionen

Die Länder sollen ermächtigt werden, Gebiete mit knappen Wohnungsmärkten auszuweisen. Bislang ist noch nicht klar, nach welchen Kriterien das geschehen soll.

Makler

Die Maklergebühr soll künftig vom Vermieter getragen werden.

In den Großstädten fällt dieser Nachholeffekt aber ziemlich kräftig aus.
Den jetzigen Ungleichgewichten in den Metropolen und Universitätsstädten hätte die Politik viel früher begegnen müssen, beispielsweise mit einer zeitgemäßen und ordnungspolitisch passenden Wohnungsbauförderung.

Sorgen die Pläne für Entlastung?
Mit den geplanten Maßnahmen kommt man den Mietern auf den ersten Blick entgegen. Das eigentliche Problem des Wohnungsmangels wird damit aber nicht behoben. Im Gegenteil: Die jetzigen Pläne führen eher zu Mietanpassungen von Bestandswohnungen, die zuvor aufgrund der zu erwartenden Mieterhöhungen bei Wiedervermietungen unterlassen wurden. Dazu kommen zahlreiche Ausweichreaktionen auf Vermieterseite, verstärkte Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen sowie geringere Investitionen in Sanierung und Modernisierung.

Wie beurteilen sie die zentrale Regel, dass bei einem Mieterwechsel die neue Miete in den Metropolen künftig maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen darf?
Es ist schwer zu quantifizieren, welche Folgen eine Mietpreisbremse bei zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete haben wird. Generell aber hat jede Deckelung eine preisdämpfende Funktion. Andererseits könnte es auch zu kurzfristigen Vorzieheffekten bei der Erhöhung der Mieten kommen. Vermieter könnten die Gelegenheit nutzen wollen, die Miete noch mal kräftig zu erhöhen, ehe sie künftig mit geringeren Mietsteigerungen zufrieden sein müssen.

Der Bundesjustizminister rechnet die einer Entlastung der Mieter um genau 854,2 Millionen Euro pro Jahr. Ist das realistisch?
Das ist eine sehr einfache Kalkulation auf der Basis von Annahmen, die nicht sonderlich realistisch sind. Insofern ist die Zahl reines Wunschdenken.

Kommentare (21)

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21.03.2014, 12:29 Uhr

Ich bin Vermieter in einer Studentenstadt. Viele junge Menschen suchen dort eine kleine Wohnung nur für kurze Zeit, oft z.B. für ein Auslandssemester über mehrere Monate. Wenn nun Vermieter den Makler zahlen sollen (oder den Aufwand haben) ist die Vermietung an diese Personen ein Minusgeschäft und die Dauer der Mietverhältnisse wird für die Wirtschaftlichkeit eine relevante Größe.

Im Übrigen hätte man die Maklergebühr auch einfacher drücken können: Nämlich indem man den Vermietern erlaubt, selbst eine Gebühr für den Mieterwechselaufwand zu erheben. Das ist momentan nicht erlaubt, also hat man entweder Aufwand umsonst oder man bestellt den teureren Makler.

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21.03.2014, 13:11 Uhr

Ich bin sowohl Mieter als auch Vermieter. Daher sehe ich die emotionale und populistische Debatte vermutlich eher neutraler. Und ich freue mich über dieses Interview. Es steht zu hoffen, dass unsere populistischen Politiker, welche nun einmal die Hauptschuldigen für die Explosion der Wohnkosten sind, dieses Interview auch lesen.
Es wurden eigentlich alle Argument genannt. Bis vielleicht auf eines: Unsere Kommunen bereichern sich nicht nur bei den Nebenkosten immer mehr. Auch haben sie ein Interesse an immer höheren Grundstückspreisen. Jetzt den schwarzen Peter vom Preistreiber Staat auf die Investoren zu schieben ist nicht nur scheinheilig. Es ist geradezu unverschämt.

Account gelöscht!

21.03.2014, 13:43 Uhr

Ein Lob dem Handelsblatt. Versuchen deutsche "Qualitätsmedien" uns sonst immer weiszumachen, dass Populismus gleichbedeutend mit "Kritik am linken Mainstream ist". Linker Populismus wird dagegen nie als Populismus bezeichnet.

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