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09.01.2009

16:33 Uhr

Krise trifft zuerst zweitklassige Objekte

Büromarkt: Qualität zahlt sich noch aus

VonReiner Reichel

Neue Situation - alte Mechanismen: Neu ist für die Vermietungsprofis des Büromarktes, dass sie mit der voraussichtlich schwersten Rezession in der deutschen Nachkriegszeit konfrontiert werden. Alt ist, dass die Nachfrage nach Büroraum nachlässt und zuerst die zweitklassigen Objekte trifft. Die Folge: sinkende Mieten. Um den Umfang der Abschläge zu verschleiern, werden Zugaben, so genannte Incentives, gereicht.

Modell des siegreichen Entwurfs für den Neubau der Europäischen Zentralbank: Wie viele andere Immobilienprojekte wurde auch der Bau dieses Gebäudes verschoben. Foto: ap ap

Modell des siegreichen Entwurfs für den Neubau der Europäischen Zentralbank: Wie viele andere Immobilienprojekte wurde auch der Bau dieses Gebäudes verschoben. Foto: ap

DÜSSELDORF. Der Fluch des Investmentmarktes, die restriktive Kreditvergabe der Banken, kann zum Segen für den Mietmarkt werden, weil er den Neubau und damit die Zunahme des Leerstands bremst.

Die im vergangenen Jahr von Quartal zu Quartal abnehmenden Neuvermietungen (siehe Grafik) werden sich in diesem Jahr fortsetzen. Rund 3,5 Mio. Quadratmeter (qm) Bürofläche wechselten im Jahr 2008 in den von Dienstleister Atisreal betrachteten neun deutschen Bürometropolen den Nutzer. Der Neuvermietungsumfang werde in diesem Jahr in den analysierten Städten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart um zehn bis 15 Prozent nachlassen, erwartet Atisreal-Geschäftsführer Piotr Bienkowski.

Abgesehen davon, dass nur dann zusätzlicher Büroraum nachgefragt wird, wenn die Wirtschaft wächst, in einer Rezession jedoch Mieter wegen Insolvenz ausfallen, nimmt die Bereitschaft umzuziehen ab. Denn Umzüge kosten Geld. Und die Unternehmen sind gegenwärtig auf dem Spartrip. Das rückt die Gesamtmietbelastung in den Fokus. Sparen lässt sich auch dann noch, wenn eine steigende Nettomiete durch stärker sinkende Nebenkosten überkompensiert wird. Dadurch seien viele neue Gebäude in der gegenwärtigen Situation im Vorteil, sagt Bienkowski.

Qualität zeigt sich auch in einer guten Verkehrsanbindung. Mehr als 1 000 Meter Entfernung zum nächsten öffentlichen Verkehrsmittel sind in Großstädten ein Malus. So setzt wieder ein, was aus früheren Zyklen bekannt ist: „Die Vermieter schwächerer Objekte werden aggressiv Mieten reduzieren“, erwartet Bienkowski. Und sie werden die Vermieter der besseren Objekte in den Abwärtsstrudel mitziehen, gibt der Experte zu verstehen.

Atisreal-Wettbewerber Jones Lang Lasalle (JLL) erwartet in diesem Jahr den stärksten Rückgang der Bürospitzenmieten in Europa seit 15 Jahren. Tröstlich für die Branche in Deutschland: Den heimischen Markt soll es weniger treffen als andere. Für Frankfurt wird ein Abschwung von 9,5 Prozent, am unteren Ende für Düsseldorf und Berlin von etwa 4,5 Prozent prognostiziert. Die Experten der Deutschen Bank sehen Deutschland im europäischen Vergleich ähnlich. Sie gehen von fünf Prozent Minus für Frankfurt, Hamburg und München aus.

In Statistiken sind diese Mietnachlässe nicht sofort ablesbar. Mietrabatte werden in Form kostenloser Ein- und Umbauten, Renovierungen und mietfreien Zeiten gewährt. Solche Incentives haben bereits zugelegt, berichtete JLL-Analyst Helge Scheunemann kürzlich. Die Effektivmiete liege bereits 15 Prozent unter der Nominalmiete.

Dass Mieter wenig energieeffiziente, schlecht ausgestattete Objekte in B-Lagen meiden, führt dazu, dass nicht nur der Leerstand, sondern vor allem der so genannte Sockelleerstand der nahezu unvermietbaren Gebäude steigt. Im Schnitt um 1,5 Prozentpunkte auf 10,2 Prozent binnen 2009 schätzt Bienkowski. Wettbewerber JLL erwartet 10,1 Prozent. Wenn er nicht stärker steigt, dann deswegen, weil es sich bei den gegenwärtig rund 8,8 Mio. qm projektierter Neubaufläche um erschlossene Flächen handelt. Wann sie bebaut werden, steht nicht fest. Viele Projekte werden verschoben – wie der EZB-Neubau.

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