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30.03.2012

09:45 Uhr

Leerstand

Wenn der Mieter auszieht

VonKarin Schüttrumpf

Allein in Berlin stehen 130.000 Wohnungen leer, auch im Westen der Republik gehören unbewohnte Häuser längst zum Stadtbild. Wie Vermieter leere Immobilien vermeiden können.

Leerstände im Osten der Republik. ZB

Leerstände im Osten der Republik.

DüsseldorfVor 30 Jahren zogen die Eheleute in ihre Mietwohnung. Kurz nacheinander verstarben Mann und Frau. Nach den Beerdigungen verging ein Jahr bis die Wohnung geräumt, die Böden, Wände, Decken und die elektrischen Leitungen saniert waren. Den Leerstand nutzte der Vermieter, um die in dieser Wohngegend üblichen Balkone anzubauen. Für den Vermieter war das ein teures Jahr, denn neben den fünfstelligen Renovierungs- und Modernisierungskosten verbuchte der Eigner durch den Mietausfall Verluste. Zumal Strom, Wasser und Heizung ebenfalls zu seinen Lasten gingen.

Definition: Leerstand

Erhaltungsaufwand

Dies sind Ausgaben, bei denen Vorhandenes repariert oder ersetzt wird. Sie darf der Immobilieneigentümer sofort steuermindernd geltend machen.

Herstellkosten

Darunter versteht der Fiskus die Kosten, die eine Immobilie besser, schöner oder größer machen. Die Ausgaben dafür müssen als Abschreibungen über die Nutzungsdauer verteilt werden.

Abgrenzung

In ein Haus werden neue Fenster eingebaut. Ersetzen diese Fenster die alten, undicht gewordenen Scheiben und Rahmen, so ist das Erhaltungsaufwand, der sich sofort steuermindernd auswirkt. Das gleiche Fenster könnte aber auch die Wohnqualität und damit die Substanz des Hauses verbessern. Um die Ausgaben direkt abzusetzen, müssen sie in der Steuererklärung als Erhaltungsaufwand gekennzeichnet sein.

Lange Leerstände in Mietwohnungen sind in Deutschland längst kein Einzelfall mehr. Auch hohe Leerstandsquoten nicht. Obwohl Berlin als Wohnort sehr begehrt ist, stehen allein dort mehr als 130.000 Mietwohnungen leer. Das ergab eine Analyse des Berliner Senats. Das zeigt: Mancher Wohnblock erfüllt nicht mehr die gestiegenen Ansprüche der Mieter. Wo das noch der Fall ist, gilt eine Leerstandsquote von zwei bis drei Prozent durch Umzüge oder Baumaßnahmen als normal. Das nennen die Experten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung die „Fluktuationsreserve“.

Leerstände von rund 15 Prozent, wie sie häufiger in den neuen Ländern anzutreffen sind, zerstören dagegen nachhaltig das Wohnumfeld. Das Quartier wird immer unattraktiver. Solche Areale gibt es allerdings auch im Westen und sie werden zunehmen.

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