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22.01.2007

12:04 Uhr

Lobbyisten gegen Regierungspläne

Immobilienfonds kritisieren Reformen

VonReiner Reichel

Kein Geschäft ohne Risiko – es wird befürchtet, dass die im Zuge der Reform des Investmentgesetzes angedachten sicherheitsorientierten Fonds keine Anleger mehr anlocken. Kritiker sehen bei der Reform zu wenig Handlungsspielraum und verringerte Renditechancen.

Neue Kriterien für offene Immobilienfonds (Quelle: Bundesfinanzministerium/Börsenzeitung)

Neue Kriterien für offene Immobilienfonds (Quelle: Bundesfinanzministerium/Börsenzeitung)

DÜSSELDORF/FRANKFURT. Die Kritik der Immobilienfondsbranche an der Novellierung des Investmentgesetzes wächst. Es wird befürchtet, dass die vom Gesetzgeber geplanten sicherheitsorientierten Fonds keine Anleger mehr finden werden. Selbst für renditeorientierte Fonds wird ein zu geringer Anlagespielraum beklagt. Neue Bewertungsregeln provozieren Unzufriedenheit.

Am Donnerstag vergangener Woche hatte die Bundesregierung den ersten Entwurf für ein novelliertes Investmentgesetz vorgestellt. Sie verspricht sich davon einen besseren Schutz der Anleger durch mehr Transparenz. Die dort vorgesehene Einteilung der offenen Immobilienfonds in sichere und renditeorientierte Immobilienfonds soll Anlegern Risiken bewusster machen. Im Jahr 2006 waren mehrere Fonds zeitweise geschlossen worden.

Barbara Knoflach, Geschäftsführerin der SEB Immobilien-Investment GmbH, befürwortet zwar Risikoklassen für offene Immobilienfonds, beklagt aber die restriktiven Anlageregeln – vor allem bei den sicherheitsorientierten Fonds. Gernot Archner, Geschäftführer des Immobiliensachverständigenverbandes BIIS, befürchtet, dass die Anlagerestriktionen zu einem Renditeverfall bei sicherheitsorientierten Fonds führen. „Den sicherheitsorientierten Fonds wird es nicht mehr geben. Kein Anleger wird ihn haben wollen“, sagte Archner.

Zu den kritisierten Restriktionen zählt die – für sicherheitsorientierte Fonds noch stärker als bisher – limitierte Fremdkapitalaufnahme (s. Tabelle). Bärbel Schomberg, Chefin der Degi Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds, beklagt dass damit Hebeleffekte zu wenig genutzt werden können. Aktuell sind die Zinsen niedriger als die Mietrenditen. In dieser Situation steigt die Eigenkapitalrendite um so stärker, je höher der Fremdkapitalanteil gewählt wird.

Reinhard Kutscher, Vorsitzender des Immobilienausschusses im BVI, kündigte gegenüber dem Handelsblatt an, im Interesse einer stärkeren internationalen Wettbewerbsfähigkeit der offenen Immobilienfonds Nachbesserungsvorschläge zum Gesetz einzubringen.

Besonders die neuen Bewertungsregeln stoßen bei BVI und BIIS auf Widerstand. Beide lehnen die Bewertung indirekt über Immobiliengesellschaften gehaltener Gebäude durch die Investmentgesellschaften selbst mit Nachdruck ab. „Der Vorschlag, indirekt gehaltene Immobilien von der Kapitanlagesellschaft selbst bewerten zu lassen, ist mit dem Grundsatz der Bewertung durch unabhängig Dritte nicht vereinbar“, sagt beispielsweise Degi-Chefin Bärbel Schomberg. SEB-Kollegin Barbara Knoflach wundert sich über die Lockerung des Anlegerschutzes in diesem Punkt. Fonds würden dadurch Unternehmen gleich gestellt, die ihre Liegenschaften nach unterschiedlichen Verfahren selbst bewerten. Im Extremfall könne dies dazu führen, dass eine Fondsgesellschaft den Wert ihres Fonds weitgehend selbst bestimmt, befürchtet der BVI. Der Spielraum sein besonders groß, wenn ein Fonds die Obergrenze ausschöpfe und 60 Prozent seines Vermögens in Beteiligungen halte.

Der Gesetzesentwurf sieht vor, dass zwei Gutachter unabhängig voneinander Immobilien bewerten und bei großen Differenzen ein dritter als Obergutachter hinzugezogen wird. „Die geplante Neuregulierungen suggeriert zu Unrecht, in der Vergangenheit sei falsch bewertet worden“, kritisiert der BVI. Kritiker der Branche wie der Rosenheimer Stefan Loipfinger monierten in der Vergangenheit mehrfach zu geringe Abwertungen. Abwertungen senken die Anteilspreise und damit auch die Fondsrendite. Einem weiteren Kritikpunkt der Experten trägt der Regierungsentwurf Rechnung: Die Performance steigernden Einwertungsgewinne wird es nicht mehr geben. Fonds müssen neue Immobilien zum Einkaufspreis in die Bücher nehmen. Einwertungsgewinne entstehen, wenn es Fondsanbietern gelingt, Gebäude zu Preisen unter von Sachverständigen ermittelten Verkehrswerten zu kaufen.

Zu solchen Differenzen wird es schon deswegen nicht mehr kommen, weil Fondsanbieter Immobilien vor Ankauf nicht mehr bewerten lassen müssen. Bisher limitierten die von Sachverständigen festgestellten Werte die Einkaufspreise der Fonds. Sachverständigen-Vertreter Archner fürchtet nun Missbrauch: Fonds verdienten an Transaktionsgebühren, die die Anleger zahlen – je teurer angekauft wird, umso mehr. Stiegen die Preise, falle dies nicht auf.

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