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07.04.2015

14:37 Uhr

Luxusimmobilien

Milliardär zahlt Rekordsumme für New Yorker Wohnung

Noch nie war Luxus so teuer: 77,5 Millionen Dollar blätterte ein Milliardär für 623 Quadratmeter an der Luxusmeile Fifth Avenue in New York hin. Unter Superreichen ist ein Kampf um die schicksten Immobilien entbrannt.

An der New Yorker Einkaufsmeile reiht sich eine Luxusimmobilie an die nächste. ap

An der New Yorker Einkaufsmeile reiht sich eine Luxusimmobilie an die nächste.

New YorkDer Milliardär Leonard Blavatnik hat eine Wohnung an der berühmten Fifth Avenue in New York für 77,5 Millionen Dollar (72 Millionen Euro) gekauft. Das ist der höchste jemals gezahlte Preis für ein so genanntes Co-op-Apartment im Stadtteil Manhattan. Verkäufer der Wohnung 1112A in der Fifth Avenue Nr. 834 war Woody Johnson, der Besitzer der New York Jets – einem Team der National Football League (NFL). Das geht aus Immobilienunterlagen der Stadtverwaltung hervor.

Die Transaktion übertrifft den alten Co-op-Rekord, der erst vor sechs Monaten durch Israel Englander, den Gründer und Vorstandschef des Hedgefonds Millennium Management, aufgestellt worden war. Dieser hatte eine Wohnung in der Park Avenue für 71,3 Millionen Dollar erworben.

Wer eine Wohnung in einem Co-op-Gebäude erwirbt, kauft letztlich nicht die Wohnung selbst, sondern Anteile an der Firma, der das Haus gehört. „Es gibt einen Zusammenhang zwischen Rekorden, die ständig gebrochen werden, und Milliardären, die sich weltweit nach Immobilien umsehen. Das geht nach dem Muster: Ich möchte diese Immobilie, ich möchte sie jetzt, und ich kann es mir leisten“, sagt Jonathan Miller, Präsent des Immobilienspezialisten Miller Samuel.

Blavatnik ist Gründer und Chairman von Access Industries, einem Holdingunternehmen, zu dem unter anderem die Warner Music Group und eine Beteiligung an Lyondell Basell gehören. Laut dem Bloomberg Index der Milliardäre hat er ein privates Vermögen von 18,5 Milliarden Dollar.

Die Tücken der Immobilienfinanzierung

Niedrige Tilgung

Wer wenig tilgt, hat zum Ende der Kreditlaufzeit noch einen Berg Schulden. Eine niedrige Tilgung kann so zu einer Kostenfalle bei Ablauf der Kreditlaufzeit werden. (Quelle: wiwo.de)

Endfällige Tilgung

Besonders riskant sind endfällige Finanzierungen mit einem Immobilienkredit auf der einen Seite und einem Sparvertrag auf der anderen Seite. Reichen die Ersparnisse und Anlagegewinne nicht, um die Kreditschuld zum Vertragsende auf einen Schlag abzulösen, ist ein neuer Kredit notwendig.

Ende der Zinsbindungsfrist

Wer ein Haus finanziert, darf sich nicht darauf verlassen, dass das Zinsniveau über die Vertragslaufzeit hinaus stabil bleibt. Vom heute historisch niedrigen Zinsniveau ausgehend, müssen Darlehensnehmer damit rechnen, dass die Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung deutlich ausfallen.

Effektiver Zins bis zur vollständigen Tilgung

Beim Vergleich der Darlehenskonditionen müssen Kunden auf den effektiven Jahreszins achten. Dieser liegt über dem regulären Sollzins für das Darlehen, bei auffälligen Differenzen zwischen Sollzins und Effektivzins sollten Kunden die genaue Ursache hinterfragen – und gegebenenfalls verhandeln.

Unerwartete Kreditnebenkosten

Einige Immobilienfinanzierer verlangen für ihren Kredit zusätzliche Gebühren, die nicht in die Berechnung des effektiven Jahreszinses mit einfließen. Dazu gehören zum Beispiel Schätzkosten für ein Wertermittlungsgutachten anfallen, Kontoführungsgebühren und Bereitstellungszinsen, die anfallen, solange der Kredit noch nicht gebraucht wird.

Mehrere Darlehen parallel

In der Regel finanzieren Hauskäufer ihre Immobilie gleich mit mehreren Krediten. Das ist oftmals sinnvoll aufgrund der unterschiedlichen Zinsen, staatlicher Förderungen und verschieden langer Laufzeiten. Allerdings werden die Darlehen mit unterschiedlichem Rang im Grundbuch vermerkt.

Mehrere Darlehen parallel 2

Ist der Kreditnehmer zahlungsunfähig, wird zunächst die Bank mit dem erstrangigen Darlehen bedient. Nachrangdarlehen können später teuer für ihn werden. Denn ist das Ende der Vertragslaufzeit erreicht und eine Anschlussfinanzierung wird benötigt, kann die neue kreditgebende Bank einen Aufschlag für die Übernahme eines Nachrangdarlehens verlangen.

Grundschuld für Banken verkäuflich

Viele Immobilienfinanzierer behalten sich das Recht vor, den Kreditvertrag zu veräußern. Grundsätzlich ist die Käufer-Bank an den Kreditvertrag mit dem Kunden gebunden, sie kann sich aber einer Anschlussfinanzierung verweigern oder bewusst unattraktive Konditionen bieten. Bevor eine Bank einen Immobilienkredit weiterverkauft, muss der Kunde allerdings informiert werden.

Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf

Wer gezwungen ist, die Immobilie vor der Rückzahlung des Kredits zu verkaufen, muss die Bank für die ihr entgangenen Zinseinnahmen entschädigen. Derzeit sind die Vorfälligkeitsentschädigungen wegen der niedrigen Zinsen am Hypothekenmarkt besonders hoch und können sich durchaus im Bereich von 15 bis 20 Prozent der Restschuld bewegen.

Gesamtschuldnerische Haftung von Paaren

Nimmt ein Paar einen Immobilienkredit auf, stehen üblicherweise beide als gesamtschuldnerisch Haftende im Vertrag für die Rückzahlung des Kredits gerade. Trennt sich ein Paar jedoch, kann es schwierig werden: Wird ein Schuldner aus dem Vertrag gestrichen, lässt die Bank sich das durch teurere Konditionen bezahlen – oder weigert sich sogar, den Kreditvertrag unter diesen Bedingungen fortzusetzen.

Mickrige Zinsgewinne aus Bausparverträgen

Wer eine Immobilie über einen Bausparvertrag finanziert, darf keine hohen Zinsgewinne erwarten. Oft ist es ratsamer, das Geld bis zum Immobilienkauf anzulegen. Unwirtschaftlich ist aufgrund der aktuellen Zinshöhe eine Vorfinanzierung des Bausparkredits über einen tilgungsfreien Kredit bei gleichzeitiger Ansparung eines Bausparvertrags. Ein typisches Annuitätendarlehen ist unter dem Strich günstiger.

Unterschätzte Zusatzkosten, überschätzte Eigenleistung

Ein typischer Fehler: Unterschätzung der Kosten. Hauskäufer sollten bei der Finanzierung immer auch noch eine Reserve einplanen. Sanierung, Instandhaltung und damit der Werterhalt eines Gebäudes verschlingt Geld, das Kreditnehmer bei ihrer monatlichen Belastung einplanen sollten.

Überschätzte Eigenleistung

Noch tückischer ist die für die Finanzierung unterstellte Eigenleistung beim Hausbau. Die senkt zwar die Darlehenssumme, oft überschätzen die Kreditnehmer jedoch ihre Fähigkeiten. Muss für die geplante Eigenleistung doch noch eine Firma beauftragt werden, fehlt die passende Kreditfinanzierung.

Ein Sprecher von Access Industries wollte auf Nachfrage von Bloomberg keinen Kommentar zum Kauf abgeben. Dasselbe galt für eine Vertreterin von Johnson.

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