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22.01.2005

06:16 Uhr

Mieteinnahmen und Renditen steigen

Fonds kaufen immer mehr Wohnungen

Knappe Kassen zwingen viele dazu, sich von Immobilienbeständen zu trennen. Davon profitieren insbesondere ausländische Investoren.

HB DÜSSELDORF. Der Verkauf von Wohnimmobilienpaketen boomt. Peter Rösler, Geschäftsführer des Immobilienberaters Atis Real Müller, beziffert den Wert der Wohnungsportfolien, die im vergangenen Jahr die Besitzer wechselten, auf die Rekordsumme von zwölf Mrd. Euro. Das Geschäft werde angesichts leerer öffentlicher Kassen auch nicht so schnell abebben, heißt es in der Branche. Renate Szameitat, Geschäftsführerin der Beratungsfirma Gewos GmbH, schätzt, dass in Deutschland bis zu 4,1 Millionen Wohnungen zum Verkauf stehen könnten. Allein 2,6 Millionen davon seien im Besitz der Kommunen.

Die Käufer der vergangenen Jahre, überwiegend finanzkräftige Briten und Amerikaner, dürfen sich freuen. Die Maklerorganisation Immobilienverband Deutschland meldet gerade steigende Mieten und Renditen auf dem Wohnungsmarkt. Um die von risikofreudigen und lediglich kurzzeitig investierenden Opportunity Fonds anvisierten Renditen von fünfzehn Prozent und mehr auf das Eigenkapital zu realisieren, reichen die Mietrenditen allein nicht aus.

Weil ihre ursprünglichen Pläne zur Mieterprivatisierung durch Auflagen der Verkäufer gestutzt wurden, rücken andere Veräußerungsstrategien in den Vordergrund. Eine davon ist der Börsengang, den beispielsweise Fortress für die von ihr mit 82.000 Wohnungen für 2,1 Mrd. Euro übernommene Gemeinnützigen Aktiengesellschaft für Angestellten-Heimstätten (Gagfah) angekündigt hat. Die Erfolgschancen für dieses Ausstiegsszenario sind mit dem Bekenntnis des Finanzministeriums zu steuerbegünstigten Immobilienaktien, so genannten Reits, gestiegen. "Reits könnten Exit-Vehikel für Wohnimmobilienportfolios sein", sagt Norbert Müller, Leiter Capital Markets beim Immobilienunternehmen Jones Lang Lasalle. Die Parlamentarische Staatssekretärin im Bundesfinanzministeriums, Barbara Hendricks, hatte in dieser Woche die Einführung deutscher Reits zum Jahresbeginn 2006 in Aussicht gestellt.

Klaus Trescher, Geschäftsführer der Münchener TMW Pramerica Immobilien GmbH, sieht noch eine weitere Verwertungsvariante. Die Fonds könnten die Mietforderungen bündeln und in einer Anleihe, einer so genannten Asset Backed Securitie, verbriefen. Wohnimmobilien haben - gemessen an Gewerbeobjekten - in der Regel ein geringeres Mietausfall- und Leerstandsrisiko, sofern sie nicht an sozialen Brennpunkten oder in Regionen stehen, in denen die Bevölkerung abnimmt. Deshalb werfen Wohnimmobilien stabile Mieteinnahmen ab.

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