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04.09.2016

17:12 Uhr

Mietpreisbremse

Der Trick mit der möblierten Wohnung

Eigentlich sollte die Mietpreisbremse dafür sorgen, dass die Mieten in deutschen Großstädten weniger stark steigen. Doch zu den Regeln gibt es auch etliche Ausnahmen und die nutzen Vermieter offenbar geschickt aus.

MünchenIn deutschen Großstädten bieten Vermieter einer Analyse zufolge immer mehr Mietwohnungen möbliert an, um so die Mietpreisbremse zu umgehen. In München entfielen mittlerweile 60 Prozent aller Inserate auf möblierte Wohnungen, vor vier Jahren seien es nur 35 Prozent gewesen, berichtet die „Süddeutsche Zeitung“ (Montagsausgabe) unter Berufung auf eine Auswertung des Beratungsunternehmens Empirica. In Stuttgart erhöhte sich der Anteil im selben Zeitraum demnach von 34 auf 61 Prozent, in Frankfurt von 31 auf 40 Prozent.

Das Institut Empirica erfasst laut „SZ“ monatlich die Wohnungsinserate in Internetportalen und Zeitungen. Zimmer in Wohngemeinschaften sind nicht berücksichtigt. Die Analyse zu den möblierten Wohnungen fertigte die Firma im Auftrag der Zeitung an.

Deutschlands Mietmarkt: Auf dem Land gibt's mehr fürs Geld

Zwei Quadratmeter mehr

Rund 95 Quadratmeter groß ist eine Wohnung, die sich die Deutschen im Schnitt für ein Viertel ihres Haushaltseinkommens leisten können. Dies ist das Ergebnis einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Entgegen den Hiobsbotschaften, die regelmäßig über steigende Mieten aus großen Städten gemeldet werden, sind das zwei Quadratmeter mehr als noch vor sechs Jahren.

Wie entwickelt sich der Mietmarkt?

Die Mieten sind laut IW in den vergangenen sechs Jahren um 10,2 Prozent gestiegen. Besonders dramatisch ist die Zunahme in Berlin mit 26 Prozent, in München mit 14 Prozent, in Köln mit 13 Prozent und in Hamburg mit zwölf Prozent. Allerdings liegt die Durchschnittsmiete nur in 20 der 402 Kreise über neun Euro je Quadratmeter, deutschlandweit zahlt man im Schnitt 6,90 Euro. Bezogen auf die Einkommen gibt das IW Entwarnung: Weil diese im gleichen Zeitraum um 11,5 Prozent stiegen, können sich die Menschen vielerorts größere Wohnungen leisten.

Warum steigen die Mieten aktuell?

Das IW spricht von einem „regelrechten Nachfrageboom“ in Ballungszentren und Universitätsstädten. Nach Berlin sind seit 2010 weitere 240.000 Menschen gezogen. Auch die hohen Mieten in München haben niemanden abgeschreckt: Dorthin zogen 140.000 Menschen. Durch die höhere Nachfrage wird Wohnraum knapper, und nicht nur die Immobilienpreise, sondern auch die Mieten steigen in diesen Gebieten.

Wie viel Geld sollte man eigentlich für die Wohnung ausgeben?

„25 Prozent des verfügbaren Einkommens sehen wir als vernünftiges Maß für eine Mietbelastung an“, sagt Ralph Henger, IW-Volkswirt mit dem Schwerpunkt Finanz- und Immobilienmärkte. „Kritisch wird es, wenn mehr als ein Drittel des Einkommens für die Miete verwendet wird.“

Wo können sich die Menschen damit am meisten Wohnraum leisten?

In ländlichen Gegenden. Am meisten Wohnfläche kann sich ein Durchschnittshaushalt im bayerischen Landkreis Dingolfing-Landau oder in Lüchow-Dannenberg (Niedersachsen) leisten, wo ein Viertel des Einkommens für 120 Quadratmeter reicht. Das zeigt die Gegenüberstellung von Wohnkosten und verfügbarem Einkommen des IW.

Wo reicht das Durchschnittseinkommen nur für kleine Wohnungen?

Das gilt vor allem für die Universitätsstädte. Dort ist nicht nur die Nachfrage hoch, die Einkommen der Studenten sind üblicherweise auch niedriger. In Trier, Freiburg, Heidelberg und Würzburg liegt die Wohnungsgröße, die die Menschen dort für 25 Prozent des Durchschnittseinkommens mieten können, bei nur 60 Quadratmetern. Ebenfalls eng wird es in Großstädten wie Berlin, München und Hamburg, wo das Geld für etwa 70 Quadratmeter reicht.

Sind auch die Nebenkosten wegen höherer Strompreise gestiegen?

Nein. Laut den Berechnungen des IW sind die Nebenkosten zwischen 2010 und 2016 nur um sieben Prozent gestiegen. Grund ist der Rückgang der Heizkosten in den vergangenen beiden Jahren.

Sollte nicht die Mietpreisbremse hohen Steigerungen entgegenwirken?

Erste Studien legen nahe, dass die 2015 eingeführte Regelung bisher keine Wirkung zeigt. „Die Mietpreisbremse ist in unseren Augen klassische Symbolpolitik“, sagt Henger. „Sie wirkt – wenn überhaupt - nur schwach, und dabei nicht mal in die richtige Richtung.“ Ähnlich sieht das der Eigentümerverband Haus & Grund: „Man hat da ein ganz schlechtes Gesetz gestrickt, das vorne und hinten nicht wirkt.“ Und auch beim Mieterbund sieht man keinen Effekt. „In Großstädten und Ballungszentren sind die Preissteigerungen nicht erklärbar, wenn die Mietpreisbremse greifen würde“, sagt ein Sprecher des Mieterbunds.

Wird man sich in Zukunft in einigen Gegenden Deutschlands keine Wohnungen mehr leisten können?

Die Experten des IW gehen eher vom Gegenteil aus. „Ohne den Zuzug von Flüchtlingen im vergangenen Jahr hätte die Dynamik in Deutschland sogar nachgelassen“, sagt Henger über die Entwicklung der Mietpreise. „Die Bautätigkeit zieht an.“ Bis das allerdings Wirkung zeigt, dauert es oft drei bis fünf Jahre. Der Mieterbund nimmt zwar an, dass die Flüchtlinge sich bislang nur bedingt am Wohnungsmarkt bemerkbar machen. Laut seinen Schätzungen fehlen in Deutschland jedoch 800 000 Wohnungen. Kurzfristig sehe man keine Änderung.

Möblierte Wohnungen werden demnach deutlich teurer vermietet als Wohnungen ohne Einrichtung. So koste ein möbliertes Apartment in München im Schnitt 26,28 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Wohnungen ohne Einrichtung würden im Schnitt für 16,26 Euro angeboten, berichtete die „Süddeutsche“. In Stuttgart liegt die durchschnittliche Miete demnach bei 22,02 Euro statt 11,81 Euro, in Frankfurt bei 20,70 Euro anstelle von 13,11 Euro.

Wer Wohnungen möbliert vermietet, darf über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus einen Möblierungszuschlag verlangen, dessen Höhe nicht pauschal festgelegt ist. Mietervereine kritisieren, Mieter möblierter Apartments könnten viel schwerer herausfinden, ob die Höhe ihrer Miete gerechtfertigt sei oder nicht.

Mietpreisbremse: Ein Gesetz versagt

Mietpreisbremse

Ein Gesetz versagt

Die Mietpreisbremse soll in den teuren Großstädten Mieter vor sprunghaft steigenden Mieten schützen. Forscher kommen nach einem Jahr nun zum Ergebnis: Statt zu helfen, kann die Bremse sogar das Gegenteil bewirken.

Hinzu kommt, dass viele möblierte Wohnungen nur vorübergehend vermietet werden, etwa an Geschäftsleute, die eine Unterkunft nur für wenige Wochen oder Monate brauchen. In diesem Fall gilt die Mietpreisbremse nicht.

Von

afp

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