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10.01.2013

13:59 Uhr

Nach dem großen Crash

USA verschärfen Hypothekenregeln

Die US-Verbraucherschutzbehörde macht Banken strengere Auflagen für die Vergabe von Hauskrediten. Künftig müssen sie deren Kreditwürdigkeit genauer prüfen. Damit werden beide Seiten vor einem bösen Erwachen geschützt.

Hausbau in Decatur, Georgia: Banken müssen bis Januar 2014 die neuen Verbraucherschutzregeln beherzigen. dpa

Hausbau in Decatur, Georgia: Banken müssen bis Januar 2014 die neuen Verbraucherschutzregeln beherzigen.

WashingtonGroßzügige Immobiliendarlehen für klamme Familien ohne jeden Spargroschen? Unübersichtliche Zinsen, die Häuslebauer in die Schuldenfalle treiben? Das soll es in den USA nicht mehr geben. Dort wacht jetzt die Verbraucherschutzbehörde Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) darüber, dass die Banken ihren Kunden nicht mehr wahllos Verträge aufschwatzen und sich an jene Grundregel halten, die im Rest der Welt schon lange gilt: Gib nur demjenigen Kredit, der es sich leisten kann. Bis Januar 2014 haben die Institute Zeit, die nun vorgestellten Vorgaben umzusetzen. Die Botschaft ist klar - nie wieder soll es einen Crash auf dem amerikanischen Häusermarkt geben wie 2007, als viele faule Kredite Milliardenlöcher in die Bankbilanzen rissen und später die gesamte Weltwirtschaft ins Wanken brachten.

„Wenn die Kunden einen Hypothekenvertrag unterzeichnen, dann sollte nicht von Anfang an klar sein, dass sie daran zugrunde gehen“, erklärte CFPB-Direktor Richard Cordray am Donnerstag bei der Vorstellung des neuen Regelwerks. Seine Behörde gehört zu den bedeutendsten Neuerungen im Zuge der Finanzmarktreform Dodd-Frank-Act von 2010, die für mehr Transparenz an der Wall Street sorgen soll. Im Sommer 2011 ging die CFPB offiziell an den Start, seither sammelte sie Daten vom US-Häusermarkt.

Die zehn häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung

Fallstrick 1: Zu wenig Eigenkapital

Vielen Bauherren wird zum Verhängnis, dass sie zu wenig eigenes Kapital für den Immobilienkauf angespart haben. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital in der Baufinanzierung sollten es mindestens sein. Wer vermieteten Wohnraum kauft, sollte sich nicht von Finanzberatern überreden lassen, möglichst viel über Kredit zu finanzieren, um Steuern zu sparen. Das ist unsinnig, denn das Finanzamt zahlt maximal die Hälfte der Zinsen zurück.

Fallstrick 2: Zu langsam tilgen

Baugeld über 15 Jahre kostet derzeit etwa 3,0 Prozent pro Jahr. Wer baut oder kauft, sollte die Niedrigzinsen nutzen, um mehr zu tilgen. Ein Beispiel: Ein Bauherr nimmt 200.000 Euro zu 3,0 Prozent über 15 Jahre auf. Nach Ende der Zinsbindung steigt der Zins auf 5,0 Prozent. Tilgt er 2,0 Prozent pro Jahr ist er nach 28 Jahren und zehn Monaten schuldenfrei. Bei einer Tilgung von 1,0 Prozent pro Jahr dauert es 40 Jahre und acht Monate. Je länger die Baufinanzierung läuft, desto mehr Zinsen zahlt der Kreditnehmer.

Fallstrick 3: Extrakosten übersehen

Nicht alle Kosten, die die Bank für einen Baukredit berechnet, sind im effektiven Jahreszins enthalten. Einige Banken berechnen beispielsweise Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen bewilligt ist, aber nicht abgerufen wird, andere verzichten darauf. Diese Nebenkosten verteuern den Kredit. Wer diese Extras übersieht, schließt möglicherweise ein schlechteres Angebot ab.

Fallstrick 4: Keine Reserven eingeplant

Wer ein Haus baut oder eine gekaufte Immobilie saniert, muss immer mit bösen Überraschungen rechnen. Meist liegen die Baukosten höher als ursprünglich veranschlagt. Wenn das Ersparte und der Kredit nicht ausreichen, steht das Projekt auf der Kippe. Baufinanzierer sollten daher Mehrkosten von zehn bis 15 Prozent einplanen.

Fallstrick 5: Eigenleistung überschätzt

Viele Bauherren wollen selbst anpacken, um Geld zu sparen. Sie überschätzen oft ihre Fähigkeiten oder ihr Zeitbudget. Wenn dann doch Handwerker ranmüssen, stimmt die Kalkulation nicht mehr. Besser ist es, den Wert der Eigenleistung konservativ anzusetzen.

Fallstrick 6: Sanierungs-Rücklagen vergessen

Baufinanzierungen laufen über 30, 35 Jahre. In dieser Zeit fallen weitere Kosten für die Instandhaltung und Sanierung der Immobilie an. Wer nach Zins und Tilgung sein Budget ausgeschöpft hat, kann die Substanz seiner Immobilie nicht erhalten. Immobilieneigentümer sollten daher pro Jahr mindestens ein Prozent des Immobilienwerts als Rücklage ansparen.

Fallstrick 7: Familie nicht abgesichert

Eine Baufinanzierung ist ein Projekt mit vielen Unbekannten. Schicksalsschläge lassen sich weder einplanen noch vermeiden. Tod oder Berufsunfähigkeit des Hauptverdieners können die Angehörigen in finanzielle Not bringen. Ohne ausreichenden Versicherungsschutz, muss die Immobilie unter Umständen zwangsversteigert werden. Sinnvoll sind Risikolebensversicherungen und Berufsunfähigkeitsversicherungen.

Fallstrick 8: Anschlussfinanzierung verschlafen

Banken haben kein Interesse daran, bei sinkenden Marktzinsen, ihre eigenen Konditionen nach unten anzupassen. Wer nicht rechtzeitig umschuldet, zahlt für die Anschlussfinanzierung wahrscheinlich zu hohe Zinsen. Baufinanzierer sollten sich spätestens sechs Monate vor Auslaufen der Zinsbindung nach einer Anschlussfinanzierung umschauen. Dabei sollten sie auch Angebote von anderen Banken als nur von der Hausbank einholen.

Fallstrick 9: Zu teuer Bausparen

Viele Kinder bekommen schon bei der Geburt einen Bausparvertrag. Sie sollen sich damit später ein eigenes Heim finanzieren. Wer allein auf Bausparen setzt, zahlt jedoch am Ende zu viel für seine Baufinanzierung. Meist sind Bankkredite günstiger. Das liegt an der ungünstigen Kombination aus unattraktivem Sparzins und niedrigem Bauzins. Besser ist es, in Eigenregie anzusparen und damit den Eigenkapitalanteil erhöhen.

Fallstrick 10: Tilgungsfrei finanzieren

Wer eine Immobilie finanziert, kann neben der klassischen Finanzierung über Bankkredit oder Bauspardarlehen auch eine Lebensversicherung zur Tilgung einsetzen. Der Bauherr spart dabei in eine Lebensversicherung und zahlt Zinsen für das Baudarlehen. Später tilgt das Guthaben aus der Lebensversicherung den Kredit. Risiko: Oft ist das Guthaben aus der Police zu klein. Es bleibt eine Restschuld, die der Immobilieneigentümer abstottern muss. Besser ist es, auf tilgungsfreie Darlehen ganz zu verzichten.

Jetzt kommt die Kampfansage an mächtige Finanzkonzerne wie Bank of America, JP Morgan und Citigroup, die jahrelang quasi doppelt am heimischen Immobiliengeschäft verdienten - schließlich konnten sie die ausgereichten Kredite minderer Qualität (Subprime) auch noch verbriefen und als hochkomplexe Wertpapiere weltweit an Investoren verkaufen. Erst als die Kreditnehmer ihre Schulden reihenweise nicht mehr bedienen konnten und die Immobilienpreise wegen Zwangsversteigerungen ins Bodenlose stürzten, fiel das Geschäftsmodell in sich zusammen.

Zwar wird die Finanzlobby nicht müde zu betonen, die strengen Vorgaben der CFPB könnten die Kreditvergabe drastisch einschränken und die gerade erst begonnene Erholung der US-Wirtschaft schnell wieder abwürgen.

Doch im Kern sind die Auflagen bestechend einfach: Die Finanzinstitute müssen die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden streng prüfen und Einkommen, berufliche Position und Schuldenstand genau unter die Lupe nehmen. Die Gesamtschulden sollen in der Regel 43 Prozent des Einkommens des Kreditnehmers nicht übersteigen. Die Darlehen wiederum müssen so einfach wie möglich strukturiert und günstiger angeboten werden. Vor allem dürfen sie keine riskanten Finanzierungsoptionen mehr beinhalten - etwa sehr große Rückzahlungssummen am Ende der Laufzeit (balloon payments).

Richard Cordray ist Direktor der US-Verbraucherschutzbehörde Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Reuters

Richard Cordray ist Direktor der US-Verbraucherschutzbehörde Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).

Nur wenn alle diese Bedingungen erfüllt sind, ist von „qualifizierten“ Hypotheken die Rede. Die CFPB argumentiert, am Ende profitierten beide Seiten: Der Kunde, weil er faire Kreditbedingungen bekomme, und die Bank, weil sie sich mit diesen Verträgen einen Extra-Schutz vor Schadenersatzklagen sichere. Neben diesen besonders sicheren Darlehen sind weitere Abstufungen möglich - künftig allerdings ebenfalls streng reglementiert.

Von den US-Banken, die die neuen Vorgaben der Verbraucherschutzbehörde mit Spannung erwartet hatten, gab es zunächst keine Reaktion. Sie sind mit den Aufräumarbeiten aus der Hypothekenkrise unterschiedlich weit. Während die Bank of America noch immer mit milliardenschweren Vergleichen beschäftigt ist, die den Gewinn auffressen, verdient etwa Branchenriese JP Morgan schon wieder prächtig. Die Schere dürfte sich auch in den Jahresbilanzen 2012 zeigen, die die US-Häuser ab der kommenden Woche vorlegen.

Von

rtr

Kommentare (1)

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Account gelöscht!

16.01.2013, 10:51 Uhr

"Die Gesamtschulden sollen in der Regel 43 Prozent des Einkommens des Kreditnehmers nicht übersteigen."

???

gemeint ist wohl: Der KAPITALDIENST soll 43% des Einkommens nicht übersteigen?

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