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22.03.2016

14:38 Uhr

Offene Immobilienfonds

Euer Geld, das wollen wir nicht!

VonReiner Reichel, Jens Hagen

Trotz oftmals mittelmäßiger Renditen schwimmen offene Immobilienfonds derzeit im Geld. Immer mehr von ihnen müssen Anlegergelder ablehnen, weil sie die Mittel nicht mehr sinnvoll anlegen können. Wo Anleger abblitzen.

Zahlreiche offene Immobilienfonds lehnen das Geld der Anleger ab. Getty Images

Zahlreiche offene Immobilienfonds lehnen das Geld der Anleger ab.

Manchmal sprechen Statistiken Bände. Beispielsweise die des Fondsverbandes BVI. Unter der Rubrik „Offene Immobilienfonds“ meldet der Verband für den Dezember 2015 einen Zufluss von 199,5 Millionen Euro - netto. Im Januar 2016 kam dann ein Nachfrageboom: Die Anleger ließen den Fondsgesellschaften netto 787 Millionen Euro zukommen, fast viermal so viel. Netto heißt, dass die Auszahlungen, die Fonds an Kunden vorgenommen haben, abgezogen wurden. Dazu zählen auch die Auszahlungen der Fonds, die zurzeit abgewickelt werden.

Die Musik spielt vor allem in neun Fonds der vier großen Anbieter, hinter denen die großen Geldhäuser Commerzbank und Deutsche Bank, die Sparkassen und die Genossenschaftsinstitute stehen. Deren für die Masse der Kleinanleger konzipierte Fonds nahmen allein im Januar 1,3 Milliarden Euro ein. Und der immense Geldfluss ist mittlerweile eine echte Herausforderung.

Welche Nebenkosten den Immobilienkauf verteuern

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbsteuer ist ein bedeutender Teil der Nebenkosten, die bei einem Immobilienkauf anfallen können. Je nach Bundesland beträgt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Erst nach Begleichung der Steuerschuld kann der Käufer die Immobilie ins Grundbuch eintragen. Dazu erhält er eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, die er bei der Eintragung vorlegen muss.

Notargebühren

Auf einen Notar kann der Käufer einer Immobilie nicht verzichten. Dieser besorgt die für den Kaufvollzug erforderlichen Unterlagen und überwacht die Eigentumsschreibung im Grundbuch auf den Käufer. Die Kosten für den Notar sind gesetzlich geregelt. Sie hängen im Wesentlichen vom Kaufpreis der Immobilie ab und sind auf der Webseite der Bundesnotarkammer zu finden.

Kosten für die Grundbucheintragung

Erst wenn der Kauf einer Immobilie im Grundbuch eingetragen ist, gelten Käufer als rechtmäßiger Besitzer. Das Grundbuchamt ist für diesen formalen Akt zuständig. Dafür verlangt es Gebühren. Zusätzlich können noch Schreib- und Vormerkkosten anfallen. Die Unterlagen, die für die Grundbucheintragung nötig sind, können online übermittelt und in einer elektronischen Akte abgelegt werden.

Umzugskosten

Umziehen ist nicht nur umständlich, sondern eventuell auch teuer. Wer sich beim Umzug nicht auf die Hilfe von Freunden und Verwandten verlassen kann, kann ein Umzugsunternehmen beauftragen. Die Preise ändern sich von Firma zu Firma stark, dehalb lohnt sich der Vergleich.

Maklercourtage

Ein Makler hilft bei der Suche nach einer passenden Immobilie. Für seine Leistungen verlangt er bei einem erfolgreichen Geschäftsabschluss bis zu sieben Prozent des Kaufpreises als Provision.

Finanzierungskosten

Zu den Finanzierungskosten gehören alle Kosten, die für die Kreditbeschaffung bei einem Immobilienkauf anfallen, zum Beispiel Zinsen oder auch Provisionen für eine Kreditvermittlung. Je nach dem, ob die Immobilie vom Käufer selbst genutzt oder vermietet werden soll, werden diese Kosten steuerlich unterschiedlich behandelt. So können die Finanzierungskosten für Mietshaus in der Steuererklärung als Betriebsausgaben beziehungsweise Werbungskosten geltend gemacht werden.

Modernisierungs- und Renovierungskosten

Auch die Kosten für Arbeiten am Haus sollten Immobilienkäufer bedenken. Die können gering sein, wenn beispielsweise nur die Küche ausgetauscht werden muss. Sollten aber Rohre und Leitungen defekt sein, können diese Kosten schnell ansteigen. Teuer kann es auch werden, wenn die Immobilie denkmalgeschützt ist.

Denn zu viel Geld ist für Immobilienfonds auch nicht gut. Union Investment Real Estate will für ihre drei auf Deutschland, Europa und die Welt ausgerichteten Fonds zurzeit überhaupt kein Geld von Anlegern. Der Anteilsvertrieb ist gestoppt. Die Deutsche Bank gibt weiterhin Anteile für ihre Großfonds „Grundbesitz Europa“ und „Grundbesitz Global“ aus. Allerdings nehme der „Grundbesitz Fokus Deutschland“ zurzeit keine neuen Kundengelder an, sagte ein Sprecher.

Der Fonds befindet sich im Aufbau und zählt nicht zu den großen neun der Branche. Der Stopp der Anteilsausgabe für diesen Fonds erfolgte im Juni 2015 bei rund 410 Millionen Euro Liquidität. Die sollen zunächst investiert werden. Das entspricht dem Konzept des Fonds, vorhandene Gelder zunächst zu investieren, bevor das Management ihn wieder öffnet.

Die Dekabank legt für ihre Fonds in Absprache mit den Sparkassen, die ihre Produkte vertreiben, schon am Anfang des Jahres bestimmte Kontingente fest. Wie die Deka verhindert, dass das Jahreskontingent womöglich lange vor Jahresende vertrieben ist, lässt sie offen.

Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer von Deka Immobilien, zeigt sich aktuell jedenfalls nicht besorgt, dass zu viel Geld in die Sparkassenfonds fließt, für das man nicht schnell genug geeignete Immobilien finden kann. Die Liquidität der Fonds liege nach wie vor „innerhalb unseres strategischen Zielkorridors“, stellt Knapmeyer klar. Ende Februar nannte die Dekabank für den Fonds „Immobilien Europa“ eine Liquiditätsquote von knapp 18, für den „Immobilien Global“ von rund 22,5 und für den „WestInvest Interselect“ von gut 16 Prozent. Damit sind die Fonds noch weit entfernt von der höchstens zulässigen Quote an liquiden Mitteln: Das Kapitalanlagegesetzbuch erlaubt offenen Immobilien, maximal 49 Prozent des Fondsvermögens in Cash zu halten.

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