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10.01.2009

10:07 Uhr

Preisniveau nimmt weiter ab

Einbruch am Investmentmarkt lässt Preise purzeln

VonReiner Reichel

Der Umsatz mit Gewerbeimmobilien in Deutschland hat sich laut des Immobiliendienstleisters Atisreal im Jahr 2008 auf 20,7 Mrd. Euro mehr als halbiert. Nur Top-Objekte können sich behaupten. Zweitklassige Immobilien dagegen könnten bis zur Hälfte ihres Wertes einbüßen.

Bürogebäude am Potsdamer Platz: Derzeit werden nirgendwo in Deutschland Core-Bürogebäude für weniger als fünf Prozent gekauft. Foto: dpa ZBSP

Bürogebäude am Potsdamer Platz: Derzeit werden nirgendwo in Deutschland Core-Bürogebäude für weniger als fünf Prozent gekauft. Foto: dpa

DÜSSELDORF. Die Angaben von Atisreal decken sich bis auf die Nachkommastelle mit den Analysen der Wettbewerber Jones Lang Lasalle (JLL) und Catella und bestätigen den seit Herbst befürchteten drastischen Einbruch. Claudius Meyer, neuer Deutschland-Chef der Catella Property Group, würde es als Erfolg werten, wenn in diesem Jahr erneut 20 Mrd. Euro erreicht würden. Atisreal-Geschäftsführer Piotr Bienkowski geht "von einem leicht niedrigeren" Transaktionsvolumen aus.

Das Vorjahresvolumen zu erreichen, ist aus mehreren Gründen schwer: Das Preisniveau nimmt weiter ab, weswegen auch solvente Investoren mit Engagements weiter warten. Kredite bleiben weiter knapp. Die Knappheit wird die Branche noch längere Zeit begleiten, ist Tony Horrell, Chef der europäischen Investment-Sparte des von JLL sicher: "Wir sind davon überzeugt, dass es noch drei bis fünf Jahre dauern wird, bis die Banken ihre Bilanzen in Ordnung gebracht haben." Zudem ist die Zeit der Portfolio-Deals mit dreistelligen Millionen- oder gar Milliarden-Volumina vorüber.

Für diejenigen, die in diesem Jahr kaufen, hat der Preisverfall den positiven Effekt, dass die Ankaufsrenditen weiter steigen. Statt zu 4,5 Prozent wie vor einem Jahr werden so genannte Core-Bürogebäude nun nirgendwo in Deutschland für weniger als fünf Prozent gekauft. Am Markt kursierende Vermutungen, solche Objekte könnten mehr als sechs, sogar sieben Prozent Rendite erzielen, halten Bienkowski wie auch Meyer für unrealistisch.

Henderson Global Investors hatte kürzlich einen Preisrückgang an deutschen Top-Standorten im Schnitt um 25 Prozent und eine daraus resultierende Rendite von 6,1 Prozent prognostiziert. Core-Objekte stehen jedoch nicht nur in den allerbesten Lagen von Bürometropolen wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Sie sind auch erstklassig ausgestattet und langfristig an Nutzer mit sehr guter Bonität vermietet. Wer zu 4,5 Prozent Rendite kauft, bezahlt 22,2 mal die Jahresmiete, wer für sechs Prozent übernimmt, zahlt nur das 16,7-fache.

In München, dem gegenwärtig teuersten Standort, betrage die Rendite der Core-Büros gerade fünf Prozent, in Düsseldorf und Berlin seien es 5,3 Prozent, stellen die Atisreal-Analysten fest.

Bitter wird es allerdings für Investoren, die unter dem Druck der Banken im nächsten Jahr zweitklassige Gebäude verkaufen müssen. Sie müssen mit Preisabschlägen von bis zu 50 Prozent auf das Niveau des Jahren 2007 rechnen, sagt Catella-Experte Mayer.

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