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24.10.2012

13:36 Uhr

Provisionen für Immobilien

Die Maschen der Makler erkennen

Wer den Immobilienmakler bestellt, der soll ihn auch bezahlen. Darauf dringen die Bundesländer im Bundesrat. Sie wollen die Gebühren neu regeln. Was Mieter und Käufer über die Tricks der Makler wissen müssen.

In deutschen Großstädten sind zum Verkauf stehende Häuser und Eigentumswohnungen zur Mangelware geworden. dpa

In deutschen Großstädten sind zum Verkauf stehende Häuser und Eigentumswohnungen zur Mangelware geworden.

Die Maklergebühren könnten bald neu geregelt werden. Das Bundesland Hamburg kann mit einer breiten Mehrheit für eine entsprechende Initiative rechnen. Nach Informationen der "Bild"-Zeitung zeigen sich die Bundesländer Bremen, Schleswig-Holstein, Berlin, Baden-Württemberg und Brandenburg aufgeschlossen für den Vorschlag, künftig Vermieter und nicht Mieter die Maklerkosten zahlen zu lassen.

So tricksen Immobilienmakler

Prinzip

An der Provision für den Makler kommt man meistens nicht vorbei, es sei denn, der Vermittler trickst.
Quelle: Finanztest

Problem

Viele Makler seien gescheiterte Existenzen ohne Fachwissen, warnt Andreas Schmidt, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbunds. Sie verständen nichts von Wertermittlung. Gern würden sie Tricks anwenden, um an die Provision zu kommen.

Kein Auftrag

Makler nehmen manchmal Immobilien in ihre Datenbanken auf, ohne beauftragt worden zu sein. Wer es auf eine konkrete Wohnung abgesehen hat, sollte Internetportale durchsuchen – vielleicht gibt es das Häuschen ja direkt vom Eigentümer, ohne Provision.

Geld ohne Vermittlung

Die Courtage ist nur fällig, wenn es durch die Arbeit des Maklers zum Kauf- oder Mietvertrag kommt. Sonst darf der Makler höchstens seine Auslagen einfordern – aber nur, wenn er das vereinbart hatte.

Doppelte Provision

Um bezahlt zu werden, muss der Makler nachweisen, dass der Miet- oder Kaufvertrag ohne ihn nicht zustande gekommen wäre. Dafür reicht es, wenn er die Wohnung „nachgewiesen“ hat, der Kunde sie also vorher nicht kannte. Manchmal fließt die Provision sogar doppelt: So gab der Bundesgerichtshof einem Makler Recht, der Büroräume angeboten hatte, die dem Mieter aber zu teuer waren. Zwei Jahre später nahm der Mieter Kontakt zu einem anderen Makler auf und nahm diese Räume dann doch. Deshalb musste er am Ende beide Makler bezahlen (BGH, Az. III ZR 379/04).

Schweigen über Provision

Makler müssen klar sagen, dass für die Vermittlung eine Provision anfällt. Bei Streit muss der Makler beweisen, dass er informiert hat. Denn wenn er vom Eigentümer beauftragt wurde, darf der Kunde davon ausgehen, dass er von diesem bezahlt wird. Experten warnen: Einige Makler versuchten, sich Objektnachweise nachträglich unterschreiben zu lassen, ohne vorher auf die Provision hinzuweisen.

Mauscheln mit dem Auftraggeber

Manchmal kommt es vor, dass Vermieter und Makler miteinander mauscheln. In diesen Fällen sehen Gerichte eine „rechtliche oder wirtschaftliche Verbundenheit“. Dann besteht kein Provisionsanspruch, weil der Makler unparteiisch zu sein hat.

Drohung mit der Konkurrenz

Gern verweisen Makler auf Mitbewerber und drängen auf schnelle Entscheidungen. Das hält der Maklerverband IVD für nicht in Ordnung. Ein seriöser Makler werde niemals Zeitdruck aufbauen. Auch gegen einen Sachverständigen oder Rechtsanwalt werde ein seriöser Makler nichts einwenden.

Geschönte Angaben

Mitunter dehnen Verkäufer die Wahrheit. Dabei werden schnell negative Merkmale der Immobilie einfach umgedeutet. So kann aus dem fehlenden Aufzug zum Dachgeschoss ein Top-Angebot für Gesundheitsbewusste werden. Falsche Angaben darf ein Makler nicht machen. Baumängel, die er kennt, muss er angeben. Wenn er lügt, kann der Kunde Schadenersatz fordern.

Zwei Kunden, ein Makler

Manchmal arbeiten Makler gleichzeitig für den Käufer und den Verkäufer – und werden von beiden bezahlt. Verboten ist das nicht, aber Interessenkonflikte sind da programmiert. Deshalb muss so eine Doppeltätigkeit im Maklervertrag stehen, der Makler muss darüber Auskunft geben.

Vorschuss

Ein Makler darf von seinem Kunden kein Geld verlangen, bevor er tätig geworden ist. Das Honorar wird nur fällig, wenn tatsächlich ein Mietvertrag oder Kaufvertrag zustande gekommen ist. Für eine erfolglose Vermittlung kann das Geld zurückverlangt werden.

Makler als Kaufinteressent

Privatverkäufer klagen, dass sich Makler melden, die sich als Kaufinteressenten tarnen. Später wollen sie dann mit dem Verkäufer ins Geschäft kommen.

Alleinauftrag

Das Problem bei einem Alleinauftrag: Um den Auftrag zu ergattern, locken Makler mit einem hohen Verkaufspreis. Später versuchen sie den Verkäufer zu einer Preissenkung zu bewegen. Ein weiterer Nachteil: Verkäufer begeben sich mit einem Alleinauftrag in die Abhängigkeit eines einzigen Maklers.

"Wenn das für Wohnungssuchende tatsächlich die Kosten reduziert, könnte Berlin die Initiative unterstützen", sagte eine Sprecherin der Berliner Stadtentwicklungsbehörde. Aus Schleswig-Holstein heißt es dazu: "Im Grundsatz ist die Zielrichtung der geplanten Änderung zu begrüßen."
Im ersten Quartal 2013 will Hamburg die Initiative in den Bundesrat einbringen. Bis dahin versucht Hamburg, die Zustimmung möglichst vieler anderer Länder zu gewinnen. Nordrhein-Westfalen hat seine Unterstützung bereits zugesagt.

Streitfall des Tages: Wenn ein Immobilienmakler ohne Auftrag eine Provision will

Streitfall des Tages

Wenn ein Immobilienmakler ohne Auftrag eine Provision will

Einige Makler offerieren Immobilien an Interessenten, obwohl sie dafür keinen Auftrag vom Besitzer bekommen haben. Und sie verlangen eine Provision, wenn der Kauf zustande kommt. Wer für die Kosten aufkommen muss.

Die SPD-regierte Hamburger Bürgerschaft hatte bereits im Januar eine Initiative in der Länderkammer angekündigt, mit der das Wohnungsvermittlungsgesetz entsprechend geändert werden soll. Der nordrhein-westfälische Bauminister Michael Groschek (SPD) unterstützt dies: „Miete plus Provision können Normalverdiener oft kaum noch stemmen.“

Daniela Schneckenburger, wohnungspolitische Sprecherin der Grünen in Nordrhein-Westfalen, sagte der Zeitung „Rheinische Post“: „Makler und Vermieter dürfen die Wohnungsnot nicht ausnutzen, um Mietern eine oft vierstellige Gebühr abzupressen.“

Was Kunden über Makler wissen

Studie

Unter dem Titel „Leistungen und Provisionen transparent“ veröffentlichte der Verein „Wohnen im Eigentum“ eine Untersuchung zu Makler- und Kundenbefragungen. Hier die wichtigsten Ergebnisse.

Ortsübliche Courtage

Die als „ortsüblich“ ausgegebenen und empfohlenen Provisionssätze der Branche und der Maklerverbände sind nicht mehr zeitgemäß. Verbraucher zahlen deutlich weniger, allerdings muss differenziert werden zwischen Regionen mit einer reinen Käuferprovision und Regionen mit einer Provisionsteilung zwischen Verkäufern und Käufern.

Eine Schätzung auf der Basis der durchgeführten Befragungen ergibt, dass die am Markt aktuell erzielten (Gesamt-)Provisionen ca. 20 Prozent unter den sogenannten ortsüblichen Maklerprovisionen liegen. Nennen die Makler und ihre Verbände auf Anfrage eine Gesamtprovision von 5,80 bis 6,96 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie inklusive Mehrwertsteuer, so erhalten sie derzeit tatsächlich sehr oft nur Provisionen in der Bandbreite von 4,6% bis 5,6 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Provisionsverhandlung

Im Rahmen dieser Untersuchung gaben ein Drittel der Käufer und ein Viertel der Verkäufer an, zu handeln. Zwei Fünftel aller verhandelnden Kunden erreichten Nachlässe in der Provisionshöhe. Insbesondere verhandelten Käufer dort, wo sie allein die Provisionslast tragen mussten. Es zeigte sich, dass (nur) zwei Fünftel aller verhandelnden Kunden Nachlässe in der Provisionshöhe erreichten. In jüngerer Zeit nahm die Verhandlungsquote deutlich zu.

Provisionsanspruch

Die Kundenbefragung ergab, dass bei vielen Maklerkunden Unsicherheit darüber besteht, ob und wann ein Maklervertrag zustande gekommen ist, wie hoch die Provisionsansprüche tatsächlich sind und wann die Provision zu zahlen ist. Hier zeigt sich: Das Verbraucherwissen und das Problembewusstsein über den Maklervertrag sind zu gering, die Informations- und Beratungsmöglichkeiten ebenfalls. Ein erhebliches Problem besteht darin, dass Absprachen mit Maklern zu wenig schriftlich fixiert werden.

Erfolg bei Maklerauftrag

Der Maklerauftrag führt überwiegend, aber nicht immer zum angestrebten Erfolg (Abschluss eines Kaufvertrags). Schätzungsweise (mindestens) ein Viertel der Aufträge von Verkäufern bleibt erfolglos, mitunter bei Laufzeiten von über einem Jahr. Einige Kunden haben den Makler (mehrfach) gewechselt, teils mit, teils ohne Erfolg. Die Verantwortung für scheiternde Aufträge wird teils den Maklern, teils den Marktverhältnissen zugeschrieben.

Kritik an Makler

Ein Viertel der Kunden übte erhebliche Kritik an den Makleraktivitäten. Als Probleme wurden insbesondere genannt: geringe Aktivität, Ineffizienz, zu hohe Provisionen, ein sie benachteiligender Maklervertrag, Inkompetenz, Preisdrückerei und Illoyalität.

Preiserklärung

Obwohl der Preis der Immobilie für den Erfolg eines Geschäftes einen zentralen Stellenwert hat, wurde nur in der Hälfte aller Fälle (51%) der Wert der jeweiligen Immobilie mit den Kunden genau erörtert.

Bisher darf die Maklergebühr maximal zwei Monatskaltmieten plus Umsatzsteuer betragen. Ob der Vermieter oder der Mieter die Gebühr entrichten muss, ist nicht geregelt.

Kommentare (20)

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Account gelöscht!

24.10.2012, 14:24 Uhr

DAs Problem sind wohl weniger die Makler, wenn es sicher auch einige sehr schwarze Schafe gibt.

Das primäre Problem liegt darin, dass es zu wenige Wohnungen gibt.

Das resultiert

1. daraus das der Neubau zur Vermietung sich kaum rechnet bei gut 4% Bruttorendite
2. die Baukosten immer weiter steigen aufgrund von neuen Vorschriften, Bürokratie, hohen Energiekosten etc.
3. sehr hohe Nachfrage nach Wohnungen zum Kauf und zur Miete
4. teure Sanierungen des Altbestandes
5. erhöhte Anforderungen der Mieter
6. ein Mietrecht das dem Eigentümer im Problemfall kaum Möglichkeiten bietet sein Eigentum zu schützen

Diese Gesetzesänderung wird wohl kaum zu einer Entspannung des Wohnungsmarketes führen. Eher werden wieder hohe Summen Cash gezahlt. Die Fakelaki werden wieder flattern. Zum anderen werden die Vermieter, wenn sie die Kosten übernehmen die Mindstlaufzeiten der Mieverträge hoch ansetzen, was den Mietern auch wieder nicht gefallen dürfte. Auch werden die Mieten ebenfalls anziehen. Natürlich gibt es dann auch das Probate Mittel der Übernahme von Einrichtungsgegenständen. Es wird viele Mittel und Wege geben.
Auch ist es heute schon Praxis dass der Makler genötigt wird dem Eigentümer oder der Hausverwaltung Provision für die Auftragsvergabe zu zahlen.
Die Annahme, dass 100% der Courtage bei dem abschließenden Makler verbleiben ist abwegig und realitätsfremd.

Am Ende hilft den Mietern nur ein ausgewogenes Angebot an Mietwohnungen.

Und da kann / muss die Politik eingreifen. Sie hat aber total versagt. Eine Wohnungspolitik ist seit vielen Jahren nicht vorhanden.

Diese Gesetzesinitiative ist wohl eher der Not der Verzweiflung entsprungen als der klaren Nutzen/Lasten Abwägung.

Papageiengeplapper

24.10.2012, 15:16 Uhr

Mal eine Frage: Ab wann ist ein Makler denn gleichzeitig auch Verwalter der Wohnung? Nehmen wir an ein Makler vermietet für einen einzelnen Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus mit Hausverwaltung eine einzelne Wohnung an einen neuen Mieter. Nach der Wohnungsvermittlung durch den Makler endet aber nicht der Kontakt mit dem Makler, sondern dieser kümmert sich in der Folgezeit um Reparaturen und ähnliches und den Mietvertrag hat er auch komplett selbst erstellt und vermutlich vorher die Wohnung auch noch renoviert. Darf dieser Makler dann noch eine Provision verlangen?

Rene

24.10.2012, 15:33 Uhr

Die Kommunisten gehen das Problem wieder ein mal falsch an. Es sind weder die teuren Makler (auch wenn es schwarze Schafe gibt) noch zu wenige Wohnungen (95% der Fläche in Deutschland hat leer stehende Wohnungen über beide Ohren).

Viel wichtiger (und entscheidend) ist, dass die Politik einen Ordnungsrahmen setzt, damit Unternehmen bereit sind gut bezahlte Arbeitsplätze anzubieten und die Arbeitnehmer entsprechen richtig und gut ausgebildet sind, diese Leistung zu erbringen.

Ich kenne eine Stadt in Deutschland, die ist verdammt teuer, aber da geht jeder arbeiten und die haben dann auch noch relativ gut bezahlte Jobs und können sich die Mieten auch leisten. Und so sind Mieter und Vermieter zufrieden. Die Linken doktoren immer an der falschen Stelle. So müssen sie sich nicht eingestehen, dass die ökonomische Versager sind. Und den Mietern ist geholfen, die müssen sich nicht anstrengen.

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