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22.01.2005

06:16 Uhr

Steigende Renditen locken ausländische Investoren an

Interesse an deutschen Immobilien steigt

VonReiner Reichel

Die deutsche Immobilienwirtschaft ist optimistisch, dass nach einem schwachen Investmentjahr 2004 wieder mehr Gewerbeimmobilien die Besitzer wechseln. Ein Grund: Niedrige Zinsen und gute Renditen locken Investoren an.

HB DÜSSELDORF. Nach Berechnungen des Immobilienberatungsunternehmens Jones Lang Lasalle (JLL) war das Jahr 2004 mit einem Transaktionsvolumen von rund 4,7 Mrd. Euro das schwächste im neuen Jahrtausend. Für dieses Jahr wird eine Spanne von 4,2 bis fünf Mrd. Euro genannt. Bernd Kottmann, im Vorstand der IVG Immobilien AG für das Portfoliomanagement zuständig, rechnet jedoch damit, dass die Summe der Verkaufspreise bis zum Jahresende eher das obere Ende der JLL-Schätzung erklimmen wird. Und Peter Rösler, Geschäftsführer des Immobilienberaters Atis Real Müller, ist sicher, dass das Volumen auch 2005 mindestens die von Atis für 2004 errechneten 5,2 Mrd. Euro erreichen wird.

Ohnehin haben die Statistiken der beiden großen Berater einen Schönheitsfehler: Sie erfassen nur die Gewerbeimmobilienverkäufe in den Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg und München. Damit sind die im Trend liegenden Käufe von Gewerbeimmobilienportfolios abseits der Zentren außer acht geblieben. Ein solches Portfolio ist beispielsweise das der Deutschen Bank, das eigene Filialen enthielt und für 300 Mill. Euro an den US-Finanzinvestor Fortress ging. Auch die 23 Einzelhandelsobjekte, die die Schweizer Immobilien-AG Ed. Züblin für knapp 200 Mill. Euro kaufte, tauchen nicht in der Statistik auf.

Solche Geschäfte sowie die Käufe von Portfolios notleidender Immobilienkredite, so genannter Non Performing Loans, eingerechnet, schätzt Atis das Transaktionsvolumen des Jahres 2004 auf 20 Mrd. Euro - "spürbar mehr als im Vorjahr". Auch in dieser Statistik ist die Vielzahl verkaufter Wohngebäudepakete nicht enthalten (siehe "Fonds kaufen mehr Wohnungen"). Dass die Investoren von den Hochburgen zu anderen Standorten abwandern, bestätigt Norbert Müller, Leiter Capital Markets bei JLL. Er nennt Leipzig, Nürnberg und Köln als Beispiele für künftige Investitionsziele. Auf Einzelhandelsobjekte spezialisierte Makler berichten seit längerem von einem Trend hin zu Regionalzentren.

Für das schwache Vorjahr sind die offenen deutschen Immobilienfonds mitverantwortlich. Sie investierten deutlich weniger, ihr Anteil am gesamten Transaktionsvolumen fiel laut Atis von 38 Prozent im Jahr 2003 auf 17 Prozent. Damit sind sie aber immer noch stärkste Käufergruppe.

Deutschland im Visier der Investoren

Für höhere Transaktionsvolumina im laufenden Jahr sprechen mehrere Gründe. Einer ist das große Interesse ausländischer Investoren, etwa aus den USA, Großbritannien, Irland, Skandinavien und den Beneluxländern. So haben beispielsweise Iren und Amerikaner auf der Suche nach Alternativen zu den überbewerteten Objekten im eigenen Land Deutschland ins Visier genommen. "Die Amerikaner setzen auf den Turnaround-Kandidaten Deutschland", sagt IVG-Vorstand Kottmann und erinnert an die Situation in Paris Anfang der 90er Jahre. Damals hätten die Franzosen vom Heimatmarkt nichts wissen wollen und die Amerikaner seien groß eingestiegen. Als der Markt ab 1996 angesprungen sei, hätten sie kräftig verdient.

Angesichts der Währungskursrelationen - der Euro war noch nie so stark gegenüber dem Dollar wie zurzeit - erstaunt das Interesse der Amerikaner zunächst. Eine Erklärung liefert Klaus Trescher, Chef der zum US-Finanzkonzern Prudential gehörenden TMW Pramerica Immobilien GmbH: Das Währungsrisiko sei für die Amerikaner gering, denn sie kauften mit extrem hohen Fremdfinanzierungen von bis zu 90 Prozent in Euro. Die Kredite werden aus den Euro-Mieteinnahmen bedient. Angenehmer Nebeneffekt: Die Zinsen in Deutschland sind geringer als die in den USA.

Renditen sind gestiegen

Als weiteren Faktor, der für Deutschland spricht, nennt Atis- Deutschland-Chef Rösler die gestiegenen Renditen. "Sie sind international wettbewerbsfähig", sagt er und verweist auf das Potenzial. London und Paris sind im Zyklusverlauf der Mieten weiter als Deutschland. Das heißt: Die Mieten sind für diese Märkte schon hoch. Wer in Deutschland zum gleichen "Vervielfältiger" kaufe, habe größere Chancen auf steigende Miete. Der Vervielfältiger gibt an, zum Wievielfachen der Jahresmiete ein Objekt gekauft wird.

Das in Deutschland aktuell extrem billige Baugeld - die Zehnjahres-Konditionen liegen zum Teil unter vier Prozent - bietet einen weiteren Investitionsanreiz. Es sorgt für eine hohe Differenz zwischen Miet- rendite und Kreditzins. Wer ein Gebäude zum 14-fachen der Miete kauft, hat eine Mietanfangsrendite von rund sieben Prozent. Doch nicht nur ausländische Investoren treiben den Markt: "Wir stellen eine verstärkte Nachfrage durch Versicherer fest, die ihre Immobilienquoten hochfahren", sagt Kottmann. Dagegen werden offene Immobilienfonds häufiger unter den Verkäufern erwartet. Sie bemühen sich zurzeit, ihre deutschlandlastigen Portfolios durch Käufe im Ausland umzuschichten.

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