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29.03.2017

17:30 Uhr

Streit über Zweckentfremdung

Wohnen geht vor arbeiten

Wollen Vermieter Wohnungen freiräumen, melden sie oft Bedarf für Büro- oder Geschäftsräume an. Ein Berliner hätte nach 40 Jahren ausziehen müssen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden – und die Mieterrechte gestärkt.

Der Bundesgerichtshof ist oft die letzte Hoffnung für Mieter. dpa

Wohnhäuser in München

Der Bundesgerichtshof ist oft die letzte Hoffnung für Mieter.

KarlsruheDer Bundesgerichtshof (BGH) schützt Mieter besser vor Kündigung: Wenn der Vermieter in der Wohnung seine Büro- oder Geschäftsräume einrichten will, hat das nicht zwangsläufig Vorrang. Künftig müssen die Gerichte in jedem Einzelfall abwägen, ob die Interessen des Eigentümers wirklich so gewichtig sind, dass das die Räumung rechtfertigt. Das ergibt sich aus einem Grundsatz-Urteil, das am Mittwoch in Karlsruhe verkündet wurde. (Az. VIII ZR 45/16)

Bisher war es verbreitete Praxis, in solchen Fällen ein „berechtigtes Interesse“ an der Kündigung anzunehmen - ähnlich wie beim Eigenbedarf, also wenn der Vermieter oder dessen nahe Angehörige in einer neuen Lebenssituation selbst in die Wohnung ziehen möchten. Der Mieter hat hier in aller Regel keine großen Chancen, sich zu wehren.

Die Vorsitzende Richterin Karin Milger räumte ein, dass das zumindest teilweise auch mit früheren BGH-Entscheidungen zusammenhänge, die offensichtlich missverstanden worden seien. Einen Fall aus Berlin nahm der Senat deshalb nun zum Anlass, um die Linie neu vorzugeben.

Milger betonte, dass es im Streit um Wohnungskündigungen oft um existenzielle Belange gehe. „Deshalb wünschen wir uns, dass man sich dafür in den Instanzen die ausreichende Zeit nimmt“, sagte sie.

Grundsätzlich hat der Vermieter den BGH-Vorgaben zufolge bessere Chancen, wenn er in der Wohnung leben und arbeiten möchte. Will er die Räume ausschließlich fürs Geschäft, muss es dafür gewichtige Gründe geben, also etwa, dass er sonst nicht rentabel arbeiten kann.

BGH entscheidet über Berliner Mieterschutz

Berlins Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum

Massen-Andrang bei der Wohnungsbesichtigung, übermächtige Konkurrenz, entmutigte Bewerber: Damit das in begehrten Berliner Wohnlagen nicht der Normalfall bleibt, versucht die Politik gegenzusteuern – nach dem Vorbild anderer Großstädte wie Hamburg oder München mit einem sogenannten Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum. Das heißt: Keine Feriengäste mehr in schicken Altbau-Wohnungen, nicht noch eine Anwaltskanzlei im Mietshaus Seit knapp drei Jahren bekämpft Berlin die Wohnungsnot mit strengen Auflagen. Aber es gibt Grauzonen –was ist also noch erlaubt, was nicht? An diesem Mittwoch soll der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit für Klarheit sorgen.

Warum das Verbot?

Die Hauptstadt wächst und wächst – allein im vergangenen Jahr um rund 60.000 auf jetzt 3,67 Millionen Einwohner. Viele Neu-Berliner zieht es in die angesagten Innenstadt-Bezirke mit ihren schönen Altbauten. „Wer heute in Schöneberg eine Wohnung besichtigt, muss mit 80 oder 100 Konkurrenten rechnen“, schildert Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Auch Touristen wohnen gerne wie die Städter – und finden auf Vermietungs-Plattformen wie Airbnb oder Wimdu jede Menge Auswahl. Mehr als 20.000 Ferienwohnungen sind in Berlin schätzungsweise im Angebot. Das Verbot soll die Lage entspannen.

Wie funktioniert das Zweckentfremdungsverbot?

Die zum 1. Mai 2014 in Kraft getretene Regelung soll dafür sorgen, „dass dem Markt dringend benötigte Mietwohnungen erhalten bleiben“, sagt Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke). Das zielt auf Leute ab, die lieber wochenweise Feriengäste aufnehmen, statt dauerhaft zu vermieten. Es geht aber auch darum, dass nicht anstelle neuer Mieter eine Arztpraxis oder Anwaltskanzlei einzieht oder der Eigentümer die Wohnung jahrelang leer stehen lässt, weil er noch nicht den passenden Käufer gefunden hat. So eine „Zweckentfremdung“ ist nur noch mit Ausnahmegenehmigung erlaubt. Verstöße gegen das Verbot können anonym über ein Internet-Formular gemeldet werden. Wer erwischt wird, muss mit bis zu 100.000 Euro Strafe rechnen.

Klappt das in der Praxis?

Nach aktuellsten Zahlen der Senatsverwaltung von Ende 2016 sind inzwischen 4470 früher anders genutzte Wohnungen wieder auf dem Markt, davon knapp 2580 Ferienwohnungen. Bei den Bezirken gebe es dafür heute 60 statt früher 30 Mitarbeiter. Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland, sieht aber noch rechtliche Grauzonen. „Da gibt es viele, viele Fragen, Abgrenzungsschwierigkeiten, immer wieder“, sagt sie. Etliche Streitfälle beschäftigen inzwischen die Berliner Gerichte. So hat das Verwaltungsgericht etwa im August 2016 entschieden, dass Leute mit einer Zweitwohnung in der Hauptstadt diese durchaus an Touristen vermieten dürfen, wenn sie gerade nicht da sind – auf den Wohnungsmarkt habe das schließlich keine Auswirkungen.

Worum geht es jetzt in Karlsruhe?

Um die Nutzung als Büro. In dem Fall soll ein Mieter nach 40 Jahren seine 27-Quadratmeter-Wohnung räumen. Diese hat vor einigen Jahren den Eigentümer gewechselt. Der Mann der neuen Vermieterin hat im Haus ein Beratungsunternehmen, das ihrer Darstellung nach inzwischen aus allen Nähten platzt. In die kleine Wohnung sollen ein Aktenarchiv und ein Extra-Arbeitsplatz ausgelagert werden. Die Berliner Gerichte haben darin zwar einen legitimen Kündigungsgrund gesehen, die Räumung wegen des Zweckentfremdungsverbots aber trotzdem verhindert.

Kommt so etwas häufiger vor?

„Es gibt in Berlin Straßen, da wohnen kaum noch Leute, weil überall in den Häusern Kanzleien und Arztpraxen sind“, sagt Wild vom Mieterverein. Einmal eingerichtete Gewerbe haben auch nach dem neuen Gesetz Bestandsschutz. Der Trend zur Umwandlung ist laut Wild aber ohnehin gebrochen, seit die stark gestiegenen Mieten das Vermieten lukrativ gemacht haben. Ausnahmegenehmigungen erteilen die Bezirksämter bei „vorrangigen öffentlichen Interessen“ - also wenn in der Gegend dringend einen Zahnarzt oder eine Kita benötigt wird.

Im Berliner Fall sieht der Senat solche Nachteile nicht. Dort hatte ein Mieter nach 40 Jahren ausziehen sollen, weil der Ehemann der Vermieterin in der Wohnung Akten seiner Beratungsfirma unterbringen wollte. Der BGH konnte nicht erkennen, warum das nicht auch etwas weiter entfernt möglich sein sollte. Der Mieter kann also bleiben.

Die Berliner Gerichte hatten zuvor die Kündigung für berechtigt gehalten, die Räumung aber wegen eines neuen Schutz-Gesetzes für Wohnraum untersagt. Um die Wohnungsnot in der Hauptstadt zu lindern, ist es nur noch unter strengen Auflagen erlaubt, in einer Wohnung ein Büro, eine Kanzlei oder eine Praxis einzurichten oder dort Feriengäste einzuquartieren. Wegen der grundsätzlichen Bedenken spielte dieses Zweckentfremdungsverbot vor dem BGH keine Rolle mehr.

In einem zweiten Fall aus Koblenz mahnte der Senat ebenfalls mehr Sorgfalt bei der Prüfung an. Hier sollte ein Mieter weichen, um Platz für den neuen Hausmeister zu machen. Am Ende zog dieser aber gar nicht ein - sondern eine ganz andere Familie. Der Mieter sieht sich getäuscht und will Schadenersatz für seine Umzugskosten und die neue höhere Miete. Der Vermieter sagt, der Hausmeister habe sich später umentschieden, er wolle wegen Kniebeschwerden nun doch nicht in den dritten Stock. Das Berufungsgericht fand diese Begründung plausibel.

Anders die Karlsruher Richter, die die Darstellung für „kaum nachvollziehbar“ halten. Braucht der Eigentümer die Wohnung letztlich gar nicht wie angekündigt, muss er das dem Urteil zufolge aber gut und stimmig begründen. Komme er seiner „besonderen Darlegungslast“ nicht nach, seien die Gerichte verpflichtet davon auszugehen, dass der Mieter hinters Licht geführt wurde. (Az. VIII ZR 44/16)

Von

dpa

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