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13.03.2006

09:39 Uhr

Studie

Immobilieninvestoren zieht es in die Provinz

Eine Studie zur Entwicklung von Regionen und Bevölkerung hat es ans Licht gebracht: Oldenburg und das Emsland zählen zu den Top-Zehn-Gebieten in der Kategorie Zukunftsperspektiven. Hamburg, München und Bonn haben es ebenfalls weit nach oben gebracht.

HB FRANKFURT. Dass dem Markt für altengerechte Immobilien ein Boom bevorsteht, ist angesichts des stark steigenden Anteils von Menschen über 70 nicht überraschend. Viel erstaunlicher ist es, dass eine Studie zur Entwicklung von Regionen und Bevölkerung Oldenburg und das Emsland unter fast 100 Raumordnungsregionen in Deutschland zu den Top-Zehn-Gebieten in der Kategorie Zukunftsperspektiven zählt. Von den großen Ballungsgebieten haben es nur Hamburg und München hinter Bonn, der Stadt mit den besten Perspektiven, ähnlich weit nach oben gebracht. Genauso widerspricht die vom Immobilienverwalter und Vermarkter von Telekom-Gebäuden, Sireo, in Auftrag gegebene Untersuchung der Annahme, die Menschen verließen in Scharen Ostdeutschland. „Die Abwanderung aus den ostdeutschen Regionen ist nicht so dramatisch wie allgemein angenommen wurde“, stellte Ulrich van Suntum, Direktor des Instituts für Siedlungs- und Wohnungswesen an der Universität Münster und einer der Verfasser der Studie, bei deren Vorstellung in dieser Woche in Frankfurt fest. Beschäftigungsmangel, Wegzug und daraus folgender Preisverfall auf dem Immobilienmarkt treffen der Studie zufolge vor allem „Zonenrandgebiete“ – im Westen wie im Osten.

Die deutsche Immobilienbranche macht sich zunehmend Gedanken über die Folgen der Bevölkerungsentwicklung für ihr Geschäft. Die Zahl der Studien zu diesem Thema wächst ständig. Überwiegend dienen sie der Abschätzung des Wohnungsbedarfs. Die Sireo-Studie, an der neben der Universität Münster die Immobilienabteilung der European Business School (EBS) in Oestrich-Winkel mitgewirkt hat, konzentriert sich auf den Gewerbeimmobilienmarkt und betrachtet – anders als andere Studien – statt Städten und Kreisen vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung festgelegte Raumordnungsregionen. Den Vorteil der kreisübergreifenden Betrachtung sieht van Suntum darin, dass die Raumordnungsregionen die Ströme der Berufspendler berücksichtigen.

Den Erfolg des Emslandes erklärt van Suntum mit dem überdurchschnittlichen Bevölkerungszuwachs von elf Prozent seit 1993 und – Beschäftigtenabbau in der Werft- und Automobilindustrie zum Trotz – ebenso überproportionalem Beschäftigungswachstum von 13 Prozent in dieser Zeit. Denn anders als etwa die im Mittelfeld rangierende Region Stuttgart dominiert im Emsland nicht das verarbeitende Gewerbe, sondern der Dienstleistungssektor. Klarer Trend: Ein hoher Anteil gewerblicher Beschäftigter wird zum Nachteil einer Region.

Zwar werde das Emsland deswegen nicht in den Fokus der Immobilieninvestoren geraten, hieß es in Frankfurt. Doch der Trend für den Gewerbeimmobilienmarkt ist für Stephan Bone-Winkel, auf Seiten der EBS an der Untersuchung beteiligt, unverkennbar: „Die Konzentration auf die Ballungsräume ist beendet.“ Das Anlagegeld wandere zunehmend in mittelgroße, so genannte B-Städte – eine Beobachtung, die Martin Beyerle, Analyst des Immobilienfondsanbieters Degi, bestätigt. In der gerade vorgelegten Deutschland-Studie stellt er fest, dass sich im Jahr 2005 das Verhältnis der Investitionen von A- zu B-Städten gegenüber dem Jahr zuvor umgekehrt habe. 59 Prozent der Anlegermittel offener Fonds seien in Bürogebäude in B-Städten geflossen, 41 Prozent in die Zentren. Zwar sind die Spitzenmieten der Studie zufolge in den Regionalzentren deutlich geringer, die Nettoanfangsrendite (Mietrendite nach Kosten) dagegen im Schnitt um 1,8 Prozentpunkte höher. Zwar ist nach Ansicht der Immobilienexperten die Wende auf dem deutschen Büromarkt geschafft. Doch Sireo-Chef Diego Fernández Reumann prophezeit: „Mit neun bis zehn Prozent Leerstand wird man in Deutschland leben müssen.“ Was auch daran liegt, dass das Angebot bisweilen nicht zur Nachfrage passt. So kommt auch Degi-Analyst Beyerle zum Schluss, dass sich der strukturelle Leerstand in Deutschland verfestigen wird.

Beide Studien stellen übereinstimmend fest, dass das Interesse ausländischer Investoren am deutschen Markt ungebrochen bleibt. Das Land bleibe noch eineinhalb Jahre das bevorzugte Ziel ausländischer Finanzinvestoren, sagt Beyerle voraus. rrl

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