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21.03.2013

16:46 Uhr

Teure Wohnungssuche

Der Streit über die Maklergebühr

Ein Umzug ist mühsam und teuer – vor allem in begehrten Wohnlagen. Ein Kostenfaktor tut dabei besonders weh: die Maklerprovision. SPD und Grüne wollen nun erreichen, dass sie vom Vermieter übernommen wird.

Ein Kostenfaktor bei Umzügen tut besonders weh: die Maklerprovision. dpa

Ein Kostenfaktor bei Umzügen tut besonders weh: die Maklerprovision.

Hamburg/StuttgartVier Monate lang hat Hartmut Wagner eine Bleibe für sich und seine Familie in Stuttgart gesucht. Dann fand er eine Vierzimmerwohnung für 1.300 Euro kalt. Neben den Umzugskosten wurden 3.000 Euro Kaution und die üblichen 2,38 Monatsmieten Provision fällig. „Obwohl der Makler nicht mehr gemacht hat als das Angebot ins Internet zu stellen und mir einmal die Wohnung zu zeigen.“

Die Unruhe vor allem in Ballungsgebieten nutzen SPD und Grüne jetzt im Wahlkampf. Ihre Landesregierungen in Hamburg, Düsseldorf und Stuttgart wollen über den Bundesrat erreichen, dass künftig die Vermieter die Provision bezahlen.

So tricksen Immobilienmakler

Prinzip

An der Provision für den Makler kommt man meistens nicht vorbei, es sei denn, der Vermittler trickst.
Quelle: Finanztest

Problem

Viele Makler seien gescheiterte Existenzen ohne Fachwissen, warnt Andreas Schmidt, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbunds. Sie verständen nichts von Wertermittlung. Gern würden sie Tricks anwenden, um an die Provision zu kommen.

Kein Auftrag

Makler nehmen manchmal Immobilien in ihre Datenbanken auf, ohne beauftragt worden zu sein. Wer es auf eine konkrete Wohnung abgesehen hat, sollte Internetportale durchsuchen – vielleicht gibt es das Häuschen ja direkt vom Eigentümer, ohne Provision.

Geld ohne Vermittlung

Die Courtage ist nur fällig, wenn es durch die Arbeit des Maklers zum Kauf- oder Mietvertrag kommt. Sonst darf der Makler höchstens seine Auslagen einfordern – aber nur, wenn er das vereinbart hatte.

Doppelte Provision

Um bezahlt zu werden, muss der Makler nachweisen, dass der Miet- oder Kaufvertrag ohne ihn nicht zustande gekommen wäre. Dafür reicht es, wenn er die Wohnung „nachgewiesen“ hat, der Kunde sie also vorher nicht kannte. Manchmal fließt die Provision sogar doppelt: So gab der Bundesgerichtshof einem Makler Recht, der Büroräume angeboten hatte, die dem Mieter aber zu teuer waren. Zwei Jahre später nahm der Mieter Kontakt zu einem anderen Makler auf und nahm diese Räume dann doch. Deshalb musste er am Ende beide Makler bezahlen (BGH, Az. III ZR 379/04).

Schweigen über Provision

Makler müssen klar sagen, dass für die Vermittlung eine Provision anfällt. Bei Streit muss der Makler beweisen, dass er informiert hat. Denn wenn er vom Eigentümer beauftragt wurde, darf der Kunde davon ausgehen, dass er von diesem bezahlt wird. Experten warnen: Einige Makler versuchten, sich Objektnachweise nachträglich unterschreiben zu lassen, ohne vorher auf die Provision hinzuweisen.

Mauscheln mit dem Auftraggeber

Manchmal kommt es vor, dass Vermieter und Makler miteinander mauscheln. In diesen Fällen sehen Gerichte eine „rechtliche oder wirtschaftliche Verbundenheit“. Dann besteht kein Provisionsanspruch, weil der Makler unparteiisch zu sein hat.

Drohung mit der Konkurrenz

Gern verweisen Makler auf Mitbewerber und drängen auf schnelle Entscheidungen. Das hält der Maklerverband IVD für nicht in Ordnung. Ein seriöser Makler werde niemals Zeitdruck aufbauen. Auch gegen einen Sachverständigen oder Rechtsanwalt werde ein seriöser Makler nichts einwenden.

Geschönte Angaben

Mitunter dehnen Verkäufer die Wahrheit. Dabei werden schnell negative Merkmale der Immobilie einfach umgedeutet. So kann aus dem fehlenden Aufzug zum Dachgeschoss ein Top-Angebot für Gesundheitsbewusste werden. Falsche Angaben darf ein Makler nicht machen. Baumängel, die er kennt, muss er angeben. Wenn er lügt, kann der Kunde Schadenersatz fordern.

Zwei Kunden, ein Makler

Manchmal arbeiten Makler gleichzeitig für den Käufer und den Verkäufer – und werden von beiden bezahlt. Verboten ist das nicht, aber Interessenkonflikte sind da programmiert. Deshalb muss so eine Doppeltätigkeit im Maklervertrag stehen, der Makler muss darüber Auskunft geben.

Vorschuss

Ein Makler darf von seinem Kunden kein Geld verlangen, bevor er tätig geworden ist. Das Honorar wird nur fällig, wenn tatsächlich ein Mietvertrag oder Kaufvertrag zustande gekommen ist. Für eine erfolglose Vermittlung kann das Geld zurückverlangt werden.

Makler als Kaufinteressent

Privatverkäufer klagen, dass sich Makler melden, die sich als Kaufinteressenten tarnen. Später wollen sie dann mit dem Verkäufer ins Geschäft kommen.

Alleinauftrag

Das Problem bei einem Alleinauftrag: Um den Auftrag zu ergattern, locken Makler mit einem hohen Verkaufspreis. Später versuchen sie den Verkäufer zu einer Preissenkung zu bewegen. Ein weiterer Nachteil: Verkäufer begeben sich mit einem Alleinauftrag in die Abhängigkeit eines einzigen Maklers.

Das Problem ist für die SPD wie gemalt – für eine Debatte über soziale Gerechtigkeit: Die Mieter tragen alle Kosten, Hausbesitzer können sich zurücklehnen, obwohl der Makler in ihrem Auftrag handelt. Kanzlerkandidat Peer Steinbrück gibt die Marschrichtung vor: „Wer den Makler bestellt, muss ihn auch bezahlen.“ NRW-Bauminister Michael Groschek (SPD) stimmt zu. Seiner Meinung nach kann ein Normalverdiener „die Kosten von Miete plus Provision plus Kaution kaum noch stemmen“.

Damit rennt er beim Deutschen Mieterbund offene Türen ein. „Es ist nicht akzeptabel, dass Makler im Auftrag und im Interesse des Vermieters tätig werden, der Mieter aber die Maklerprovision zahlen soll“, sagt der NRW-Vorsitzende Bernhard von Grünberg. Der Landesgeschäftsführer Udo Casper aus Baden-Württemberg weiß, dass sich die Wohnungsnot damit nicht lösen lässt. „Aber es entspannt die finanzielle Situation, insbesondere für Studenten.“

Was Kunden über Makler wissen

Studie

Unter dem Titel „Leistungen und Provisionen transparent“ veröffentlichte der Verein „Wohnen im Eigentum“ eine Untersuchung zu Makler- und Kundenbefragungen. Hier die wichtigsten Ergebnisse.

Ortsübliche Courtage

Die als „ortsüblich“ ausgegebenen und empfohlenen Provisionssätze der Branche und der Maklerverbände sind nicht mehr zeitgemäß. Verbraucher zahlen deutlich weniger, allerdings muss differenziert werden zwischen Regionen mit einer reinen Käuferprovision und Regionen mit einer Provisionsteilung zwischen Verkäufern und Käufern.

Eine Schätzung auf der Basis der durchgeführten Befragungen ergibt, dass die am Markt aktuell erzielten (Gesamt-)Provisionen ca. 20 Prozent unter den sogenannten ortsüblichen Maklerprovisionen liegen. Nennen die Makler und ihre Verbände auf Anfrage eine Gesamtprovision von 5,80 bis 6,96 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie inklusive Mehrwertsteuer, so erhalten sie derzeit tatsächlich sehr oft nur Provisionen in der Bandbreite von 4,6% bis 5,6 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Provisionsverhandlung

Im Rahmen dieser Untersuchung gaben ein Drittel der Käufer und ein Viertel der Verkäufer an, zu handeln. Zwei Fünftel aller verhandelnden Kunden erreichten Nachlässe in der Provisionshöhe. Insbesondere verhandelten Käufer dort, wo sie allein die Provisionslast tragen mussten. Es zeigte sich, dass (nur) zwei Fünftel aller verhandelnden Kunden Nachlässe in der Provisionshöhe erreichten. In jüngerer Zeit nahm die Verhandlungsquote deutlich zu.

Provisionsanspruch

Die Kundenbefragung ergab, dass bei vielen Maklerkunden Unsicherheit darüber besteht, ob und wann ein Maklervertrag zustande gekommen ist, wie hoch die Provisionsansprüche tatsächlich sind und wann die Provision zu zahlen ist. Hier zeigt sich: Das Verbraucherwissen und das Problembewusstsein über den Maklervertrag sind zu gering, die Informations- und Beratungsmöglichkeiten ebenfalls. Ein erhebliches Problem besteht darin, dass Absprachen mit Maklern zu wenig schriftlich fixiert werden.

Erfolg bei Maklerauftrag

Der Maklerauftrag führt überwiegend, aber nicht immer zum angestrebten Erfolg (Abschluss eines Kaufvertrags). Schätzungsweise (mindestens) ein Viertel der Aufträge von Verkäufern bleibt erfolglos, mitunter bei Laufzeiten von über einem Jahr. Einige Kunden haben den Makler (mehrfach) gewechselt, teils mit, teils ohne Erfolg. Die Verantwortung für scheiternde Aufträge wird teils den Maklern, teils den Marktverhältnissen zugeschrieben.

Kritik an Makler

Ein Viertel der Kunden übte erhebliche Kritik an den Makleraktivitäten. Als Probleme wurden insbesondere genannt: geringe Aktivität, Ineffizienz, zu hohe Provisionen, ein sie benachteiligender Maklervertrag, Inkompetenz, Preisdrückerei und Illoyalität.

Preiserklärung

Obwohl der Preis der Immobilie für den Erfolg eines Geschäftes einen zentralen Stellenwert hat, wurde nur in der Hälfte aller Fälle (51%) der Wert der jeweiligen Immobilie mit den Kunden genau erörtert.

Zumal Makler sich nicht immer aufgeschlossen zeigen für die Belange der Mieter. So kam den Hamburger Sebastian Bigalke sein Umzug innerhalb der Stadt teuer zu stehen. Bei seiner neuen Wohnung musste er einen schnellen Mietbeginn akzeptieren, bei seiner alten Bleibe wartete der Makler dagegen die dreimonatige Kündigungsfrist ab. „Das hat mich am Ende rund 2.000 Euro Provision für den Makler der neuen Wohnung und 4.000 Euro Doppelmiete gekostet“, berichtet der 40-Jährige. „Die Makler können es sich in Hamburg leisten, die Bedingungen zu diktieren, und der Mieter muss sich fügen.“

Kommentare (14)

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ROB

21.03.2013, 17:24 Uhr

De facto zahlen Mieter die Maklergebühr nicht, weil sie die Maklerdienstleistung wollen, sondern weil sie müssen. Die Initiative ist daher sinvoll und sozial gerecht. Die Freiheit des Marktes wird dadurch nicht eingeschränkt, sondern m.E. erst hergestellt. Robert Velten, Münster

Tom47798

21.03.2013, 17:46 Uhr

Sollten SPD und Grüne mit ihrem Vorschlag durchkommen, werden wieder mehr Wohnungen direkt durch den Vermieter angeboten werden. Die Makler haben dann weniger zu tun und eine Marktbereinigung wird stattfinden. So in etwa könnte es kommen. Ich persönlich würde es begrüßen.

bjarki

21.03.2013, 17:50 Uhr

Makler braucht wirklich niemand. Sie sind ueberfluessige und haeufig schlecht ausgebildete Kostentreiber. Der Computer wird sie abloesen. Grosse Portale mit allen noetigen Informationen ermoeglichen direkte Kontakte. Uebrig bleiben die grossen Gewerbemakler. wozu also hier Gesetze machen. Das Thema Makler hat ein Verfallsdatum.

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