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28.11.2013

11:20 Uhr

Tool der Woche: Baufinanzierung

Die Mär vom Hauskauf ohne Geld

VonJens Hagen

Einige Medien bejubeln aktuell 100-Prozent-Finanzierungen für Immobilien. Angeblich soll ein Hauskauf „ohne eigenes Geld“ problemlos möglich sein. Wer günstige Konditionen bietet und welche Risiken bestehen.

Traum vom Haus: Ohne Eigenkapital wird es für die meisten Immobilienkäufer und Bauherren schwer. Getty Images

Traum vom Haus: Ohne Eigenkapital wird es für die meisten Immobilienkäufer und Bauherren schwer.

Je heißer der Immobilienmarkt läuft, desto schriller werden die Berichte. „Haus kaufen ohne eigenes Geld“, titelte etwa die „Bild“-Zeitung diese Woche. Das Boulevard-Blatt startete so eine Serie über Menschen, die den Kaufpreis ihrer Immobilien zu hundert Prozent fremdfinanziert haben. „Minizinsen machen es möglich“ - so schrieb die Zeitung - ein Haus zu kaufen statt zu mieten.

Ein Angestellter einer Brauerei ist im Artikel stolz im Bild zu sehen, umrahmt von Frau und Kindern, vor dem eigenen Häuschen. Diese Familie will das Geld jetzt „lieber in einen Hauskredit stecken, statt es dem Vermieter nachzuwerfen“.

Drohen Deutschland jetzt amerikanische Verhältnisse wie vor der Finanzkrise, als Kunden ohne Vermögen teure Immobilien finanzierten und wegen Arbeitslosigkeit und steigender Zinsen später versteigern mussten? Michaela Reimann, Sprecherin des Baugeld-Vermittlers Dr. Klein erklärt: „Wir können keine erhöhte Nachfrage oder gar einen Trend zu 100-Prozent-Finanzierungen feststellen“. Es gelte eher das Gegenteil. „Die Deutschen nutzen aktuell mehr Eigenkapital für die Finanzierung als früher,“ sagt Reimann.

Dr. Klein soll laut Bild-Zeitung angeblich „fachliche Beratung“ geleistet haben. Der Vermittler scheint über diese Darstellung nicht ganz glücklich zu sein. Das Rechenbeispiel in der Zeitung soll verkürzt dargestellt worden sein, einen solchen Kredit gäbe es bei keinem Vermittler von Dr. Klein. Kunden hätten bereits angerufen.

Bei einem realistischen Beispiel wäre die Restschuld laut Dr. Klein am Ende der Laufzeit doppelt so hoch wie im Kreditbeispiel von Bild. Das Beispiel sei außerdem knapp kalkuliert, für unvorhergesehene Kosten bliebe nicht viel Luft. Eine Anfrage von Handelsblatt Online an den Springer-Verlag blieb unbeantwortet.

100-Prozent-Finanzierungen sind ohnehin eher exotisch. Eine Auswertung der Daten der Transaktionsplattform Europace, über die rund 15 Prozent aller Baufinanzierungen in Deutschland laufen zeige: Der durchschnittliche Beleihungsauslauf lag im September 2013 bei 77,28 Prozent. Anfang 2010 lag der Satz noch bei 80,22 Prozent. Von einer Kredit-oder Immobilienblase könne deshalb keine Rede sein. Auch bei Absicherung der Zinsen, Zinsbindungen oder Tilgungssätzen sei mehr Sicherheit als früher gefragt.

Mit Niedrigzinsen zum Eigenheim

Warum lohnt sich derzeit der Bau oder Kauf eines Hauses besonders?

Langfristige Baukredite mit festen Zinsen für zehn Jahre gibt es derzeit mit einer Verzinsung von deutlich unter zwei Prozent. Allerdings haben die Preise für Immobilien besonders in Großstädten in den vergangenen Jahren deutlich angezogen.

Sind Immobilien eine gute Geldanlage?

Immobilien gelten nicht als Renditeknüller. Allerdings sind sie gerade in Krisenzeiten Verbraucherexperten zufolge eine solide Geldanlage. Der Wert einer Immobilie ist vergleichsweise sicher - vorausgesetzt, Preis, Qualität und Lage stimmen. In jedem Fall sollte ein Immobilienkauf gut überlegt sein.

Wie finde ich den günstigsten Kredit?

Hier hilft nur ein Vergleich der verschiedenen Anbieter, wobei die Auswahl an Krediten laut Stiftung Warentest derzeit besonders groß ist. Bauherren und Käufer können dafür Vergleichsrechner im Internet nutzen. Auch Verbrauchermagazine und Zeitungen liefern häufig aktuelle Zinskonditionen. Die Hausbank kann ein wichtiger Ansprechpartner sein - ist jedoch nicht immer zwingend die erste Wahl. Ein Anbietervergleich kann teils mehrere zehntausend Euro sparen.

Wie funktioniert ein Baudarlehen?

Kredite für Häuser oder Wohnungen laufen meist über zehn, 20 oder 30 Jahre. Hierbei werden die Zinsen in aller Regel nur für einen begrenzten Zeitraum von mehreren Jahren festgelegt. Läuft diese sogenannte Zinsbindungsfrist ab, verhandeln Bank und Kunde die Verlängerung des Darlehens. Der Bauherr kann dann auch umschulden und zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Verbraucher sollten mehrere Monate vor Auslaufen der Frist neue Angebote einholen. Wegen der historisch niedrigen Zinsen gibt es derzeit auch besonders günstige Anschlusskredite.

Sind die Kreditraten immer festgeschrieben?

An sich werden feste monatliche Raten vereinbart. Baukredite geben oft aber auch das Recht auf Sondertilgung, das heißt die Rückzahlung von Geld zusätzlich zu den vereinbarten Raten. Auch kann ausgehandelt werden, dass der Bauherr die Raten anpassen kann, etwa wenn sich das Einkommen verändert.

Wie viel Geld muss ich selbst aufbringen?

Finanzexperten sehen ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Immobilienpreises als eine solide Basis an. Für ihre angebotenen Top-Zinsen wollen die Banken häufig allerdings 40 Prozent Eigenkapital sehen. Teils sind Banken auch bereit, den vollen Kaufpreis zu finanzieren. Dafür verlangen sie aber oft happige Risikoaufschläge beim Zins.

Gibt es Geld vom Staat?

Bei der staatlichen Förderbank KfW gibt es Darlehen etwa für den Kauf selbstgenutzten Wohneigentums, energieeffizientes Bauen und Sanieren oder auch für altersgerechtes Wohnen. Daneben zahlt der Staat die Wohnungsbauprämie von 8,8 Prozent beim Bausparen. Auch gibt es in Form des sogenannten Wohn-Riesters staatliche Unterstützung für den Kauf selbstgenutzter Immobilien zur Altersvorsorge.

Was passiert, wenn ich arbeitslos oder arbeitsunfähig werde?

Risiken wie diese können mit Versicherungen ganz oder zumindest teilweise abgedeckt werden. So gibt es Versicherungen gegen Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit, Lebensversicherungen oder Restschuld-Versicherungen. Verbraucher sollten sich vor Abschluss einer Police und eines Baudarlehens gut über einen Versicherungsschutz beraten lassen. Die Stiftung Warentest rät zu Versicherungen für den Todesfall.

In einer Mitteilung an die Öffentlichkeit stellte Dr. Klein schon vor der Berichterstattung klar: „Mindestens die Kaufnebenkosten sollten im Normalfall mit Eigenkapital bezahlt werden. Wir raten zu einem zusätzlichen Eigenkapitalanteil von rund 20 Prozent. Wer seine Immobilie mit mehr als 80 Prozent beleiht, muss zudem einen relativ teuren Kredit aufnehmen und hat möglicherweise weniger Puffer für unerwartete finanzielle Schwierigkeiten“.

Kommentare (23)

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Immofritze

26.11.2013, 13:07 Uhr

"Wir raten zu einem zusätzlichen Eigenkapitalanteil von rund 20 Prozent."

Tolle Empfehlung. Wenn die derzeit überteuerten Immobilien um 20% billiger werden dann kommt man auf Eigenkapitalanteil NULL. Dann freut sich die Bank denn die Zinsen auf den Verlust kassiert sie trotzdem. Lauter Experten und Berater überall.

lesjaspers

26.11.2013, 13:11 Uhr

Ich habe von 2001 bis 2008 in Spanien gelebt. Der dortige Immobilienboom, der hinterher zur der Krise führte, aus der sich Spanien erst jetzt langsam herauswindet, begann genau so: Mit 100%igen Krediten bei Vorlage einer Bescheinigung über Lohn- oder Gehaltzahlungen, egal wie hoch. Viel Spaß, Deutschland bei der Wiederholung!

Account gelöscht!

26.11.2013, 13:13 Uhr

Dieses verantwortungslose Idiotenpack, allen voran die BLÖD-Zeitung, treibt die nicht ganz so Hellen in den Ruin.

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