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12.06.2014

09:06 Uhr

Tool der Woche: Baufinanzierung

„Mehr Menschen könnten sich eine Immobilie leisten“

VonJens Hagen

Ohne Eigenkapital keine Immobilie, nach diesem Grundsatz arbeiten viele Banken. Der Vertreter einer Versicherung möchte das ändern, rät im Interview zu hohen Beleihungen und erklärt, wann Kredite platzen.

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Tim Rooney ist schon ziemlich lange im Kreditgeschäft. Bei der Deutschen Bank betreute er das Kreditgeschäft für Europa und Asien. Rooney war Europa-Chef im Hypothekenbereich von General Electric, bekleidete Positionen bei der Citibank und Abbey National. Die 20-jährige Erfahrung im Baugeld-Geschäft soll ihm nun im neuen Job bei einem Versicherer nützen.

Seit November vergangenen Jahres ist Tim Rooney Länder-Manager für Ausfallversicherungen von Hypotheken bei Genworth Financial in Deutschland. Der Versicherer springt ein, wenn Kredite mit hoher Beleihung platzen. Rooney rät den Deutschen zu mehr Risikobereitschaft beim Kredit – und erklärt, wann Kunden nicht mehr zahlen können. Mit dem Baufinanzierungstool von Handelsblatt Online lassen sich die Kosten individuell berechnen.

Tim Rooney ist Deutschlandchef für Hypothekenversicherungen bei Genworth. PR

Tim Rooney ist Deutschlandchef für Hypothekenversicherungen bei Genworth.

Herr Rooney, in Deutschland grassiert das Immobilienfieber. Wie bewerten Sie den deutschen Markt?
Seit 50 Jahren entwickelte sich der Markt sehr stabil. Die Preise stiegen moderat, es war alles sehr konservativ hier. Das änderte sich in den vergangenen zwei, drei Jahren.
Was ist passiert?
In den Großstädten stiegen die Preise plötzlich rasant, drei bis fünf Prozent jedes Jahr. Das hat viele Gründe, etwa die niedrigen Zinsen oder die Verwerfungen durch die Finanzkrise. Das Ergebnis ist, dass sich viele keine Immobilien mehr leisten können, die es sich eigentlich leisten könnten.

Erklären Sie uns das näher?
Viele Banken und alle Bausparkassen haben Beleihungsgrenzen, meist 80 Prozent des Kaufpreises. Da die Preise gestiegen sind, können sich etwa junge Familien das nicht mehr leisten. Nehmen sie etwa eine typische Wohnung, in Frankfurt. Unter 250.000 Euro dürfte kaum noch ein Durchschnittsobjekt zu finden sein. Der Käufer muss mindestens 50.000 Euro Eigenkapital mitbringen, plus Nebenosten. Viele haben dieses Geld nicht, könnten aber eine höhere Beleihung finanzieren.

Mit Niedrigzinsen zum Eigenheim

Warum lohnt sich derzeit der Bau oder Kauf eines Hauses besonders?

Langfristige Baukredite mit festen Zinsen für zehn Jahre gibt es derzeit mit einer Verzinsung von deutlich unter zwei Prozent. Allerdings haben die Preise für Immobilien besonders in Großstädten in den vergangenen Jahren deutlich angezogen.

Sind Immobilien eine gute Geldanlage?

Immobilien gelten nicht als Renditeknüller. Allerdings sind sie gerade in Krisenzeiten Verbraucherexperten zufolge eine solide Geldanlage. Der Wert einer Immobilie ist vergleichsweise sicher - vorausgesetzt, Preis, Qualität und Lage stimmen. In jedem Fall sollte ein Immobilienkauf gut überlegt sein.

Wie finde ich den günstigsten Kredit?

Hier hilft nur ein Vergleich der verschiedenen Anbieter, wobei die Auswahl an Krediten laut Stiftung Warentest derzeit besonders groß ist. Bauherren und Käufer können dafür Vergleichsrechner im Internet nutzen. Auch Verbrauchermagazine und Zeitungen liefern häufig aktuelle Zinskonditionen. Die Hausbank kann ein wichtiger Ansprechpartner sein - ist jedoch nicht immer zwingend die erste Wahl. Ein Anbietervergleich kann teils mehrere zehntausend Euro sparen.

Wie funktioniert ein Baudarlehen?

Kredite für Häuser oder Wohnungen laufen meist über zehn, 20 oder 30 Jahre. Hierbei werden die Zinsen in aller Regel nur für einen begrenzten Zeitraum von mehreren Jahren festgelegt. Läuft diese sogenannte Zinsbindungsfrist ab, verhandeln Bank und Kunde die Verlängerung des Darlehens. Der Bauherr kann dann auch umschulden und zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Verbraucher sollten mehrere Monate vor Auslaufen der Frist neue Angebote einholen. Wegen der historisch niedrigen Zinsen gibt es derzeit auch besonders günstige Anschlusskredite.

Sind die Kreditraten immer festgeschrieben?

An sich werden feste monatliche Raten vereinbart. Baukredite geben oft aber auch das Recht auf Sondertilgung, das heißt die Rückzahlung von Geld zusätzlich zu den vereinbarten Raten. Auch kann ausgehandelt werden, dass der Bauherr die Raten anpassen kann, etwa wenn sich das Einkommen verändert.

Wie viel Geld muss ich selbst aufbringen?

Finanzexperten sehen ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Immobilienpreises als eine solide Basis an. Für ihre angebotenen Top-Zinsen wollen die Banken häufig allerdings 40 Prozent Eigenkapital sehen. Teils sind Banken auch bereit, den vollen Kaufpreis zu finanzieren. Dafür verlangen sie aber oft happige Risikoaufschläge beim Zins.

Gibt es Geld vom Staat?

Bei der staatlichen Förderbank KfW gibt es Darlehen etwa für den Kauf selbstgenutzten Wohneigentums, energieeffizientes Bauen und Sanieren oder auch für altersgerechtes Wohnen. Daneben zahlt der Staat die Wohnungsbauprämie von 8,8 Prozent beim Bausparen. Auch gibt es in Form des sogenannten Wohn-Riesters staatliche Unterstützung für den Kauf selbstgenutzter Immobilien zur Altersvorsorge.

Was passiert, wenn ich arbeitslos oder arbeitsunfähig werde?

Risiken wie diese können mit Versicherungen ganz oder zumindest teilweise abgedeckt werden. So gibt es Versicherungen gegen Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit, Lebensversicherungen oder Restschuld-Versicherungen. Verbraucher sollten sich vor Abschluss einer Police und eines Baudarlehens gut über einen Versicherungsschutz beraten lassen. Die Stiftung Warentest rät zu Versicherungen für den Todesfall.

Sie versichern für Banken den Ausfall der Differenzbeträge, die über eine Beleihung von 80 Prozent hinausgehen. Wer ist Ihre Zielgruppe?
Als Versicherer sind wir im Business to Business-Bereich tätig. Zu unseren Kunden zählen Bausparkassen, Volks- Raiffeisenbanken, Sparkassen sowie Versicherungen, die das Risiko nicht in ihren Büchern haben möchten, aber gute Kunden nicht enttäuschen möchten. Hier setzt die Hypothekenausfallsversicherung ein: Der Darlehensnehmer auf der einen Seite kann bereits frühzeitig ein Eigenheim erwerben. Die Bank auf der anderen Seite kann unserem Produkten das Kreditausfallsrisiko minimieren.

Kommentare (8)

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Account gelöscht!

12.06.2014, 09:30 Uhr

Mr.Rooney ist eigentlich in Deutschland am falschen Standort.

Sein Konzept stammt aus dem unsoliden angelsächsischen Häusermarkt in dem die Subprime-Krise entstanden ist.

Auch die Kreditausfall-Versicherung kommt von dort und hat die weltweite Krise ausgelöst.

Ein Bauherr, der noch nicht einmal 10% Eigenkapital vorweisen kann, ist ein genau so großes Kreditrisiko, wie der arbeitslose Schwarze, dem Western Union in USA eine 120%-Beleihung in Aussicht stellte.

Und sein Geschäft besteht darin, einen Risiko-Aufschlag von bis zu 30% des Hypotheken-Zinses zu kassieren.
So etwas gehört einfach verboten.

Mr.Rooney wandern Sie in die USA aus!

Account gelöscht!

12.06.2014, 09:39 Uhr

Zitat: "Wer zwölf Jahre braucht, um 120.000 Euro anzusparen und dann noch eine junge Familie ernähren muss, sollte vielleicht keinen Kredit über 400.000 Euro aufnehmen."

Komische Rechnung

Dazu müsste er pro Monat etwa 800 Euro sparen. Bekommt aber in der derzeitigen Marktlage keine Zinsen dafür und muss noch zusätzlich Miete und seine Familie finanzieren.

Wenn er aber statt dessen das Haus kauft, dann zahlt er keine Miete und in der derzeitigen Marktlage auch (fast) keine Zinsen...
Wenn er also seinen Job nicht verliert oder sich scheiden lässt, dann ist der Hauskauf alternativlos günstig...

Account gelöscht!

12.06.2014, 10:34 Uhr

Hauskauf auf Kredit ist gefährlich. U.u. wird dann der Eigentümer in Zeiten einer Finanzkrise und/oder einer persönlichen Krise später erfahren, was er unterschreiben hat mit, "unterwirft sich der sofortigen Zwangsvollstreckung"

Daher: Möglichst hoher Eigenkapitalanteil für den Hauskauf.

Davon abgesehen sind die Preise in Deutschland für Immobilien um mindestens 25 % im Durchschnitt überhöht. Überlegen Sie sich gut, ob Sie so teuer einkaufen wollen.

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