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14.08.2014

11:55 Uhr

Tool der Woche

Baufinanzierung – weg mit den teuren Verträgen!

VonSara Zinnecker

Darlehen sind so günstig wie nie. So mancher würde den teuren Altvertrag da gern loswerden und zu besseren Konditionen einen neuen abschließen. Doch kündigen ist nur in Ausnahmen möglich – und dann teuer. Die Optionen.

Darlehenszinsen sind so niedrig wie nie. Doch nicht alle profitieren von den niedrigen Zinsen. Getty Images

Darlehenszinsen sind so niedrig wie nie. Doch nicht alle profitieren von den niedrigen Zinsen.

DüsseldorfOb für eine größere Anschaffung, für einen Umbau oder gar einen Hausbau: Nie zuvor war es so günstig, einen Kredit aufzunehmen. Wie zum Beispiel der Baugeld-Vergleich auf Handelsblatt Online zeigt, sind die Effektivzinsen bei fünfjährigen Darlehen bis auf 1,51 Prozent, bei zehnjährigen Darlehen bis auf zwei Prozent gesunken.

Doch was diejenigen freut, die gerade nach einem Darlehen suchen, mag diejenigen ärgern, die ihren Kreditvertrag bereits vor einigen Jahren abgeschlossen – oder sich seinerzeit für eine „günstige“ Anschlussfinanzierung entschieden haben. Solche Kunden hängen nun in teureren Verträgen fest, zahlen also höhere Monatsraten als sie müssten, wenn sie ihr Darlehen heute abschließen würden. Nicht wenige werden in einer solchen Situation daran gedacht haben, ihr Darlehen frühzeitig zu kündigen und durch ein günstigeres neues zu ersetzen.

Die schlechte Nachricht: Grundsätzlich ist ein früher Ausstieg nur in wenigen Ausnahmefällen möglich, etwa dann, wenn der Kunde seine Immobilie vorzeitig verkauft – oder die Bank ihm eine Nachfinanzierung verweigert. Und selbst dann wird Kündigen teuer. Erst vor kurzem warnte der Verbraucherzentrale Bundesverband (VZBV) vor den hohen Kosten eines früheren Ausstiegs aus dem Kreditvertrag: „Wer ein Darlehen zur Finanzierung einer eigenen Immobilie aufgenommen hat und dieses vorzeitig zurückzahlen will, läuft derzeit Gefahr, mit einer extrem hohen Vorfälligkeitsentschädigung belastet zu werden“, heißt es in einer aktuellen Studie.

Bauzinsen im historischen Vergleich

1980: Zinsen knapp unter zehn Prozent

Im Sommer 1980 musste man für einen Immobilienkredit rund 9,5 Prozent Zinsen bezahlen. Damit kostete den Kreditnehmer eine Finanzierung über 200.000 Euro mit zehnjähriger Zinsbindung rund 178.000 Euro - bei einer Tilgung von einem Prozent und einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent.

Die monatliche Rate betrug damals umgerechnet 1.750 Euro.

1990: Nach dem Mauerfall steigen die Zinsen

Nach der Wiedervereinigung wurde es für Kreditnehmer fürs Eigenheim teurer. Während man Mitte der Achtziger Jahre rund 7,5 Prozent Zinsen zahlen musste, waren es Anfang der Neunziger Jahre bereits neun Prozent und mehr. Für das oben vorgerechnete beispielhafte Darlehen von 200.000 Euro mussten Kreditnehmer rund 1.700 Euro pro Monat aufbringen.

2000: Es geht abwärts

Mit Beginn des neuen Jahrtausends brachen für Kreditnehmer bessere Zeiten an. Immobiliendarlehen waren mit sechs Prozent Zinsen so billig wie nie zuvor. Vor der Internetblase lagen die Zinsen sogar bei vier Prozent - der Aktienboom hatte die Kreditzinsen Anfang 2000 in die Höhe getrieben. Der Beispielkredit über 200.000 Euro konnte im Juni 2000 bereits mit einer Monatsrate von rund 1.200 Euro bedient werden. Die Kosten für den gesamten Kredit beliefen sich auf zehn Jahre gerechnet bei 113.000 Euro. 65.000 Euro weniger als 20 Jahre zuvor.

2010: Nach der Krise kommt das Zinstief

Zuerst die Banken-, dann die Finanz- und schließlich Schuldenkrise lasteten schwer auf Europa. Um die Wirtschaft anzukurbeln senkte die EZB die Zinsen auf ein rekordniedriges Niveau. Die Bauzinsen bewegten sich im Juni 2010 bei rund 3,6 Prozent. Im Vergleich zu 2000 halbierte sich die Monatsrate für den beispielhaften 200.000-Euro-Kredit damit fast auf rund 770 Euro. Die Kosten über zehn Jahre hinweg beliefen sich 2010 auf nur noch rund 68.000 Euro.

2014: Kredite so günstig wie nie

Die Niedrigzinsphase macht Sparern zu schaffen, hat für aber auch Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung. Die Zinsen für den oben vorgerechneten Kredit über 200.000 Euro lagen im Juni 2014 bei rund 2,2 Prozent. Die monatliche Kreditrate betrug damit 533 Euro. Das ist weniger als ein Drittel der Rate vom Juni 1980. Vor rund 25 Jahren mussten Kreditnehmer fast die gesamte Kreditsumme als Kosten kalkulieren, heute dagegen nur noch 42.000 Euro, also knapp ein Fünftel. Seitdem gin es noch einmal gut 20 Basispunkte runter.

Vorfälligkeitsentschädigung – damit ist der Schadensersatz gemeint, den ein Kreditnehmer seiner Bank immer dann bezahlen muss, wenn er vorzeitig aus dem Vertrag aussteigt. Der „Schaden“ der Bank ist der Gewinn, der ihr mit dem Verzicht auf die regelmäßigen Kreditraten entgeht. Angenommen wird, dass die Bank eine einmalige Rückzahlung kurzfristig nur zu schlechteren Konditionen anlegen kann – etwa zum gültigen Pfandbriefsatz. Die Differenz zwischen Anlagezins- und Kreditzins, angerechnet auf das Restkapital, muss der Sparer dem Kreditinstitut ersetzen.

Was die Situation in diesen Monaten verschärft: Je weiter das allgemeine Zinsniveau absinkt, umso höher ist die Zinsdifferenz, die Kündiger der Bank ausgleichen müssen – desto teurer wird ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Vertrag. „Lag der Betrag für die Kreditablöse 2007 und 2008 noch bei durchschnittlich vier Prozent des abgelösten Restkapitals, kletterte er zwischen 2009 und 2013 auf durchschnittlich 8,9 Prozent“, hat der VZBV nach Auswertung von rund 3000 Fällen vorzeitig gekündigter Immobilienkredite herausgefunden. Angenommen, ein Kunde würde eine Restschuld von 20.000 Euro auf einen Schlag ablösen, müsste er nach diesen Zahlen im Mittel 1.780 Euro bei der Bank lassen.

„Die Vorfälligkeitsentschädigung kann für viele Kreditnehmer sehr teuer werden“, weiß auch Dirk-Andreas Hengst von der Hamburger Kanzlei Gröpper Köpke Rechtsanwälte. Ihm lagen bereits Fälle vor, bei denen Banken Mandanten bis zu dreißig Prozent des Restkapitals in Rechnung stellten. „Unserer Erfahrung nach wird häufig mehr als ein Fünftel des Restsaldos von der Bank erhoben“, so Hengst. Bei 20.000 Euro Restschuld wären dies dann bereits mehr als 4.000 Euro.

Aus Verbrauchersicht gibt es nun zwei unterschiedliche Möglichkeiten, die hohe Entschädigung zu umgehen. Einerseits, das rät der Verbraucherzentrale Bundesverband, sollten Kunden bei einer Kündigung genau prüfen, wie die Bank ihren Schadensersatz berechnet. Die Auswertung der 3000 Fälle habe ergeben, dass Banken in knapp einem Drittel davon den Wert der Wiederanlage des Restkapitals nicht stichtagsgenau berechnet haben.

Kommentare (3)

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Frank Reich

14.08.2014, 12:27 Uhr

Nicht wenige werden in einer solchen Situation daran gedacht haben, ihr Darlehen frühzeitig zu kündigen und durch ein günstigeres neues zu ersetzen. Das ist theoretisch möglich – doch in der Regel recht teuer.

Frank Reich

14.08.2014, 12:34 Uhr

Was ein unsachlicher Artikel mit einer reißerischen Überschrift!

"Nicht wenige werden in einer solchen Situation daran gedacht haben, ihr Darlehen frühzeitig zu kündigen und durch ein günstigeres neues zu ersetzen. Das ist theoretisch möglich – doch in der Regel recht teuer."

Ein Darlehen kann bei einer Veräußerung der Immobilie gegen Vorfälligkeit gekündigt werden oder bei Zinsbindungen über 10 Jahren als gesetzliches Kündigungsrecht nach 10 Jahren mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten, dann ohne Vorfälligkeitsentgelt. Warum sollte bei laufenden Verträgen innerhalb einer 10 jährigen Zinsbindung eine Kündigung theoretisch möglich sein (abgesehen vom Sonderfall falsche Widerrufsbelehrung)? Kunden haben sich zu einem bestimmten Zeitpunkt vertraglich gebunden und Planungssicherheit für die Dauer der Zinsbindung gewonnen und sollten einfach dazu stehen. Zu der Zeit des Vertragsabschlusses war es vielleicht die beste Kondition. Die Bank kann ja bei steigenden Zinsen auch nicht ein Darlehen kündigen, weil ihr die Zinsen dann zu niedrig sind.

Herr M. Messer

14.08.2014, 19:48 Uhr

Letzter Ausweg Widerruf - eine Spitzfindigkeit unserer Gerichte. Weil der Gesetzgeber in der Verordnung zum Widerrufsrecht (BGB-Info 2002) an einer Stelle das Wörtchen "frühestens" vorgegeben hat, wurde die Widerrufsbelehrung vom BGH als unwirksam angesehen. Der Nutzer dieser falschen Widerrufsbelehrung ist nur geschützt, wenn er den gesamten Text der Vorgabe Wort für Wort übernommen hat. Ist nur ein Wort gegen ein anderes sinnverwandtes Wort ausgetauscht worden, wird die Widerrufsbelehrung unwirksam. Von „Abzockerei“ - wie Verbraucherverbände gerne behaupten – keine Rede. Jetzt könnte ein fröhlicher Kreditetausch zwischen den Banken beginnen, der sich für die Banken nicht auszahlt. Der Schaden aus den Abgängen ist in der Regel größer als der Gewinn aus den Neuverträgen.

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