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13.05.2016

15:22 Uhr

Tool der Woche: Forward-Darlehen

Günstiger Schutz vor steigenden Zinsen

Hausbesitzer, deren Darlehen in einigen Jahren ausläuft, können sich die aktuell niedrigen Zinssätze reservieren. Ein Vergleich zeigt, was die Sicherheit kostet und wie Kreditnehmer den günstigsten Anbieter finden.

Die Zinsen sind niedrig, Immobilienbesitzer können sie für die Zukunft reservieren. Getty Images

Die Zinsen sind niedrig, Immobilienbesitzer können sie für die Zukunft reservieren.

FrankfurtDer Blick auf die Baugeld-Konditionen weckt derzeit Begehrlichkeiten. Darlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren offerieren Banken aktuell im Schnitt für einen Zins von 1,3 Prozent. Zum Vergleich: Im Herbst 2013 waren die Zinsen noch doppelt so hoch. Im Jahr 2008, vor der Finanzkrise lagen sie durchschnittlich bei mehr als 5,5 Prozent.

„Solange es bei den globalen Wirtschaftsdaten und der europäischen Inflation keine grundlegende Wende zum Positiven gibt, wird Baugeld in Deutschland günstig bleiben“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender des Baugeld-Vermittlers Interhyp. Die Kombination aus weltweit verhaltenen Konjunkturdaten und lockerer Geldpolitik hält die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen auf niedrigem Niveau.

Mit Niedrigzinsen zum Eigenheim

Warum lohnt sich derzeit der Bau oder Kauf eines Hauses besonders?

Langfristige Baukredite mit festen Zinsen für zehn Jahre gibt es derzeit mit einer Verzinsung von deutlich unter zwei Prozent. Allerdings haben die Preise für Immobilien besonders in Großstädten in den vergangenen Jahren deutlich angezogen.

Sind Immobilien eine gute Geldanlage?

Immobilien gelten nicht als Renditeknüller. Allerdings sind sie gerade in Krisenzeiten Verbraucherexperten zufolge eine solide Geldanlage. Der Wert einer Immobilie ist vergleichsweise sicher - vorausgesetzt, Preis, Qualität und Lage stimmen. In jedem Fall sollte ein Immobilienkauf gut überlegt sein.

Wie finde ich den günstigsten Kredit?

Hier hilft nur ein Vergleich der verschiedenen Anbieter, wobei die Auswahl an Krediten laut Stiftung Warentest derzeit besonders groß ist. Bauherren und Käufer können dafür Vergleichsrechner im Internet nutzen. Auch Verbrauchermagazine und Zeitungen liefern häufig aktuelle Zinskonditionen. Die Hausbank kann ein wichtiger Ansprechpartner sein - ist jedoch nicht immer zwingend die erste Wahl. Ein Anbietervergleich kann teils mehrere zehntausend Euro sparen.

Wie funktioniert ein Baudarlehen?

Kredite für Häuser oder Wohnungen laufen meist über zehn, 20 oder 30 Jahre. Hierbei werden die Zinsen in aller Regel nur für einen begrenzten Zeitraum von mehreren Jahren festgelegt. Läuft diese sogenannte Zinsbindungsfrist ab, verhandeln Bank und Kunde die Verlängerung des Darlehens. Der Bauherr kann dann auch umschulden und zu einem günstigeren Anbieter wechseln. Verbraucher sollten mehrere Monate vor Auslaufen der Frist neue Angebote einholen. Wegen der historisch niedrigen Zinsen gibt es derzeit auch besonders günstige Anschlusskredite.

Sind die Kreditraten immer festgeschrieben?

An sich werden feste monatliche Raten vereinbart. Baukredite geben oft aber auch das Recht auf Sondertilgung, das heißt die Rückzahlung von Geld zusätzlich zu den vereinbarten Raten. Auch kann ausgehandelt werden, dass der Bauherr die Raten anpassen kann, etwa wenn sich das Einkommen verändert.

Wie viel Geld muss ich selbst aufbringen?

Finanzexperten sehen ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent des Immobilienpreises als eine solide Basis an. Für ihre angebotenen Top-Zinsen wollen die Banken häufig allerdings 40 Prozent Eigenkapital sehen. Teils sind Banken auch bereit, den vollen Kaufpreis zu finanzieren. Dafür verlangen sie aber oft happige Risikoaufschläge beim Zins.

Gibt es Geld vom Staat?

Bei der staatlichen Förderbank KfW gibt es Darlehen etwa für den Kauf selbstgenutzten Wohneigentums, energieeffizientes Bauen und Sanieren oder auch für altersgerechtes Wohnen. Daneben zahlt der Staat die Wohnungsbauprämie von 8,8 Prozent beim Bausparen. Auch gibt es in Form des sogenannten Wohn-Riesters staatliche Unterstützung für den Kauf selbstgenutzter Immobilien zur Altersvorsorge.

Was passiert, wenn ich arbeitslos oder arbeitsunfähig werde?

Risiken wie diese können mit Versicherungen ganz oder zumindest teilweise abgedeckt werden. So gibt es Versicherungen gegen Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit, Lebensversicherungen oder Restschuld-Versicherungen. Verbraucher sollten sich vor Abschluss einer Police und eines Baudarlehens gut über einen Versicherungsschutz beraten lassen. Die Stiftung Warentest rät zu Versicherungen für den Todesfall.

Aktuell rentieren Bunds mit einer Laufzeit von zehn Jahren bei 0,13 Prozent. „Banken können sich günstig refinanzieren und entsprechend günstig Darlehen ausgeben“, erklärt Goris. Eine Zinswende hin zu deutlich höheren Konditionen sei aktuell nicht in Sicht.

Auch wenn keine Eile geboten ist - Immobilienbesitzer können sich diese niedrigen Zinsen sichern, auch wenn ihr Darlehen erst in einigen Jahren ausläuft. Mit Forward-Darlehen lassen sich die aktuellen Konditionen für Anschlussfinanzierungen festschreiben, die maximal in 60 Monaten auslaufen.

Banken verlangen für dieses Sicherheitsprodukt Zinsaufschläge. Vor allem bei langen Vorlaufzeiten sollten Kreditnehmer deshalb gut überlegen, ob sie ein Forward-Darlehen abschließen. In einer Stichprobe der FMH Finanzberatung unter knapp 50 Instituten verlangen die teuersten Anbieter einen Aufschlag von bis zu 0,175 Prozent pro Monat der Reservierung.

Viele Institute legen sich bei den Konditionen aber ins Zeug. Viele Banken bieten Freimonate an. „Faire Anbieter gewähren für Darlehen, die in sechs oder sogar 12 Monate abgerufen werden keine Aufschläge“, sagt Max Herbst, Inhaber der FMH Finanzberatung. Die PSD Bank Kiel verlangt Zinsaufschläge sogar erst nach 18 Monaten, die Hannoversche Leben nach 15 Monaten.

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