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26.08.2016

10:12 Uhr

Tool der Woche

Investoren suchen neue Ziele in Berlin

VonMatthias Streit

Berlin ist bei Zuzüglern und Kapitalanlegern beliebt. Eine neue Analyse zeigt, welche Lagen besonders gefragt sind. Wer jetzt über einen Kauf nachdenkt, dem hilft ein Tool bei der Berechnung seiner Kosten.

Besonders zentrale Lagen in Berlin sind begehrt. dpa

Berliner Fernsehturm

Besonders zentrale Lagen in Berlin sind begehrt.

BerlinClaudia und Oliver* haben es aufgegeben. Seit sechs Jahren wohnen die beiden Endzwanziger in Berlin-Friedrichshain. Er ist Webdesigner in einer Kreativfirma, sie Angestellte im öffentlichen Dienst. Im Moment leben sie in einer großzügigen 2-Zimmer-Wohnung auf 70 Quadratmetern. Insgesamt nicht schlecht, ausreichend Platz, aber ein Balkon wäre schön. Also haben sie sich auf die Suche gemacht. Doch nach über einem Jahr wollten sie keine Zeit mehr verschwenden. „Alles, was in Frage käme, war entweder zu teuer oder zu weit draußen“, beklagt Oliver. Zahlen sie heute knapp 700 Euro für die Wohnung, hätten sie etwas Vergleichbares Neues erst ab 1.000 Euro bekommen können, berichtet das Paar.

Derzeit drängen nicht nur Jobsuchende und Studenten in die Hauptstadt, angezogen vom alternativen Flair oder Start-Up-Geist. Zwischen Ende 2011 und Ende 2015 ist die Stadt um 183.000 Einwohner gewachsen. Tendenz steigend.

„Allein im vergangen Jahr stieg die Zahl der Haushalte in Berlin um 27.000. Hinzu kommen noch 55.000 registrierte Asylbewerber sowie eine ungewisse Zahl nichtregistrierter. Dem stehen aber nur 10.700 fertiggestellte Wohneinheiten gegenüber. Das ist nach wie vor nicht ausreichend. Die Schere geht weiter auf“, sagt Michael Schlatterer, Direktor für Wohnimmobilienbewertung beim Immobiliendienstleister CBRE. „Statt 10.000 bräuchten wir allein in Berlin jährlich 20.000 Fertigstellungen.“

Und auch bei Investoren erfreut sich Berlin ungebrochener Beliebtheit: Hier finden sie noch sichere Anlagen. Je nach Perspektive Vor- oder Nachteil: Die Nachfrage treibt den Preis. Laut einer Studie von Jones Lang LaSalle (JLL) sind die Mieten in den sieben größten deutschen Städten seit 2004 zwischen 21 und 59 Prozent gestiegen. Spitzenreiter am langen Ende der Skala: Berlin. Allein in den ersten sechs Monaten dieses Jahres haben sich Eigentumswohnungen – bei Selbstnutzern wie Kapitalanlegern beliebt – um neun Prozent verteuert. Bei den Mieten waren es nur 5,4 Prozent.

Deutschlands Mietmarkt: Auf dem Land gibt's mehr fürs Geld

Zwei Quadratmeter mehr

Rund 95 Quadratmeter groß ist eine Wohnung, die sich die Deutschen im Schnitt für ein Viertel ihres Haushaltseinkommens leisten können. Dies ist das Ergebnis einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Entgegen den Hiobsbotschaften, die regelmäßig über steigende Mieten aus großen Städten gemeldet werden, sind das zwei Quadratmeter mehr als noch vor sechs Jahren.

Wie entwickelt sich der Mietmarkt?

Die Mieten sind laut IW in den vergangenen sechs Jahren um 10,2 Prozent gestiegen. Besonders dramatisch ist die Zunahme in Berlin mit 26 Prozent, in München mit 14 Prozent, in Köln mit 13 Prozent und in Hamburg mit zwölf Prozent. Allerdings liegt die Durchschnittsmiete nur in 20 der 402 Kreise über neun Euro je Quadratmeter, deutschlandweit zahlt man im Schnitt 6,90 Euro. Bezogen auf die Einkommen gibt das IW Entwarnung: Weil diese im gleichen Zeitraum um 11,5 Prozent stiegen, können sich die Menschen vielerorts größere Wohnungen leisten.

Warum steigen die Mieten aktuell?

Das IW spricht von einem „regelrechten Nachfrageboom“ in Ballungszentren und Universitätsstädten. Nach Berlin sind seit 2010 weitere 240.000 Menschen gezogen. Auch die hohen Mieten in München haben niemanden abgeschreckt: Dorthin zogen 140.000 Menschen. Durch die höhere Nachfrage wird Wohnraum knapper, und nicht nur die Immobilienpreise, sondern auch die Mieten steigen in diesen Gebieten.

Wie viel Geld sollte man eigentlich für die Wohnung ausgeben?

„25 Prozent des verfügbaren Einkommens sehen wir als vernünftiges Maß für eine Mietbelastung an“, sagt Ralph Henger, IW-Volkswirt mit dem Schwerpunkt Finanz- und Immobilienmärkte. „Kritisch wird es, wenn mehr als ein Drittel des Einkommens für die Miete verwendet wird.“

Wo können sich die Menschen damit am meisten Wohnraum leisten?

In ländlichen Gegenden. Am meisten Wohnfläche kann sich ein Durchschnittshaushalt im bayerischen Landkreis Dingolfing-Landau oder in Lüchow-Dannenberg (Niedersachsen) leisten, wo ein Viertel des Einkommens für 120 Quadratmeter reicht. Das zeigt die Gegenüberstellung von Wohnkosten und verfügbarem Einkommen des IW.

Wo reicht das Durchschnittseinkommen nur für kleine Wohnungen?

Das gilt vor allem für die Universitätsstädte. Dort ist nicht nur die Nachfrage hoch, die Einkommen der Studenten sind üblicherweise auch niedriger. In Trier, Freiburg, Heidelberg und Würzburg liegt die Wohnungsgröße, die die Menschen dort für 25 Prozent des Durchschnittseinkommens mieten können, bei nur 60 Quadratmetern. Ebenfalls eng wird es in Großstädten wie Berlin, München und Hamburg, wo das Geld für etwa 70 Quadratmeter reicht.

Sind auch die Nebenkosten wegen höherer Strompreise gestiegen?

Nein. Laut den Berechnungen des IW sind die Nebenkosten zwischen 2010 und 2016 nur um sieben Prozent gestiegen. Grund ist der Rückgang der Heizkosten in den vergangenen beiden Jahren.

Sollte nicht die Mietpreisbremse hohen Steigerungen entgegenwirken?

Erste Studien legen nahe, dass die 2015 eingeführte Regelung bisher keine Wirkung zeigt. „Die Mietpreisbremse ist in unseren Augen klassische Symbolpolitik“, sagt Henger. „Sie wirkt – wenn überhaupt - nur schwach, und dabei nicht mal in die richtige Richtung.“ Ähnlich sieht das der Eigentümerverband Haus & Grund: „Man hat da ein ganz schlechtes Gesetz gestrickt, das vorne und hinten nicht wirkt.“ Und auch beim Mieterbund sieht man keinen Effekt. „In Großstädten und Ballungszentren sind die Preissteigerungen nicht erklärbar, wenn die Mietpreisbremse greifen würde“, sagt ein Sprecher des Mieterbunds.

Wird man sich in Zukunft in einigen Gegenden Deutschlands keine Wohnungen mehr leisten können?

Die Experten des IW gehen eher vom Gegenteil aus. „Ohne den Zuzug von Flüchtlingen im vergangenen Jahr hätte die Dynamik in Deutschland sogar nachgelassen“, sagt Henger über die Entwicklung der Mietpreise. „Die Bautätigkeit zieht an.“ Bis das allerdings Wirkung zeigt, dauert es oft drei bis fünf Jahre. Der Mieterbund nimmt zwar an, dass die Flüchtlinge sich bislang nur bedingt am Wohnungsmarkt bemerkbar machen. Laut seinen Schätzungen fehlen in Deutschland jedoch 800 000 Wohnungen. Kurzfristig sehe man keine Änderung.

Der Immobilienexperte Reiner Braun von Empirica sieht darin die Fortsetzung eines Trends: „Ein Problem des Marktes ist, dass vielerorts die Kaufpreise den Mietpreisen enteilt sind“, sagt der Geschäftsführer des Immobilien-Forschungsinstituts Empirica. Dies ist beispielsweise in Berlin der Fall. Vor allem Käufe von Kapitalanlegern hätten das Niveau zwar nach oben getrieben. Im Vergleicht mit München oder Frankfurt ist die Hauptstadt aber noch günstig. Von globalen Metropolen ganz zu schweigen. „Die Stadt ist weltweit hip und angesagt. Für internationale Investoren, die Londoner oder Pariser Preise gewohnt sind, bietet Berlin immer noch Spottpreise“, sagt Braun. Doch der Immobilienexperte mahnt zur Vorsicht. Er sieht die Gefahr einer Blase wachsen: „Es gibt Rückschlagpotenzial.“

Kommentare (11)

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Herr Percy Stuart

26.08.2016, 10:38 Uhr

Ich würde gerne den Beitrag von Jürgen Dittberner: „Wie Merkel das Erbe Deutschlands verspielt“ kommentieren.
Liebe Handelsblatt-Redaktion, es wäre sehr freundlich von Ihnen, wenn Sie auch die Kommentarfunktion für diesem Beitrag freischalten würden.
Dort wäre es bedeutend wichtiger, seine Meinung kundtun zu können, als unter obigem Beitrag.
Vielen Dank!

Aufgrund von zu erwartenden Verstößen gegen unsere Netiquette sahen wir uns gezwungen, die Kommentarfunktion für diesen Artikel einzufrieren. Kommentieren ist damit nicht möglich. Gruß aus der Redaktion

Account gelöscht!

26.08.2016, 11:09 Uhr

Herr Harald Trautmann@„Wie Merkel das Erbe Deutschlands verspielt“
Verspielt hat ist richtig.

Herr Hans Mayer

26.08.2016, 11:16 Uhr

Bemerkenswert, dass solch ein Artikel "Wie Merkel das Erbe Deutschlands verspielt" überhaupt hier erscheint. Das Handelsblatt merkt wohl so langsam das der Wind sich dreht im Lande.
Nach den Wahlen in MV und in Berlin wird es richtig rund gehen für das Trampel aus der Uckermark, an den Tresströgen werden die "Rosa-Tiere" bereits nervös.
Ich habe SPD und CDU-Abgeordneten bereits Umzugskartons angeboten.
Im Leben möchte ich nicht nach Berlin, diese verlorene Stadt, voll von Leuten die ihr Leben nicht in den Griff kriegen.

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