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06.06.2014

15:50 Uhr

Trendviertel 2014: Berlin

Die besten Lagen der Hauptstadt

VonChristian Hunziker

Immer mehr Menschen zieht es nach Berlin. Dort schrumpft zwar das Angebot an Wohnungen. Aber die Kaufpreise und Mieten steigen nicht mehr so stark wie bislang. Wo Käufer jetzt noch zuschlagen sollten.

Berlin gehört zu den begehrtesten Städten Deutschlands. Das Angebot sinkt, die Preise steigen aber nicht mehr so stark wie früher.

Berlin gehört zu den begehrtesten Städten Deutschlands. Das Angebot sinkt, die Preise steigen aber nicht mehr so stark wie früher.

BerlinDie Tempelhofer Freiheit gehört auch künftig den Kitesurfern, Radfahrern und Skateboardern. Mit großer Mehrheit haben die Berliner Ende Mai den Plänen des Senats eine Absage erteilt, im Randbereich des ehemaligen Flughafens Tempelhof eine Bibliothek, Gewerbebauten und vor allem 4700 Wohnungen zu errichten. Die Faszination des Freigeländes mitten im Zentrum der Hauptstadt war stärker als der Wunsch nach zusätzlichem Wohnraum.

Dabei könnte die Stadt neue Wohnungen gebrauchen. Denn Berlin wächst viel schneller als vorhergesagt: 2012 nahm die Einwohnerzahl um 49.000 Personen zu, 2013 dürfte das Wachstum ähnlich stark gewesen sein. Entsprechend stehen immer weniger Wohnungen leer: Laut jüngsten Zahlen des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) standen Ende 2013 nur noch zwei Prozent aller Wohnungen leer. Um die Jahrtausendwende waren es noch sechs Prozent.

Der Neubau hält mit der wachsenden Haushaltszahl bei weitem nicht Schritt. Im vergangenen Jahr wurden lediglich 6641 Wohneinheiten fertiggestellt und damit deutlich weniger als die 10.000, die der Senat als Ziel ausgegeben hat. Die Folge: Preise und Mieten ziehen weiter an – wenn auch nicht mehr so stark wie in der Vergangenheit. Das zeigen die Zahlen von vdp Research. Demnach legten die Preise von Eigentumswohnungen im vergangenen Jahren stadtweit um 7,4 Prozent zu, ein geringerer Anstieg als 2012 (9,1 Prozent). Auch die Wohnungsmieten verzeichneten mit 6,8 Prozent nicht mehr ein so starkes Wachstum wie ein Jahr zuvor (8,2 Prozent).

Immobilien

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Was also ist los mit dem Berliner Markt? Warum verteuern sich Wohnungen nicht noch stärker, wenn sich doch das Angebot verknappt?

Die wichtigste Antwort: Die Preise und Mieten haben ein Niveau erreicht, das angesichts des vergleichsweise niedrigen Berliner Durchschnittseinkommens nicht mehr beliebig steigerbar ist. In besonders begehrten Stadtteilen wie Mitte und Prenzlauer Berg sei bei den Preisen „das Ende der Fahnenstange erreicht“, stellt Benjamin Röhrborn fest, der die Berliner Niederlassung des Bauträgers Formart leitet.

So wurde gerechnet

Datenbasis (Teil 1)

Für die diesjährige Trendviertel-Erhebung sind reale Kaufpreise für Eigenheime und Eigentumswohnungen relevant, die von einem der 37 Mitgliedsinstitute des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) finanziert wurden.

Datenbasis (Teil 2)

Die Banken übermitteln die anonymisierten Immobilien-Verkehrswerte, die sie ihren Kreditgutachten zugrunde legten, an das Analysehaus vdp Research. Die Berliner Experten bereinigten diese Daten nach einem statistischen Verfahren und werteten sie für jeden Postleitzahlbereich der ausgewählten 15 Städte exklusiv für das Handelsblatt aus.

Trendviertel

Trendviertel, so die Definition, sind danach all jene Stadtteile, in denen die Preise für Wohneigentum zwischen 2010 und 2013 stärker gestiegen sind als im Durchschnitt der gesamten Stadt.

„Viele Berliner sind gar nicht in der Lage, 500.000 Euro für eine hundert Quadratmeter große Wohnung zu bezahlen.“ Dieser Betrag kommt inklusive Kaufnebenkosten und Garage leicht zusammen, wenn der Quadratmeterpreis – wie es bei vielen Neubauprojekten der Fall ist – mehr als 4000 Euro beträgt.

Röhrborns Einschätzung bestätigt der auf Eigentumswohnungen spezialisierte Makler Nikolaus Ziegert. „Ein Indiz für zum Teil grenzwertige Preise ist, dass in vielen Projekten die Wohnungen von unten nach oben verkauft werden“, stellt er fest. Das bedeutet: Während früher die teuren Dachgeschosswohnungen als erste weg waren, finden die Bauträger jetzt für die unteren, günstigeren Wohnungen zuerst Käufer.

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