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26.05.2015

10:15 Uhr

Nebenkosten bei Mietwohnungen

„Jede zweite Abrechnung ist falsch“

VonClaudia Rometsch

20 Millionen Mieter erhalten in diesen Tagen per Post die Aufstellung ihrer Nebenkosten. Aufreger sind programmiert: Denn häufig werden mehr Posten abgerechnet als erlaubt. Mieter sollten die Schreiben genau checken.

Ein großer Anteil der Nebenkostenabrechnungen für Mieter sind fehlerhaft. Imago

Falsche Angaben

Ein großer Anteil der Nebenkostenabrechnungen für Mieter sind fehlerhaft.

BonnDieser Vermieter hatte einen Putztick: Zweimal pro Woche ließ er eine Reinigungsfirma das Treppenhaus seiner Apartmentanlage schrubben, alle drei Monate die Fenster im Treppenhaus. Entsprechend hoch fiel die Nebenkostenabrechnung der Mieter aus, die dafür aufkommen mussten – bis einer von ihnen dagegen klagte und Recht bekam. Einmal putzen pro Woche reicht, entschied das Amtsgericht Regensburg.

Zwar sind die Reinlichkeitsansprüche dieses Vermieters eher unüblich. Ungerechtfertigte Posten auf der Nebenkostenabrechnung seien aber keinesfalls eine Ausnahme, sagt Dietmar Wall vom Deutschen Mieterbund. Etwa die Hälfte der Abrechnungen sei falsch oder zumindest klärungsbedürftig.

Fehler bei der Nebenkostenabrechnung (1)

Verwaltungskosten

Verwaltungskosten, wie zum Beispiel Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefon usw. sind nie Betriebskosten. Der Mieter muss nicht zahlen, egal, was im Mietvertrag steht.

Reparaturkosten

Reparaturkosten muss der Mieter nicht zahlen. Reparaturen im Haus oder in der Wohnung sind immer Sache des Vermieters und nie Betriebskosten.

Eigentumswohnungen

Insbesondere Mieter einer Eigentumswohnung finden in ihrer Abrechnung häufig die Positionen Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten beziehungsweise -rücklagen. Der Vermieter hat dann die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft einfach an die Mieter weitergeleitet. Das geht nicht. Eigentümer müssen diese Kosten zahlen. Mieter nicht.

Gewerberäume

Geschäfte, Firmen oder Büros verursachen höhere Betriebskosten als Wohnungen. So sind zum Beispiel die Grundsteuern höher. Ein Friseurgeschäft oder eine Gaststätte haben auch einen höheren Wasserbedarf. Geschäfte mit großen Schaufenstern verursachen höhere Versicherungsprämien. Der Vermieter muss das bei der Kostenverteilung berücksichtigen. Wohnungsmieter bezahlen nur, was auf die Mietwohnungen anteilmäßig entfällt, wenn die Kosten für Gewerbe deutlich höher sind.

Wartungskosten

Wartungskosten, zum Beispiel für einen Fahrstuhl, sind Betriebskosten. Häufig verbergen sich unter dem Begriff Wartungskosten aber auch Reparaturkosten, die muss der Mieter nie zahlen. Vorsicht bei so genannten Vollwartungsverträgen. Die Vollwartung beinhaltet auch die Durchführung von Reparaturen. Deshalb können hier wegen versteckter Reparaturkosten bis zu 50 Prozent abgezogen werden.

Hausmeister

Gartenpflege und/oder Treppenhausreinigung gehören zu den typischen Hausmeisterarbeiten. Werden diese Kostenarten einzeln abgerechnet, obwohl es einen Hausmeister gibt, muss nachgehakt werden, sonst besteht die Gefahr der Doppelzahlung.

Mädchen für alles

Hausmeister sind in den meisten Fällen “Mädchen für alles”. Das heißt, sie erledigen fast immer auch kleinere Reparaturen und übernehmen Verwaltungsaufgaben. Das sind aber keine Betriebskosten. Von den Hausmeisterkosten müssen dann entsprechende Abzüge gemacht werden.

Gartenpflegekosten

Nur die immer wiederkehrenden (das heißt ständigen) Gartenpflegekosten sind Betriebskosten. Wird der Garten völlig neu angelegt, muss der Mieter das nicht zahlen.

Quelle

Ratgeber Mietnebenkosten, eine gemeinsame Publikation des DMB, der Verbraucherzentrale NRW und der ARD, ISBN 978-3-86336-616-2. Bestellbar unter www.vz-ratgeber.de

Häufigster Fehler: Es würden Posten als Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt, die dort nicht hingehörten, sagt Wall. So ließ zum Beispiel ein Vermieter die Standfestigkeit von Bäumen auf einem Grundstück prüfen und legte die Rechnung von rund 200 Euro als Betriebskosten auf den Mieter um. Zu Unrecht, entschied das Amtsgericht Bottrop.

Was der Vermieter tatsächlich in die Nebenkostenabrechnung schreiben darf, regelt die Betriebskostenverordnung. Sie listet 16 Posten auf, darunter etwa die Kosten für die Wasserversorgung, den Betrieb der Heizanlage, die Müllbeseitigung, die Straßenreinigung oder die Gartenpflege. Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, darüber hinaus sonstige Betriebskosten umzulegen. Das können Aufwendungen zum Erhalt von Gemeinschaftsanlagen sein, wie zum Beispiel die Reinigung von Dachrinnen, Kosten für Rauchmelder oder die Prüfung von Feuerlöschern.

Fehler bei der Nebenkostenabrechnung (2)

Versicherungen

Die Prämien für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen sind Betriebskosten. Nicht aber die Kosten für sonstige Versicherungen des Vermieters, zum Beispiel eine Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherung.

Alle Wohnungen zählen

Bewohnt der Vermieter selbst eine Wohnung im Mietshaus, muss er sich an den Betriebskosten anteilig beteiligen. Auch für leer stehende Wohnungen im Haus zahlt der Vermieter.

Leerstand

Für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter die anteiligen Betriebskosten übernehmen. Vorsicht, wenn die Gesamtwohnfläche des Hauses (Quadratmeter) plötzlich niedriger als im Vorjahr ist. Dann spricht alles dafür, dass der Vermieter die Kosten nur auf die vermieteten Wohnungen umlegen will.

Kosten des Abrechnungszeitraums

Grundsätzlich dürfen nur die Kosten in die laufende Betriebskostenabrechnung eingestellt werden, die auch aus dem fraglichen Abrechnungszeitraum herrühren. Zwei oder drei Jahre alte Abrechnungen dürfen nicht „hineingemogelt“ werden.

Nachträgliche Grundsteuern

Erhebt die Gemeinde nachträglich noch Grundsteuerbeträge, zum Beispiel bei Neubauten oder wenn das Mietobjekt umfassend modernisiert, umgebaut oder ausgebaut wurde bzw. nach Wegfall einer Steuerbefreiung oder -vergünstigung, gilt: Der Vermieter kann die nachträglich erhobenen Kosten nur für das laufende und das vorangegangene Kalenderjahr auf den Mieter abwälzen. Voraussetzung ist, dass sich die Grundsteuer auch auf einen Zeitraum bezieht, zu dem der Mieter schon im Haus gewohnt hat.

Messdifferenzen beim Wasser

Der Hauptwasserzähler im Haus zeigt normalerweise mehr an als die Wohnungszähler insgesamt. Bis zu einer Abweichung von 20 Prozent wird in der Regel das Messergebnis der Hauptwasserzähler verwendet. Bei größeren Abweichungen müssen die Ursachen geklärt werden, kann praktisch nur das Ergebnis der Wohnungszähler verwendet werden.

Müllbeseitigung

Mietkosten für Müllbehälter sind keine Betriebskosten, genauso wenig wie Anschaffungskosten für die Behälter.

Ungezieferbekämpfung

Einmalkosten, zum Beispiel für die Reinigung einer verseuchten Wohnung oder eines verseuchten Hauses, sind keine Betriebskosten. Auch nicht umlegbar sind Kosten, die nachweislich von einer konkreten Mietpartei verursacht wurden.

Wohnungsgröße

Bei der Kostenverteilung nach Wohnfläche kommt es auf die im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße an. Ist die tatsächliche Wohnungsgröße aber mehr als 10 Prozent kleiner, ist die entscheidend. Nachmessen lohnt sich.

Quelle

Ratgeber Mietnebenkosten, eine gemeinsame Publikation des DMB, der Verbraucherzentrale NRW und der ARD, ISBN 978-3-86336-616-2. Bestellbar unter www.vz-ratgeber.de

Doch gerade bei den sonstigen Betriebskosten kommt es am häufigsten zum Streit. Vielen Hauseigentümern sei nicht klar, dass sie nur Posten als Betriebskosten abrechnen könnten, die im Mietvertrag aufgeführt seien, sagt Wall. Und auch dann sei der Kreativität der Vermieter nicht automatisch Tür und Tor geöffnet, erklärt Katharina von Knop vom Dienstleister Mineko, der im Auftrag von Mietern und Vermietern Nebenkostenabrechnungen überprüft.

So könnten Kosten für die Verwaltung des Gebäudes oder für seinen Erhalt sowie Reparaturen grundsätzlich nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Kommentare (2)

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Herr Tommi Lee Jones

26.05.2015, 15:47 Uhr

Alle Jahre wieder:

Jedes Jahr wird die Mär der angeblich falschen Nebenkostenabrechnung wiederholt, die suggeriert das Vermieter böhse Menschen seien. Ich wundere mich warum das HB auch noch in diese Tröte vom Mieterbund hinein tutet. Eine seröse Berichterstattung sieht anders aus.

Die vom Mieterbund immer wieder ausgegebene Parole ist ungefähr so zutreffend wie
'Jede 2. Steuererklärung ist falsch' ,

Fehler können schon in der Abrechnung sein, aber wenn dann liegt es an der vom Gesetzgeber
verursachten Komplexität der Abrechnung, die dazu führt das formale Fehler leicht pasieren können. Nicht aber wie in Ihrem Artikel unterstellt in betrügerischer Absicht.

Berichten Sie doch mal über die Vorschriften bei der NK Abrechnung . Dann könnte die Schlagzeile vieleicht mal lauten:

'Unnötig komplexe Vorschriften führen zu fehlerhaften NK Abrechnungen. '

Wenn Sie darüber kritisch berichten würden wie komplex die Abrechnung mittlerweile ist, dann würde das eine breite Leserschaft interessieren.

Grüsse


Herr Ernst Radina

26.05.2015, 16:12 Uhr

Schade liebes Handelsblatt, dass Sie sich auf das polemische Niveau der Bildzeitung herablassen .. Ihnen sollte bewusst sein, das 2/3 der deutschen Mietwohnungen von Privatpersonen (wobei die Mehrzahl weniger als 3 Wohnung Ihr Eigentum nennt) vermietet werden - diesem Personenkreis vorsätzlich Betrug zu unterstellen, der sich bei der Nebenkostenabrechnung absichtlich bereichern möchte, hat wohl Nichts mehr mit seriöser Berichterstattung zu tun.

Artikel dieser Art führen dazu, dass die Mieter aufgestachelt werden, bewusst die Konfrontation mit dem Vermieter zu suchen und Zahlungen nicht zu leisten (obwohl Sie dazu verpflichtet sind). Leittragende sind die Vermieter, die meist eine Auseinandersetzung - obwohl oftmals die Kritik an der Nebenkostenabrechnung unbegründet ist - scheuen und sich auf einen Vergleich einigen. Mietervereine mit unverschämten Schriftwechsel (z.B. Zitat "grob fehlerhafte Abrechnung" wegen eines Betrages in Höhe von 13,52 wegen einer Emmissionsmessung) tragen ihr Übriges dazu bei ...
Somit sind die Mieter die eigentlichen Kriminellen, die auf dies Art und Weise Ihre Nebenkosten zu drücken versuchen ... und wer sagt denn, dass der Vermieter so wie ich zukünftig weiter in finanzielle Vorleistung z.B. durch den Einkauf großer Mengen Heizöl zu günstigen Preisen --> zum Wohle der Mieter gehen muss.

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