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02.02.2004

14:08 Uhr

Vorfinanzierte Bausparverträge können teuer werden

Experten kritisieren Kredit-Preisangaben

VonHans-Jörg Werth

Der Kauf der eigenen vier Wände ist die wohl größte finanzielle Herausforderung eines Privathaushalts. Soll aus dem Traum vom eigenen Haus kein Albtraum werden, muss die Finanzierung passen.

BREMEN/HAMBURG. Ein typischer Finanzierungsbaustein ist der Bausparvertrag. Weit über 25 Millionen Bundesbürger haben mindestens einen solchen Vertrag abgeschlossen. Ein garantierter niedriger Darlehenszins ist das wichtigste Verkaufsargumente der Anbieter, das zusammen mit der angekündigten Kürzung der Eigenheimzulage auch im vergangenen Jahr wieder zog. Doch mag die Branche beim Absatz noch so glänzen, um die Transparenz der Angebote ist es aus Sicht von Arno Gottschalk, Experte für Finanzdienstleistungen der Bremer Verbraucherzentrale, nicht so gut bestellt. Sein besonderes Missfallen erregen die Preisangaben bei kombiniert angepriesenen Kredit- und Bausparverträgen.

Ein Beispiel: Ein Hypothekendarlehen wird mit einer Zinsbindung von 15 Jahren zu nominal 5,35 Prozent angeboten. Es werden nur Zinsen gezahlt. Später löst der zwischenzeitlich angesparte, zuteilungsreife Bausparvertrag das Hypothekendarlehen ab. 5,48 Prozent Effektivzins für das Hypo-Darlehen und 4,38 Prozent Effektivzins für das zehn Jahre laufende Bauspardarlehen erweckten den Eindruck, als ob der durchschnittliche Effektivzins etwa fünf Prozent betrage, sagt Gottschalk, der zu einem anderen Ergebnis kommt: "Der Gesamteffektivzins beträgt vielmehr 6,2 Prozent." Der Grund liegt in dem geringen Zins für das Bausparguthaben von in diesem Beispiel 1,25 Prozent und der Abschlussgebühr von einem Prozent. Würde der Bausparer sofort in Höhe der Ansparung tilgen, habe er nach 15 Jahren eine geringere Restschuld, könne also im Anschluss ein geringeren Darlehen aufnehmen.

Angesichts der zurückhaltenden Kreditvergabe der Banken werden immer häufiger alternative Finanzierungsmodelle angepriesen. Eines davon ist der sogenannte Ansparkauf. Zielgruppe sind junge Familien mit einem Nettoeinkommen ab etwa 2 800 Euro monatlich, die über kein Eigenkapital verfügen und die Finanzierungszusage von einer Bank fehlt. "Der Käufer wird sofort Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten, bezahlt aber erst in drei, vier oder fünf Jahren den vollen Kaufpreis", erklärt Jürgen Rimark das Modell. Der Unternehmensberater und Chef der Business System Consulting, Gaggenau, verdient nach eigenen Worten an der Vermarktung von Häusern und am Vertrieb der Rechensoftware für Käufer und Verkäufer.

Rimarks Beispielrechnung: Eine Familie mit zwei Kindern will 180 000 Euro für ein Reihenhaus mit 110 Quadratmeter Wohnfläche inklusive Grundstück ausgeben. Alleinige Vertragsbasis ist das gute Einkommen sowie eine positive Schufa-Auskunft. Nicht einmal ein noch zwei Jahre laufender Ratenkredit fürs Auto muss stören. Dafür wird eine zusätzlich Belastung von 200 Euro im Monat angesetzt. Die Musterrechnung sieht vor, dass nun fünf Jahre lang monatlich 600 Euro als Zinszuschuss auf ein Treuhandkonto des Verkäufers eingezahlt werden. Der Betrag ist so gewählt, dass er der bisherigen Miete entspricht. Darüber hinaus wird die Eigenheimzulage in Höhe von 1 250 Euro und das Baukindergeld - 1 600 Euro für zwei Kinder - angespart. In die Spardose sollen in diesem Fall zusätzlich 300 Euro monatlich zuzüglich der ab dem dritten Jahr freigewordenen Rate für den Autokredit von 200 Euro fließen. Das ergibt eine monatliche Belastung inklusive 170 Euro Bewirtschaftungskosten von 1 270 Euro. Nach Ablauf der Ansparphase sind mit knapp 40 000 Euro rund 26 Prozent der Restkaufsumme inklusive Erwerbsnebenkosten als Eigenkapital vorhanden. Der Restbetrag wird dann mit einem Baudarlehen finanziert.

Auch an Fälle wie private Insolvenz des Hausherren oder des Bauträgers sei gedacht, sagt Rimark. Eine einmalige Versicherungsprämie in Höhe von 0,4 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 16 Prozent Versicherungssteuer decke eine mögliche Pleite des Bauträgers zu 100 Prozent ab. Der Käufer habe ein vertraglich zugesichertes Rücktrittsrecht und erhalte in diesem Fall seinen kompletten Geldeinsatz zurück. Im Fall der eigenen Pleite sei lediglich ein Schadenersatz von zehn Prozent des Kaufpreises fällig.

Rimark selbst nennt die schwierigsten Hürden in der Umsetzung: "Das Finanzamt muss überzeugt werden, damit die Eigenheimzulage gesichert ist und nicht zuletzt muss auch der Notar von der Vertraggestaltung überzeugt werden. Und schließlich ist da ja auch noch die Ungewissheit der Anschlussfinanzierung."

Alois Cordes, Makler und Bauträger aus dem norddeutschen Friesoythe, schwört auf das Rimark-Modell für "Leute ohne Geldrücklagen". "Wir machen aus schlechten Kunden gute Kunden für die Bank", wirbt Cordes. Der Unternehmer wickelt nach eigenen Worten von etwa 30 Projekten im Jahr gut 20 Prozent per Ansparkauf über seine Hausbank ab. Holger Maack, Baufinanzierungsexperte der Hamburger Sparkasse, vergleicht das Ansparmodell mit den Sonderkonditionen beim Autokauf. "Der Bauträger will verkaufen und bietet als Bonus an, den Weg zur Finanzierung zu ebnen." Der auf Wirtschaftsrecht spezialisierte Stuttgarter Anwalt Hans-Martin Käser ist skeptisch: Der Hauskauf funktioniere in den meisten Fällen über die größere Spardisziplin. Da seien bei der Klientel des Ansparkauf-Konzeptes doch Zweifel angesagt.

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