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16.03.2017

18:14 Uhr

Wohnungsmarkt

Das reicht noch lange nicht an Baugenehmigungen

VonReiner Reichel

In Deutschland wird zu wenig gebaut. Zwar sind die Baugenehmigungen stark gestiegen. Doch selbst wenn alle genehmigen Wohnungen gebaut würden, bliebe die Wohnungsnot in den Metropolen bestehen. Eine Analyse.

Die niedrigen Zinsen und die Unterbringung von Flüchtlingen sind der Grund dafür, dass der Bauboom in Deutschland weiter anhält. dpa

Blick über Berlin

Die niedrigen Zinsen und die Unterbringung von Flüchtlingen sind der Grund dafür, dass der Bauboom in Deutschland weiter anhält.

DüsseldorfDie gute Nachricht zuerst: Die Zahl der Baugenehmigungen ist 2016 um fast 22 Prozent auf 375.400 gestiegen. So viele Wohnungsbauten wurden seit 1999 nicht mehr bewilligt. Damals waren es 440.800. Positiv ist, dass die Zahl der genehmigten Mehrfamilienhäuser überdurchschnittlich um fast 27 Prozent kletterte, weil dieser Wohnraumtyp in den Ballungsgebieten ganz besonders fehlt.

Die schlechte Nachricht hinterher: Das reicht nicht. Denn in Deutschland müssten nach den Worten von Bauministerin Barbara Hendricks jährlich 400.000 Wohnungen neu gebaut werden. „Dieser Anstieg darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass wir vom eigentlichen Neubaubedarf von jährlich 400.000 Wohnungen meilenweit entfernt sind“, sagt Andreas Ibel, Präsident des BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Andere Experten kommen sogar auf noch höhere Bedarfszahlen, so der Freiburger Professor Bernd Raffelschüschen der errechnet hat, dass jährlich 500.000 neuen Wohnungen fertiggestellt werden müssten.

„Wichtig ist, dass auf die Genehmigungen auch Fertigstellungen folgen. Die Schere darf sich nicht weiter öffnen“, fordert Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD. Doch genau das wird geschehen. Rolf Buch, Chef des größten deutschen Wohnungsvermieters Vonovia, sagte bereits im Herbst, in Deutschland fehlten eine Million Wohnungen. Folglich werden es am Ende dieses Jahres noch mehr sein.

Denn das Problem ist größer als die statistische Differenz zwischen Genehmigungen und Bedarf. Unter anderem, weil nicht alles gebaut wird, was genehmigt wurde. So erinnert der BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen daran, dass die Zahl der fertiggestellten Wohnungen 2015 um nur ein Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen ist, während bei den Baugenehmigungszahlen ein Plus von 8,4 Prozent verzeichnet wurde. Ohnehin kann auch bei bestem Willen erst in zwei Jahren bezugsfertig sein, was heute genehmigt ist und tatsächlich gebaut wird wie genehmigt.

Die Gründe, warum manches, was 2016 den Segen des Bauamtes erhielt, nicht so schnell und in vollem Umfang mit der Schlüsselübergabe endet, sind unterschiedlich. Einer: In Großstädten, ganz besonders in Berlin, wird mit Bauland spekuliert. Statt zu bauen, was genehmigt ist, wird weiter verkauft. Der Entwickler, der übernimmt, überlegt zuerst, ob er nicht noch ein paar Quadratmeter mehr auf dem Grundstück unterbringt, die er verkaufen oder vermieten kann, auch weil sich das alte Konzept zu dem neuen höheren Grundstückspreis nicht mehr rechnet. Der Bauplan muss geändert werden. Das kostet wieder Zeit. Und selbst wenn ein Projektentwickler sofort mit dem Bau beginnen will, muss er erst einmal Bauunternehmen finden, die Kapazitäten frei haben.

Die deutsche Baubranche arbeite nämlich am Limit. Sie hat laut Zahlen des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie im vergangenen Jahr den höchsten Umsatz seit 2000 erzielt und die Auftragseingänge waren zuletzt 1996 höher. Und das Auftragspolster war mit 68 Milliarden Euro auch vor 20 Jahren das letzte Mal dicker. Das bedeutet, dass die Branche fast eine komplette Jahreskapazität vor sich herschiebt, den der Umsatz der Betreibe mit mehr als 20 Mitarbeitern betrug im vergangenen Jahr 72 Milliarden Euro. Obendrein melden Zulieferer trotz Kapazitätsaufstockungen Lieferengpässe.

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Eines bedeutet der Zuwachs an Baugenehmigungen also gewiss nicht: Ein Ende der Wohnungsnot bei Wohnraum für Klein- und Mittelverdienern in den Metropolen. Und billiger kann Wohnungsbau auch nicht werden, weil Unternehmen am Kapazitätslimit die Situation für Preiserhöhungen nutzen.

Auffällig, wenn auch nachvollziehbar ist, dass die Zahl der genehmigten Wohnheime auf 25.000 verdoppelt hat. Die Wohnungen darin stehen aber dem freien Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung, helfen also Menschen nicht, die etwa aus beruflichen Gründen den Wohnort wechseln müssen.

Deshalb werden in Deutschland auch in den nächsten Monaten Statistiken veröffentlicht werden mit Überschriften wie dieser: „Wohnungsmieten flächendeckend gestiegen“. Darunter listete das Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) am Mittwoch auf, dass die Neuvertragsmieten in Deutschland im Jahr 2016 gegenüber dem Vorjahr um 4,9 Prozent auf durchschnittlich 7,65 Euro pro Quadratmeter im Monat hochgegangen sind. Und wenig überraschend stellten die Experten fest, dass die Monatsmieten in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern besonders heftig zunahmen, nämlich um 6,3 Prozent – auf 9,97 Euro pro Quadratmeter.

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