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02.09.2012

11:27 Uhr

Offene Immobilienfonds

Ein Zeichen der Raffgier

VonHeike Schwerdtfeger
Quelle:WirtschaftsWoche Online

Lobbyisten kämpfen um das Überleben einer Fondsgattung, die trotz aller Skandale bei Anlegern beliebt bleibt. In diesem Umfeld hebt ein Anbieter die Gebühren an. Es zeigt, wie raffgierig die Branche ist.

Wohnhäuser in München. dpa

Wohnhäuser in München.

FrankfurtWenn Thomas Richter, Chef vom deutschen Fondsverband BVI, heute in Berlin bei einer Anhörung im Bundesfinanzministerium für den Weiterbestand von Offenen Immobilienfonds kämpft, kriecht er für eine Fondskategorie zu Kreuze, die sich in den vergangenen Jahren nicht mit Ruhm bekleckert hat und deren Protagonisten auch jetzt noch, wo es ums Überleben geht, äußerst taktlos agieren.

Es mangelte nicht an Skandalen und fragwürdigen Praktiken bei den Immobilienfonds in den vergangenen zehn Jahren - eine kleine Auflistung: Ein Geschäftsführer der Immobilienfonds der Deka flog Mitte des vergangenen Jahrzehnts auf, weil er sich bestechen ließ. Fondsanbieter Degi hat bei einem Pleiteprojekt in Bremen („Spacepark“) viel Anlegergeld in den Sand gesetzt. Die Deutsche Bank setzt die Rücknahme von Fondsanteilen überraschend aus, weil Zweifel an der Bewertung von Immobilien aufgekommen waren, zog das aber auch schnell wieder zurück. Die überflüssige Aktion hat Anleger verunsichert. Es war das erste Mal, dass ein offener Immobilienfonds geschlossen wurde. Jüngere Fonds verkauften massiv Fondsanteile an Großanleger. Was gut für die eigenen Provisionen und Boni der Beteiligten war, wurde für alle Kleinanleger zum Problem, die nicht so schnell aus den Fonds geflüchtet sind wie die Großanleger. Für sie blieb kein Geld mehr übrig.

Gescheiterte offene Immobilienfonds

Kanam US Grundinvest

Status: in Auflösung

Volumen aktuell: 55 Mio. €

Volumen 31.10.2008: 478 Mio. €

Anteilspreis: 8,01 €

Kurs Börse Hamburg: 5,41 €

Kursabschlag vom Anteilspreis: -32,5 %

Ankündigung der Auflösung: 30.09.10

Degi Europa

Status: in Auflösung

Volumen aktuell: 845 Mio. €

Volumen 31.10.2008: 1681 Mio. €

Anteilspreis: 32,33 €

Kurs Börse Hamburg: 20,80 €

Kursabschlag vom Anteilspreis: -35,7 %

Ankündigung der Auflösung: 22.10.10

Morgan Stanley P2 Value

Status: in Auflösung

Volumen aktuell: 647 Mio. €

Volumen 31.10.2008: 1671 Mio. €

Anteilspreis: 20,93 €

Kurs Börse Hamburg: 11,02 €

Kursabschlag vom Anteilspreis: -47,3 %

Ankündigung der Auflösung: 26.10.10

TMW Weltfonds

Status: in Auflösung

Volumen aktuell: 673 Mio. €

Volumen 31.10.2008: 1006 Mio. €

Anteilspreis: 43,95 €

Kurs Börse Hamburg: 25,30 €

Kursabschlag vom Anteilspreis: -42,4 %

Ankündigung der Auflösung: 31.05.11

Axa Immoselect

Status: in Auflösung

Volumen aktuell: 2463 Mio. €

Volumen 31.10.2008: 3609 Mio. €

Anteilspreis: 51,14 €

Kurs Börse Hamburg: 29,45 €

Kursabschlag vom Anteilspreis: -42,4 %

Ankündigung der Auflösung: 19.10.11

Degi International

Status: in Auflösung

Volumen aktuell: 1563 Mio. €

Volumen 31.10.2008: 2503 Mio. €

Anteilspreis: 43,51 €

Kurs Börse Hamburg: 30,35 €

Kursabschlag vom Anteilspreis: -30,2 %

Ankündigung der Auflösung: 25.10.11

Kanam Grundinvest

Status: in Auflösung

Volumen aktuell: 3924 Mio. €

Volumen 31.10.2008: 4622 Mio. €

Anteilspreis: 54,85 €

Kurs Börse Hamburg: 34,70 €

Kursabschlag vom Anteilspreis: -36,7 %

Ankündigung der Auflösung: 29.02.12

SEB Immoinvest

Status: eingefroren

Volumen aktuell: 6336 Mio. €

Volumen 31.10.2008: 6212 Mio. €

Anteilspreis: 54,46 €

Kurs Börse Hamburg: 36,75

Kursabschlag vom Anteilspreis: -32,5 %

CS Euroreal

Status: eingefroren

Volumen aktuell: 6000 Mio. €

Volumen 31.10.2008: 6537 Mio. €

Anteilspreis: 57,80 €

Kurs Börse Hamburg: 42,09 €

Kursabschlag vom Anteilspreis: -27,2 %

Quellen

BVI, Thomson Reuters, HB Research

Den Fonds gelingt es nach der Finanzkrise nicht, wieder genug Geld aufzutreiben, um zu öffnen. Viele Fonds werden mit unsicherem Ausgang abgewickelt und verkaufen alle Immobilien. Dabei können die Fondsgesellschaften Schleuderpreise akzeptieren, nur um die Bestände loszuwerden.

Die Fondskurse schwanken derzeit stark, Mitteilungen, was eigentlich passiert, gibt es meist allenfalls verspätet von den Fondsgesellschaften. Die Abwicklung, das zeigt sich jetzt, ist kaum transparent geregelt und für Anleger bleibt das ungute Gefühl, dort werde viel geschachert.

Die wichtigsten Urteile über Schrottimmobilien

Überhöhte Provisionen

Urteil zugunsten der Immobilienkäufer. Es geht um Provisionen. Im dem entschiedenen Fall wurde ein Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag erteilt, bei dem insgesamt eine Provision von 5,86 Prozent der Kaufpreissumme ausgewiesen war. Es wurde dann aber in Beweisaufnahme vor Gericht festgestellt, dass die Vermittlerinnen insgesamt mindestens 15 Prozent Provision erhalten haben. Im Urteil heißt es, dass hier dann eine arglistige Täuschung vorliegt. Die Folge: Der Erwerber kann eine Rückabwicklung des Immobiliengeschäfts wegen Falschaufklärung verlangen. Bundesgerichtshof (Urteil vom 29.06.2010, Az. XI ZR 104/08)

Erleichterte Beweisführung

Ebenfalls ein Urteil zugunsten der Käufer. Die Richter erleichtern hier die Beweisführung. Denn im Urteil heißt es, dass immer dann von einem konkreten Wissensvorsprung der Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers ausgegangen werden kann, wenn nur eine objektiv evidente Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers oder der für sie tätigen Vermittler vorliegt. Es kommt dabei eben nicht auf die Frage an, ob die Bank im konkreten Einzelfall die Unrichtigkeit erkennen konnte. Der Bank werden die Fehler der Vermittler dann einfach zugerechnet, und sie muss dafür gerade stehen. (Urteil vom 21.09.2010, Az. XI ZR 232/09)

Unzulässige Wartezeit

Auch hier profitieren die Käufer. Es geht um zu lange Annahmefristen. Mehrmonatige Annahmefristen sind nach diesem Urteil unzulässig. Und das hat weit reichende Konsequenzen wohl auch für bereits längst abgeschlossene Verträge. Liegen zwischen Angebot des Käufers und Annahme des Verkäufers mehr als vier Wochen, geht die Annahme des Käufers ins Leere. Ein Vertrag kommt nicht zustande. Alles kann dann wieder rückabgewickelt werden, und der Käufer ist die Schrottimmobilie los. Denn der fehlende Vertragsschluss lässt sich auch nicht durch spätere Zahlung des Kaufpreises und Eigentumsschreibung heilen. Bundesgerichtshof (Urt. v. 11.06.2010, Az. V ZR 85/09):

Vollmacht anfechten

Auch hier können Anleger das Schrottimmobilien-Geschäft rückgängig machen. Es geht diesmal um die von den Kunden erteilten Vollmachten. Diese verstoßen gegen das zwischenzeitig abgeschaffte Rechtsberatungsgesetz (jetzt: Rechtsdienstleistungsgesetz). Die Folge ist, dass nicht nur die Vollmacht, sondern damit auch die abgeschlossenen Verträge ungültig sind. Betroffen sind die so genannten "Treuhandfälle". Der Kunde unterschrieb hier nicht selbst den Darlehens- und Kaufvertrag, sondern ein bevollmächtigter Treuhänder/Geschäftsbesorger. Bundesgerichtshof (Urteil v. 20.04.2004, Az. XI ZR 171/03, XI ZR 164/03)

Unzulässige Zwangsvollstreckung

In diesem Urteil wurde eine Zwangsvollstreckung gegen einen Immobilienkäufer für unzulässig erklärt. Denn die Bank hatte keinen Anspruch aus dem Darlehensvertrag zur Finanzierung der Immobilie. Grund: Die Bank hat „institutionell“ mit den Verkäufern der Immobilie zusammen­gearbeitet. Und für die Bank sei erkennbar gewesen, dass der Vermittler die Käufer falsch über die Höhe der Miete aufgeklärt habe. Bei richtiger Aufklärung hätte das Ehepaar nicht gekauft oder den Vertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten. OLG Nürnberg (Az. 12 U 104/05)

Erfindungsreiche Vermittler

Auch hier kann ein Schrottimmobilien-Geschäft wieder rückgängig gemacht werden. Denn die Falschaussagen eines Vermittlers wurden unmittelbar ohne weitere Notwendigkeit eines institutionalisierten Zusammenwirkens der Bank zugerechnet. Von der Bank wurde nach Auffassung des Gerichts übersehen, dass die Darlehensnehmer in Rente gingen. Die Bank hätte prüfen müssen, inwieweit aufgrund der absehbaren Lebens- und Einkommensverhältnisse eine störungsfreie Finanzierung überhaupt möglich gewesen wäre. Dies war vorliegend nicht der Fall, so dass das Gericht zu einer Rückabwicklung gekommen ist. Landesgericht Berlin (Urteil vom 25.06.2010, Az. 4 O 424/09)

Äußerst ungeschickt ist es, dass Anbieter Kanam noch in der Abwicklungsphase die eigenen Einnahmen erhöht, indem die Verwaltungsvergütung von 0,825 auf üppige 1,2 Prozent steigt. Dass ist äußerst raffgierig, denn Anleger können den Fonds nicht verkaufen, um der Abzocke zu entgehen.

Zwar haben die Kanam-Manager ihre Anleger bislang gut durch die Schließung und die Abwicklung gebracht, aber die Preiserhöhungen wirken weltfremd

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