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21.01.2005

08:53 Uhr

Bund und Länder entscheiden Ende Januar über fiskalische Behandlung einer Zinsvorauszahlung

Steuervorteile bei Immobilien schwinden

VonReiner Reichel

Die Steuervorteile, die Investoren einer Immobilie in Anspruch nehmen können, sind zum Jahreswechsel beschnitten worden. Seitdem kann ein Damnum bei einer Darlehensauszahlung, auch Disagio genannt, nur noch dann als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn die Zinsbindungsfrist eines Darlehens höchstens fünf Jahre beträgt.

DÜSSELDORF. Geregelt ist dies im EU-Richtlinien- Umsetzungsgesetz, dass das deutsche Einkommensteuergesetz (EStG) dahingehend ändert, dass ein Damnum bei längeren Zinsbindungsfristen auf den Zeitraum gleichmäßig zu verteilen ist, für den es geleistet worden ist. Wirtschaftlich betrachtet ist ein Damnum nichts anderes als eine Zinsvorauszahlung, für die der Kreditgeber im Gegenzug einen niedrigeren Zinssatz während der Zinsbindungsfrist gewährt.

"Bei den aktuell niedrigen Zinskonditionen wird kein vernünftiger Anleger eine Zinsbindungsfrist von weniger als zehn bis zwölf Jahren wählen", sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverband Deutschland (IVD). Im Übrigen ist er davon überzeugt, dass die Begrenzung auf fünf Jahre von der Finanzverwaltung nicht gewollt sein kann. Denn mit dem 5. Bauherrenerlass aus dem Jahr 2003 (Az.: IV C3 - S- 2253a-48/03) habe das Bundesfinanzministerium (BMF) angeordnet, dass ein Damnum von fünf Prozent nur dann zulässig ist, wenn die Zinsbindungsfrist mindestens fünf Jahre beträgt. Genau genommen steht im Erlass jedoch nur, dass ein Damnum marktüblich sein muss und dass aus Vereinfachungsgründen von einem fünfprozentigen Damnum bei einer fünfjährigen Zinsbindung ausgegangen werden "kann".

Genauso marktüblich waren über lange Zeit zehn Prozent Damnum bei zehn Jahren Zinsbindung. Dennoch gehen nach den Worten von Karl Hamberger, Steuerkonzeptionär geschlossener Immobilienfonds im Münchner Büro der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young, die meisten Immobilienfondsanbieter auf Nummer sicher und halten sich wie er an die Fünf-Jahre-Fünf-Prozent-Regel. Geschlossene Immobilienfonds müssen die Vorgaben des 5. Bauherrenerlasses erfüllen. Anderenfalls droht den Anlegern der Verlust der Steuervorteile.

Schick hofft nun, dass die Steuerreferenten des Bundes und der Länder auf ihrer Sitzung am 28. Januar eine investorenfreundlichere Regelung finden werden. Käufer selbst genutzter Immobilien sind von der Neuregelung nicht betroffen. Sie haben keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, können also auch die vom Damnum verursachten Werbungskosten nicht aufrechnen. Deshalb hat für sie die Vereinbarung eines Damnums keinen Sinn.

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