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29.02.2016

15:26 Uhr

Denkmalsanierung

So hilft der Fiskus beim Renovieren

VonConstanze Elter

Denkmalgeschützte Immobilien haben einen ganz besonderen Charme, aber auch ihren Preis. Wer ein solches Haus denkmalgerecht renoviert oder saniert, kann den Fiskus an den Kosten beteiligen. Doch es gibt Fallstricke.

Beim Sanieren alter Gebäude hilft der Staat. Alexander Möthe

Denkmal-Wappen

Beim Sanieren alter Gebäude hilft der Staat.

KölnEin Juwel fürs Auge: So manches Baudenkmal zieht Immobilieninteressenten in seinen Bann. Meist sind die Jugendstilbauten oder mittelalterlichen Fachwerkgebäude zum Zeitpunkt des Verkaufs allerdings ziemlich baufällig und abgewirtschaftet. Wer in ein denkmalgeschütztes Objekt investiert, muss viel Geld für die Sanierung mitbringen. Außerdem gelten strenge Denkmalschutz-Auflagen für den Erhalt und die Sanierung der Bauten. Immerhin: Diese Aufwendungen können Sie in der Steuererklärung geltend machen. Denn der Staat hat ein Interesse daran, historisch oder kulturell interessante Gebäude zu erhalten.

Die Steuervorteile betreffen vor allem die Abschreibung der Immobilie – also die anteiligen Investitionskosten. Sie können über mehrere Jahre verteilt steuerlich geltend gemacht werden. Voraussetzung: Das Objekt wird vermietet. Ein Beispiel: Die Sanierungskosten belaufen sich auf 800.000 Euro. Dieser Betrag kann über einen Zeitraum von zwölf Jahren komplett abgesetzt werden. In den ersten acht Jahren dürfen neun Prozent der Summe und in den verbleibenden vier Jahren sieben Prozent der Summe abgeschrieben werden.

So verstehen Sie das Finanzamt

Der Einspruch ist zulässig

Wenn das Finanzamt schreibt, dass der Einspruch zulässig sei, klingt das zunächst einmal gut, aber es ist nur die halbe Miete. Denn dies heißt nur, dass der Steuerzahler die formalen Voraussetzungen für einen Einspruch erfüllt hat – wie etwa das fristgerechte Einreichen.

Der Einspruch ist begründet

Erst bei der Frage, ob der Einspruch begründet ist, prüft das Finanzamt das Anliegen des Steuerzahlers inhaltlich.

Das Finanzamt hilft ab

Im Vokabular des Finanzamts bedeutet „abhelfen“, dass die Beamten dem Einspruch des Steuerzahlers folgen und beispielsweise eine außergewöhnliche Belastung doch als solche anerkennen.

Das Finanzamt gewährt AdV

Eigentlich muss eine Steuernachzahlung trotz eingelegtem Einspruch sofort beglichen werden. Der Steuerzahler kann jedoch AdV – Aussetzung der Vollziehung – beantragen. Das ist jedoch gefährlich, denn wenn der Steuerzahler Jahre später doch zahlen muss, kassiert das Finanzamt nicht nur die Nachzahlung, sondern auch noch saftige Zinsen.

Das Verfahren ruht

Wenn zu einer steuerrechtlichen Frage bereits ein Verfahren läuft, muss ein Steuerzahler, der sich aus den gleichen Gründen ungerecht behandelt fühlt, nicht selbst gegen seinen Steuerbescheid klagen. Es reicht, wenn er Einspruch einlegt und auf das laufende Verfahren verweist. Gewährt das Finanzamt das Ruhen des Einspruchsverfahrens, kann der Ausgang des anhängigen Klageverfahrens entspannt abgewartet werden.

Das Finanzministerium verhängt einen Nichtanwendungserlass

Wenn das Finanzministerium für eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs einen Nichtanwendungserlass verkündet, gilt das steuerzahlerfreundliche Urteil nur für den entschiedenen Klagefall. Andere Steuerzahler können sich dann nicht mehr darauf beziehen, sondern müssen gegebenenfalls selbst klagen.

Im Beispiel könnte ein Käufer in den ersten Jahren jeweils 72.000 Euro abschreiben, in den restlichen vier Jahren noch 56.000 Euro. Wenn Sie selbst in die denkmalgeschützte Immobilie einziehen wollen, können Sie immerhin 90 Prozent der Modernisierungskosten geltend machen – auf eine Dauer von zehn Jahren.

Die wesentliche Bedingung für den Steuervorteil lautet jedoch, dass der Käufer die Sanierung des Baudenkmals vorab mit der zuständigen Behörde abstimmt. Ist die Denkmalschutzbehörde einverstanden, erhält der Investor eine Denkmalbescheinigung. Wie diese auszusehen hat, hat die Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen klargestellt. Denn der Bescheid ist die Grundlage für das Finanzamt: Liegt die Genehmigung der Denkmalbehörde vor, muss das Finanzamt den Steuervorteil gewähren.

Die Oberfinanzdirektion weist darauf hin, dass die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde für das Finanzamt dann bindend ist, wenn darin kein Hinweis zu finden ist, dass das Finanzamt die steuerrechtlichen Fragen selbst prüfen muss. Fehlt also ein solcher Prüfungshinweis, können Käufer davon ausgehen, dass die Finanzverwaltung an die Bescheinigung gebunden ist und die erhöhten Abschreibungsbeträge gewähren muss.

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