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24.09.2013

20:48 Uhr

Geschlossene Immobilienfonds

Anlegerskandal bei Wölbern weitet sich aus

VonJens Hagen, Michael Brächer

Der Chef des Fondshauses Wölbern wurde gestern nach einer Razzia verhaftet. Tausende Anleger sind betroffen. Auch die Treuhänder könnten bald ins Visier der Anwälte geraten. Wie Anleger jetzt agieren sollten.

Unter Verdacht: Professor Heinrich Maria Schulte, Inhaber und Geschäftsführer der Wölbern Group. Wölbern Group KG

Unter Verdacht: Professor Heinrich Maria Schulte, Inhaber und Geschäftsführer der Wölbern Group.

Droht ein weiterer, millionenschwerer Anlegerskandal in Deutschland? Einiges deutet darauf hin. Denn gestern bestätigte die Staatsanwaltschaft Hamburg dem Handelsblatt, dass Heinrich Maria Schulte, Firmenchef des Hamburger Fondshauses Wölbern Invest bei einer Razzia verhaftet wurde.

Wölbern Invest generiert sich als gute Adresse für Anleger. „Als traditionelles Emissionshaus initiieren wir konservativ kalkulierte geschlossene Fonds in den Assetklassen Real Estate und Private Equity“, wirbt Wölbern auf seiner Internetseite. Seit 1993 hat Wölbern nach eigenen Angaben 97 Fonds mit einem Investitionsvolumen von rund 3,8 Milliarden Euro  emittiert. Unter anderem vertrieben die Commerzbank, Citibank und Sparkassen die Fonds. Geschlossene Beteiligungen bieten in der Regel üppige Vertriebsprovisionen, auf der Internetseite wirbt Wölbern weiterhin um Vermittler.

So checken Sie Ihre geschlossenen Fonds

Ratings

Einige Agenturen bewerten geschlossene Fonds. Doch gute Noten zum Emissionszeitpunkt sagen wenig aus, befinden Experten von Finanztest (Ausgabe 11/2012). Für ein Urteil müsse bezahlt werden. Daher würden schlechte Noten kaum publiziert. Zudem hätten fast alle Agenturen bei Fonds gejubelt, die später in die Pleite schlitterten. Tatsächlich sollte eine Note allein niemals ausschlaggebend für den Kauf sein.

Aber Ratingberichte können dennoch für Anleger eine gute Quellen sein. Hier lohnt ein Klick auf die Seite der Ratingagentur Scope unter www.scope-ratings.com. Sie können den Namen Ihrer Fondsgesellschaft ins Suchfeld eingeben und erhalten dann eine Reihe von Analysen zu aktuell aufgelegten Portfolios. Wenn Sie danach die Detailanalyse anklicken, erhalten Sie einen mehrseitigen Ratingbericht des Hauses zu den jeweiligen Fonds. Die Analysen gehen dabei bis August 2010 zurück. Auch bei der G.U.B. (Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbH) können Sie unter www.gub-analyse.de Ratingberichte lesen.

Emittent

Welche Erfahrungen hat der Emittent Ihres Fonds mit ähnlichen Portfolios und wo gab es Krisen. Unter www.fondsmedia.com finden Sie ausführliche Ratingberichte ausgewählter Fonds, aber auch Research zu den Emittenten. www.fondstelegramm.de bietet ebenfalls Analysen und News zu Beteiligungsmodellen und einzelnen Fondsanbietern.

Marktentwicklung

Egal ob Containerschiffe oder Auslandsimmobilie – wenn Sie auf Jahrzehnte investieren, müssen Sie den jeweiligen Markt im Blick haben. Hochklassige Marktstudien im Bereich Immobilien finden Sie beispielsweise unter http://frr.feri.de/de/produkte-dienstleistungen/immobilien/.  

Geschäftsmodell

Entscheidend für den Erfolg des Fonds ist, ob die Geschäftsidee, die in einer Art Business Plan präsentiert wird, wirklich aufgeht. Dazu müssen Sie als Anleger wie ein Unternehmer denken und ins Detail gehen. So sollten Sie Fragen nach den Aussichten des spezifischen Anlagesegments Ihres Fonds stellen: Investiert ein Immobilienfonds also beispielsweise in Büroimmobilien oder in Wohnobjekte? Wie ist es um die Lage der Objekte bestellt? Wie sicher sind die Mietverträge?

Prognose

Um Renditeversprechungen der Initiatoren zu beurteilen, sollten Sie auch die Ergebnisse von Fonds, die bereits geschlossen haben, ins Kalkül ziehen. So hat der Verband der geschlossenen Fondsemittenten (VGF) Ende 2012 alle Fonds der VGF-Mitglieder analysiert, die bis zum Berichtsjahr 2010 aufgelöst wurden. Insgesamt wurden 799 Portfolios ausgewertet, darunter 322 Immobilienfonds, 280 Schiffsfonds und 128 Flugzeugfonds. Die durchschnittliche Laufzeit lag bei 9,7 Jahren. Der durchschnittliche Vermögenszuwachs betrug 48 Prozent. Bei einer durchschnittlichen Laufzeit von  9,7 Jahren ergibt sich daraus eine Rendite von knapp vier Prozent per anno.

Von den 799 analysierten Fonds waren 147 Fonds nicht erfolgreich und haben ihren Anlegern Verluste beschert. Die Studie umfasst nur Titel von Mitgliedsunternehmen, die etwa 70 Prozent des Marktes abdecken. Fonds von Gesellschaften, die Pleite machten, wurden in dieser Analyse nicht berücksichtigt.

Kredite

Bei vielen geschlossenen Fonds werden Investments nicht nur mit den Einlagen der Anleger, sondern zusätzlich mit einem Kredit finanziert. Solange der effektive Zinssatz für die Kredite unterhalb der Rendite liegt, die mit der Anlage erzielt werden kann, steigert der Anbieter so die Rentabilität seiner Anlage. Steigt hingegen der Zins und übertrifft die erwartete Rendite der Anlage, verliert er überproportional. Ähnliches passiert, wenn die zu erwartende Rendite der Anlage negativ wird. Die Kreditquote sollte daher moderat ausfallen. So dürfen auf Grund einer neuen EU-Richtlinie geschlossene Fonds ab 2015 nur noch mit einem Kreditanteil von 60 Prozent arbeiten. Achten Sie darauf, dass Ihr Portfolio diese Grenze nicht überschreitet!

Steuervorteil

In der Vergangenheit wurden geschlossene Fonds oft als Steuerstundungsmodelle konstruiert: Sie wurden so aufgelegt, dass die Verluste in der Anfangsphase möglichst hoch ausfallen sollten, um dem Investor steuerliche Verlustzuweisungen zu verschaffen. Diese Möglichkeiten wurden vom Gesetzgeber 2005 deutlich eingeschränkt. Mit der Einführung des §15a und §15b EStG kann ein Anleger steuerrechtlich nur Verluste bis zur Höhe seiner Einlage verrechnen. Der Vorteil ist dadurch erheblich geringer. Die Besteuerung bleibt aber kompliziert. Wer investiert, konsultiert daher einen Steuerberater.

Verbraucherschützer kritisieren die Anlageklasse der geschlossenen Fonds grundsätzlich, sie seien für Privatanleger nicht geeignet. „Der aktive Vertrieb an Privatanleger sollte verboten sein, bereits aufgrund des möglichen Totalverlustes, der fehlenden Marktpreisbildung und der starken Anreize für Vermittler über hohe Provisionen“, sagt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden Württemberg.

Geschlossene Fonds werden nicht an einer Börse gehandelt. Es fehle an der nötigen Zahl von Marktteilnehmern und ausgehandelten Marktpreisen. Außerdem sei es eine Tatsache, dass die Emittenten Eigeninteressen bei der Preisstellung verfolgten. Dies berge das Risiko, dass der Preis systematisch zu hoch sei, warnt Nauhauser.

Die Anleger legen schon seit längerem mit Wölbern im Clinch. Bei einem Fonds haben sie bereits Schulte als Geschäftsführer abgesetzt. Außerdem stimmten viele Anleger gegen einen Verkauf von Immobilien aus den Fonds. Insgesamt sollen knapp 40.000 Anleger bei Wölbern investiert sein.

Jetzt steigt der Spannungsbogen des Finanzkrimis wieder steil an. Die Staatsanwaltschaft Hamburg wirft Schulte „gewerbsmäßige Untreue in 318 Fällen vor“. Dabei geht es um 318 angeblich unlautere Überweisungen in der Zeit vom 16. August 2011 bis 28. Juni 2013 auf ein deutsches Konto einer niederländischen Bank. Nach Angaben eines Sprechers der Staatsanwaltschaft sind 29 geschlossene Immobilienfonds betroffen.

Kommentare (7)

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louis1970segeln

24.09.2013, 14:53 Uhr

Der Herr Professor Heinrich Maria Schulte hat glaube ich ziemlich sicher eine wunderschöne Hochseeyacht Typ Swan gebaut von der Renommierwerft Nautor in Finland. Es dürfte nicht allzu schwer sein, das Schiff ausfindig zu machen u. an die Kette legen zu lassen

Marinepool

24.09.2013, 17:06 Uhr

Diagnose:
Ein Gauner bringt viele kleine Gauner um deren ergaunertes Vermögen. Wetten, dass über 80 Prozent der Fondseinlagen zuvor nie versteuert wurden.

dasgeldistnichtweg

24.09.2013, 21:38 Uhr

Gut dass er eine hochseejacht hat
es soll mitmenschen geben die wenn sie betrogen wurden betrüger unter druck setzen
war da nicht gerade so ein vorkommnis mit einem herrn "feldherr" ehemaliger vorstand (oder so) eines DAX konzerns

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