Handelsblatt

MenüZurück
Wird geladen.

07.11.2016

11:27 Uhr

Immobilien-Vermietung

Kein Steuervorteil bei Sanierungsstau

VonConstanze Elter

Wer eine Immobilie saniert, kann die Kosten schon vor Beginn der Vermietung steuerlich geltend machen. Damit das Finanzamt diese anerkennt, muss der Vermieter aber eine entscheidende Bedingung erfüllen.

Wenn Vermieter ein Mietobjekt sanieren, können sie die Kosten steuerlich absetzen. dpa

Handwerker bei der Arbeit

Wenn Vermieter ein Mietobjekt sanieren, können sie die Kosten steuerlich absetzen.

GreifswaldDie gute Nachricht vorweg: Eigentümer können die Ausgaben für ihre Immobilie bereits vor der eigentlichen Vermietung des Objekts in der Steuererklärung ansetzen. Denn nicht immer findet sich sofort ein Mieter. Die Kosten für Anzeigen und Makler können genauso geltend gemacht werden wie die laufenden Zahlungen für Wasser, Strom, Grundsteuer oder die Gebäudeversicherung. Das akzeptiert das Finanzamt aber nur, solange der Eigentümer glaubhaft machen kann, dass er tatsächlich vermieten will. Wenn diese so genannte Einkunftserzielungsabsicht wegfällt, greift auch der Steuervorteil nicht mehr.

Dies hat das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern in einem besonders extremen Fall veranschaulicht (Az.: 3 K 44/14). Hier besaß der Eigentümer eine Wohnung innerhalb einer Anlage mit drei Mehrfamilienhäusern, die in den 70er-Jahren erbaut wurde. Seit 1999 stand die Wohnung des Immobilienbesitzers leer – bereits einige Jahre zuvor hatte sich abgezeichnet, dass in der gesamten Wohnanlage ein Sanierungsstau aufgelaufen war.

Welche Zusatzkosten Sie beim Hauskauf beachten müssen

Transaktionskosten

Wer beim Hauskauf nur mit dem Preis der Immobilie kalkuliert, kann am Ende eine böse Überraschung erleben. Denn oft kommen mit dem Erwerb weitere Kosten hinzu – die sogenannten Transaktionskosten. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat in der Studie „Wohn- und Immobilienmärkte in Deutschland 2016“ einen Leitfaden dazu mitgegeben, der auflistet, welche Zahlungen Immobilienkäufer neben dem Kaufpreis berücksichtigen sollten.

Grunderwerbsteuer

So muss jeder, der eine Immobilie kauft, neben dem Kaufpreis auch die Grunderwerbsteuer abführen. Seit 2006 legen die Bundesländer die Höhe selbst fest. In 14 Bundesländern liegt er zwischen 4,5 und 6,5 Prozent, in Bayern und Sachsen dagegen bei 3,5 Prozent. 2015 haben die Länder so 11,2 Milliarden Euro eingenommen, der Anteil an allen Ländersteuern beträgt damit mehr als 50 Prozent. Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer können bei Schenkungen und Erbschaften vorliegen.

Notarielle Leistungen

Neben der Steuer muss bei einem Hauskauf zudem auch der Notar bezahlt werden. Diese Kosten für beispielsweise Erstellung des Kaufvertrags, Übertragung des Eigentums und die Zahlungsabwicklung sind gesetzlich festgelegt und bewegen sich bei einer Standardkonstellation im Bereich von etwa 0,8 und 1,2 Prozent des Objektpreises. Dabei gilt: Je teurer das Objekt, desto geringer die Rate.

Grundbuch

Das Neueintragen oder das Umschreiben des Grundbuches ist ein weiterer Kostenfaktor, mit dem Hauskäufer rechnen müssen. Auch diese Kosten sind gesetzlich festgelegt. Sie liegen – je nach Objektpreis – zwischen 0,4 und 0,6 Prozent des Kaufpreises.

Leistungen von Maklern

Nicht obligatorisch, aber dennoch sehr häufig muss auch ein Makler bezahlt werden. Zum Teil übernehmen diese auch Objektbewertungen und Preisverhandlungen. Schätzungen gehen davon aus, dass Makler bei knapp der Hälfte aller Verkäufe von selbstgenutzten Immobilien beteiligt sind. Die Provision richtet sich nach ortsüblichen Sätzen, ist aber auch verhandelbar. Die Maklervereinigung Immobilienverband Deutschland beziffert den gängigen Höchstsatz auf sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Das Bestellerprinzip, nach dem derjenige den Makler bezahlt, der ihn bestellt hat, gilt übrigens nur für Vermietungen.

Das Gebäude befand sich in einem desolaten Zustand und es war nur noch eine Wohnung vermietet. In einigen Wohnungen hingen die Leitungen frei, an den Wänden fehlte der Putz oder lag abgeschlagen auf dem Fußboden. Bei einer Ortsbesichtigung stellte das zuständige Finanzamt fest, dass viele Wohnungen Bauruinen waren, die weder bewohnt noch in nächster Zeit vermietet werden konnten.

Eine vereinbarte Sonderumlage der Eigentümerversammlung zahlten viele Miteigentümer nicht. Einige von ihnen waren gar nicht mehr auffindbar, sodass die Hausverwaltung zu dem Schluss kam, dass die Sanierung nicht möglich sei. Der Kläger selbst hatte in seiner Steuererklärung in mehreren Jahren Verluste aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von knapp 37.000 Euro geltend gemacht.

Dies lehnte das Finanzamt ab und befand, dass die Absicht fehle, Einkünfte zu erzielen. Das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern teilte diese Auffassung. Eine Vermietung der leerstehenden Wohnung sei spätestens seit 2005 nicht mehr möglich gewesen. Die begonnenen Sanierungs- und Renovierungsarbeiten seien zu diesem Zeitpunkt lediglich zur Hälfte abgeschlossen worden.

Direkt vom Startbildschirm zu Handelsblatt.com

Auf tippen, dann auf „Zum Home-Bildschirm“ hinzufügen.

Auf tippen, dann „Zum Startbildschirm“ hinzufügen.

×