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29.09.2016

02:38 Uhr

Mietrückstand

Gegenforderung hilft nicht gegen Kündigung

Wer seine Miete solange nicht zahlt, bis er mit zwei Warmmieten im Rückstand ist, muss ausziehen. Diese Grenze lässt sich einem aktuellen Urteil zufolge auch mit Gegenforderungen nicht anheben.

Bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten hat der Vermieter per Gesetz die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen. dpa

Mietvertrag

Bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten hat der Vermieter per Gesetz die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen.

KarlsruheMieter, die mit ihren Mietzahlungen insgesamt mehr als zwei Warmmieten im Rückstand sind, müssen mit einer Kündigung rechnen. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt der Kündigung, spätere Zahlungen oder geringe Gegenforderungen ändern an deren Wirksamkeit der Mietkündigung nichts mehr, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem am Mittwoch veröffentlichten Urteil entschied. (Az: VIII ZR 261/15)

Im Streitfall ging es um eine 53 Quadratmeter große Wohnung im Raum Bonn. Die Vermieterin hatte sie umfangreich saniert und in dem Haus die früheren Gasetagenheizungen durch eine Zentralheizung ersetzt. Anschließend erhöhte sie die Kaltmiete von 297 auf 422 Euro; zudem wurde nun erstmals ein Heizkostenzuschuss fällig.

Der Mieter akzeptierte die Erhöhung nicht und zahlte diese nur teilweise. Als er nach etwa zwei Jahren mit insgesamt zwei Monats-Warmmieten (1117 Euro) im Rückstand war, kam die Kündigung.

Der Mieter wehrte sich und rechnete mit Gegenforderungen in Höhe von gut 400 Euro auf. Der Mietrückstand betrage damit keine zwei Monatsmieten mehr.

Der BGH ließ dies nicht gelten. Die Möglichkeit einer Kündigung bei einem Mietrückstand von zwei Monatsmieten sei im Gesetz verankert. Sie sei nur ausgeschlossen, "wenn der Vermieter vorher - das heißt vor dem Zugang der Kündigung - befriedigt wird", oder wenn sich eine öffentliche Stelle, etwa das Sozialamt oder Jobcenter, zur Zahlung verpflichtet.

Das sei hier nicht erfüllt. Selbst wenn die erklärten Aufrechnungen berechtigt seien, sei der Mietrückstand damit nicht einmal annähernd getilgt. Zudem habe der Mieter die Aufrechnung zu spät erklärt. Diese müsse "umgehend" nach Zugang der Kündigung erfolgen. Hier sei dies aber erst in der Erwiderung zur Räumungsklage geschehen.

Von

afp

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