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20.06.2014

15:06 Uhr

Nebenkostenabrechnung

Wenn die Katze des Vermieters Taxi fährt

VonKatharina Schneider

Jedes Jahr werden viele Millionen Nebenkostenabrechnungen erstellt. Häufig schleichen sich dabei Fehler ein. Wer das Schreiben seines Vermieters bekommt, sollte ganz genau hinschauen. Wo die teuersten Fehler lauern.

350 Euro  - soviel Geld sollte ein Mieter für die Taxifahrt einer Katze zahlen. Die Katze sollte im Auftrag des Vermieters die Mäuse in der Wohnung fangen. Getty Images

350 Euro - soviel Geld sollte ein Mieter für die Taxifahrt einer Katze zahlen. Die Katze sollte im Auftrag des Vermieters die Mäuse in der Wohnung fangen.

DüsseldorfEigentlich ist alles klar geregelt. In der sogenannten Betriebskostenverordnung ist gesetzlich definiert, was Betriebskosten sind, was nicht dazu gehört und welche konkreten Kosten der Eigentümer abrechnen darf – von Kosten für die Wasserversorgung über die Gebäudereinigung bis hin zum Hausmeister. Trotzdem gibt es zwischen Mietern und Vermietern viel Streit über die Nebenkostenabrechnung. Allein im Jahr 2012 hat der Deutsche Mieterbund (DMB) rund 465.000 Mieter bei Streitigkeiten um die Nebenkosten beraten und bleibt bei seiner bekannten Einschätzung: „Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist fehlerhaft.“

Aktuell gibt es in Deutschland etwa 21 Millionen Mietverhältnisse und jährlich werden rund 30 Millionen Abrechnungen erstellt. Häufig stehen Fehler in Zusammenhang mit Verwaltungs- und Reparaturkosten. Die sind eigentlich Sache des Vermieters. „Kosten für die Hausverwaltung oder Reparaturen an der Immobilie muss der Mieter nie zahlen – egal, was im Mietvertrag steht“, sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer und Rechtsexperte des Mieterbundes. Anrechenbar sind dagegen die Kosten für den Hausmeister, sofern sich dieser beispielsweise um die Gartenpflege oder die Treppenhausreinigung kümmert. „Wenn er jedoch Reparaturen erledigt oder wie ein Hausverwalter Wohnungsbesichtigungen organisiert, muss der Mieter dafür nicht zahlen“, erklärt Ropertz.

Fehler bei der Nebenkostenabrechnung (1)

Verwaltungskosten

Verwaltungskosten, wie zum Beispiel Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefon usw. sind nie Betriebskosten. Der Mieter muss nicht zahlen, egal, was im Mietvertrag steht.

Reparaturkosten

Reparaturkosten muss der Mieter nicht zahlen. Reparaturen im Haus oder in der Wohnung sind immer Sache des Vermieters und nie Betriebskosten.

Eigentumswohnungen

Insbesondere Mieter einer Eigentumswohnung finden in ihrer Abrechnung häufig die Positionen Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten beziehungsweise -rücklagen. Der Vermieter hat dann die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft einfach an die Mieter weitergeleitet. Das geht nicht. Eigentümer müssen diese Kosten zahlen. Mieter nicht.

Gewerberäume

Geschäfte, Firmen oder Büros verursachen höhere Betriebskosten als Wohnungen. So sind zum Beispiel die Grundsteuern höher. Ein Friseurgeschäft oder eine Gaststätte haben auch einen höheren Wasserbedarf. Geschäfte mit großen Schaufenstern verursachen höhere Versicherungsprämien. Der Vermieter muss das bei der Kostenverteilung berücksichtigen. Wohnungsmieter bezahlen nur, was auf die Mietwohnungen anteilmäßig entfällt, wenn die Kosten für Gewerbe deutlich höher sind.

Wartungskosten

Wartungskosten, zum Beispiel für einen Fahrstuhl, sind Betriebskosten. Häufig verbergen sich unter dem Begriff Wartungskosten aber auch Reparaturkosten, die muss der Mieter nie zahlen. Vorsicht bei so genannten Vollwartungsverträgen. Die Vollwartung beinhaltet auch die Durchführung von Reparaturen. Deshalb können hier wegen versteckter Reparaturkosten bis zu 50 Prozent abgezogen werden.

Hausmeister

Gartenpflege und/oder Treppenhausreinigung gehören zu den typischen Hausmeisterarbeiten. Werden diese Kostenarten einzeln abgerechnet, obwohl es einen Hausmeister gibt, muss nachgehakt werden, sonst besteht die Gefahr der Doppelzahlung.

Mädchen für alles

Hausmeister sind in den meisten Fällen “Mädchen für alles”. Das heißt, sie erledigen fast immer auch kleinere Reparaturen und übernehmen Verwaltungsaufgaben. Das sind aber keine Betriebskosten. Von den Hausmeisterkosten müssen dann entsprechende Abzüge gemacht werden.

Gartenpflegekosten

Nur die immer wiederkehrenden (das heißt ständigen) Gartenpflegekosten sind Betriebskosten. Wird der Garten völlig neu angelegt, muss der Mieter das nicht zahlen.

Quelle

Ratgeber Mietnebenkosten, eine gemeinsame Publikation des DMB, der Verbraucherzentrale NRW und der ARD, ISBN 978-3-86336-616-2. Bestellbar unter www.vz-ratgeber.de

Das ist das Kernproblem bei den Nebenkostenabrechnungen: „Viele Abrechnungen sehen auf den ersten Blick völlig korrekt aus, doch hinter den einzelnen Posten können sich haarsträubende Dinge verbergen“, so der Verbraucherschützer. In einem Fall habe ein Vermieter plötzlich 350 Euro für Ungezieferbekämpfung abgerechnet. Auf Nachfrage stellte sich heraus: „Der Vermieter hatte sich für den Kampf gegen Mäuse eine Katze gekauft und diese per Taxi anreisen lassen“, berichtet Ropertz. Das klingt lustig, lässt sich mit den gesetzlichen Vorschriften aber nicht vereinbaren.

Neugierig sollten Mieter auch dann werden, wenn Wartungskosten, beispielsweise für einen Fahrstuhl, auf einmal deutlich höher ausfallen als in den Vorjahren. Dann kann es sein, dass auch Reparaturkosten eingerechnet wurden, die der Mieter nicht zahlen muss. „Um das herauszufinden hat der Mieter gegenüber dem Vermieter ein Auskunftsrecht“, erklärt Ropertz. Der Vermieter muss Einblick in die Rechnungen und Verträge gewähren. Wohnt er nicht in derselben Stadt, muss er dem Mieter die Unterlagen sogar als Kopie zuschicken.

Um auf solche Ungereimtheiten aufmerksam zu werden, sollten Mieter ihre Abrechnung sorgfältig prüfen. Hilfreich dabei: Der Mietvertrag, die Vorjahresabrechnung und eine Liste aller zulässigen Nebenkosten – beispielsweise zu finden im Ratgeber Mietnebenkosten (einer gemeinsamen Publikation des DMB, der Verbraucherzentrale NRW und der ARD, ISBN 978-3-86336-616-2).

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