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20.12.2016

17:39 Uhr

Steuervorteil für Vermieter

Bei Schönheitsreparaturen kommt es auf das Timing an

VonConstanze Elter

Wer eine Immobilie vermietet, muss die Mieteinnahmen versteuern – zugleich können Kosten wie Renovierungsausgaben steuerlich abgesetzt werden. Wie schnell das funktioniert, hängt vom Zeitpunkt der Reparaturen ab.

Wie schnell die Kosten steuerlich abgesetzt werden können, hängt vom Timing der Arbeiten ab. dpa

Handwerker bei der Arbeit

Wie schnell die Kosten steuerlich abgesetzt werden können, hängt vom Timing der Arbeiten ab.

MünchenSteuerlich gesehen macht es keinen Unterschied, ob Sie Mieteinnahmen für Ihre Eigentumswohnung erhalten oder Pachtzins für eine Gaststätte bekommen. Versteuern müssen Sie beides. Denn Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung – wie es im Steuerdeutsch heißt – sind einkommensteuerpflichtig.

Wo Einnahmen sind, laufen meist auch Ausgaben auf. Die Kosten im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie können Sie steuerlich geltend machen – etwa die Finanzierungskosten, sämtliche Ausgaben für Renovierung und Instandhaltung sowie die Nebenkosten der Immobilie. Außerdem dürfen Sie die Abschreibung für Haus- und Grundbesitz nutzen.

Steuertipps zum Umzug

Meldung beim neuen Finanzamt

Wenn Gewerbetreibende oder Freiberufler umziehen, müssen sie die Verlegung ihres Sitzes innerhalb eines Monats dem neuen Finanzamt melden. Privatpersonen geben einfach ihre nächste Steuererklärung beim neuen Finanzamt ab.

Meldung beim alten Finanzamt

Das alte Finanzamt muss man nicht informieren. Die Finanzämter unterrichten sich gegenseitig. Allerdings ist es sinnvoll, dem alten Finanzamt dennoch Bescheid zu geben, so können die Beamten die Akten schon an das neue Amt weiterleiten. Das kann die Wartezeit des Steuerzahlers verkürzen.

Private Umzugskosten

Wer aus privaten Gründen umzieht, hat nur geringe Möglichkeiten, die Kosten bei der Steuerklärung geltend zu machen. Wer ein Umzugsunternehmen engagiert, kann die Arbeitskosten für Möbelpacker als haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen, anerkannt werden 20 Prozent der Kosten, maximal 4.000 Euro. „Die Materialkosten, etwa für den LKW und die Umzugskartons, sind jedoch nicht steuerlich absetzbar“, sagt Markus Deutsch vom Deutschen Steuerberaterverband. In der Rechnung der Spedition müssen deshalb alle Kosten einzeln aufgeschlüsselt werden. Zudem sollten die Leistungen nicht bar gezahlt werden, wichtig ist immer ein Kontobeleg und eine Rechnung.

Beruflich veranlasste Umzugskosten

Wer umzieht, weil er einen neuen Job hat oder sich das Pendeln sparen will, kann die Ausgaben als Werbungskosten geltend machen. „Zur Frage, wann ein Umzug beruflich veranlasst ist, gibt es viele Einzelfallentscheidungen, in der Regel wird es aber dann anerkannt, wenn die Fahrtzeit zur Arbeit durch den Umzug erheblich verkürzt wird“, sagt Steuerberater Deutsch. Als Richtwert wird oftmals eine Zeitersparnis von einer Stunde genannt.

Tatsächliche Umzugskosten

Wer wegen seines Jobs umzieht, kann die tatsächlichen Umzugskosten vollständig als Werbungskosten geltend machen. Hier wird nicht zwischen Materialkosten und Arbeitskosten unterschieden.

Sonstige Umzugskosten

Neben den tatsächlichen können pauschal auch sonstige Umzugskosten abgesetzt werden, darunter fallen beispielsweise Kosten für Zeitungsinserate, die Anmeldung des Telefonanschlusses und die Ummeldung des Autos. Für Umzüge nach dem 1. Januar 2012 beträgt die Pauschale für Ledige 657 Euro, für Ehepaare ist die doppelt so hoch und für jedes Kind kommen 289 Euro hinzu. Die einzelnen Belege muss der Steuerzahler nicht einreichen.

Wenn der Chef zahlt

Fein raus ist der Steuerzahler, wenn der Arbeitgeber seine Umzugskosten zahlt. „Sofern die Erstattung die tatsächlich entstandenen Kosten nicht übersteigt, gilt die Zahlung nicht als geldwerter Vorteil“, sagt Steuerberater Markus Deutsch. Es werden also weder Steuern noch Sozialabgaben fällig. Die Rechnungen muss der Steuerzahler seinem Arbeitgeber vorlegen, damit dieser die Belege aufbewahren kann.

Doppelte Miete absetzbar

Wer berufsbedingt umzieht und vorübergehend eine zweite Wohnung am Arbeitsort anmietet, kann diese Kosten unbegrenzt als Werbungskosten geltend machen. Wenn die Familie schon einige Monate später nachzieht, gilt das auch für die Kosten einer großen Wohnung mit mehr als 60 Quadratmetern, entschied der Bundesfinanzhof (Az: VI R 2/11, vom 13. Juli 2011). Dem Urteil zufolge liegt in diesem Fall keine doppelte Haushaltsführung vor, bei der die absetzbare Wohnung maximal eine Größe von 60 Quadratmetern haben dürfte.

Kosten für die Nachhilfe

Wenn der Nachwuchs wegen des Umzugs Nachhilfe benötigt, kann der Steuerzahler auch diese Kosten bei der Steuererklärung geltend machen. Ab 2012 werden 1.657 Euro anerkannt.

Allerdings unterscheidet das Finanzamt fein säuberlich, ob es sich um Herstellungskosten oder um Erhaltungsaufwand handelt. Mit weitreichenden Folgen für Ihren Steuerabzug. Denn nur Kosten für den Erhalt der Immobilie können Sie sofort im gleichen Jahr als Werbungskosten abziehen. Anschaffungs- oder Herstellungsaufwendungen müssen Sie abschreiben: Das Finanzamt verpflichtet Sie also, diese Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen. Dieser Unterschied ist deswegen so wichtig, weil der abzugsfähige Betrag damit pro Jahr naturgemäß niedriger ausfällt.

Von Anschaffungs- oder Herstellungskosten geht das Finanzamt dann aus, wenn Sie an der Immobilie etwas Neues schaffen oder das Objekt wesentlich verbessern. Auch der Kauf selbst zählt natürlich dazu. Mit Erhaltungsaufwand sichern Sie lediglich die bereits vorhandene Substanz des Gebäudes. Vorsicht ist immer dann geboten, wenn Sie direkt nach dem Kauf Ihr neu erworbenes Eigentum renovieren oder modernisieren wollen.

Dies kann das Finanzamt als anschaffungsnahen Aufwand einstufen – wenn derartige Kosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf anfallen und netto 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen. Dann gibt es keine Möglichkeit, die Ausgaben sofort abzuziehen; sie müssen zusammen mit den Anschaffungskosten abgeschrieben werden – meist über 50 Jahre.

Ob diese Regelung allerdings auch für Arbeiten greift, die normalerweise als Schönheitsreparaturen definiert werden, musste vor kurzem der Bundesfinanzhof entscheiden. Der betroffene Kläger hatte ein Mehrfamilienhaus mit fünf Wohnungen gekauft und nahm nach dem Kauf verschiedene Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten vor. Dazu gehörten beispielsweise die Modernisierung der Bäder, der Austausch von Fenstern, das Verlegen von Fußböden, das Streichen von Wänden, die Reparatur des Daches und der Fassade sowie die Erneuerung der Gasleitung und der Heizungsanlage.

Die Kosten dafür in Höhe von insgesamt rund 45.000 Euro machte der Hausbesitzer in seiner Steuererklärung als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt war damit nicht einverstanden.

Kommentare (1)

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Herr Florian Müller-Kröncke

23.12.2016, 11:51 Uhr

Der Artikel enthält einen gefährlichen Fehler: Die 15% sind nicht auf die Anschaffungskosten insgesamt zu rechnen, sondern nur auf den anteiligen Gebäudewert (unter Herausrechnung des Grundstückswertes). Bei dieser individuell für jedes Grundstück vorzunehmenden Aufteilung entfallen bei Mehrfamilienhäusern i.d.R. 1/3 bis 50% der Anschaffungskosten auf das Grundstück und nur der Rest auf das Gebäude, so dass diese Grenze tatsächlich viel niedriger liegt, nämlich i.d.R. zwischen 7,5% und 10% der Anschaffungskosten. Somit kommt es schon bei viel geringeren Investitionen in das Gebäude zu anschaffungsnahen Herstellungskosten mit der Folge der Abschreibung über bis zu 50 Jahre! Vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

Berlin, den 23.12.2016, Dr. Florian Müller-Kröncke, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, www.doctores.de

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