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03.05.2011

12:30 Uhr

Streitfall des Tages

65 Prozent der Immobilie gehen an die Bank

VonDörte Jochims

Für das Eigenheim Geld kassieren und dennoch den Lebensabend dort verbringen – die Idee der Umkehrhypothek klingt verlockend. Doch einige Anbieter nutzen das neue Produkt, um ungeniert Kasse zu machen.

Der Schmu des Tages. Illustration: Tobias Wandres

In der Rubrik "Der Streitfall des Tages" analysiert Handelsblatt Online eine Gaunerei oder ein Ärgernis aus Bereichen des Wirtschaftslebens. Betroffene erhalten konkrete Unterstützung, können ihren Fall öffentlich machen und mit Gleichgesinnten diskutieren. Illustration: Tobias Wandres.

Der Fall

Bei der Verbraucherzentrale NRW laufen immer wieder die Telefone heiß. Viele Rentner hören von der Möglichkeit einer Umkehrhypothek und wollen sich informieren. So wie die Schröders aus der Eifel. Das Ehepaar verfügt über eine Immobilie, die rund 200.000 Euro wert ist. Beide sind 67 Jahre alt und möchten in ihrem Häuschen alt werden. Dafür wollen sie es seniorengerecht umbauen und ziehen die Umkehrhypothek in Betracht - auch Immobilienrente, Zustifterrente, Reverse Mortgage genannt.

Sie würden maximal mit 50.000 Euro Auszahlung oder 310 Euro Monatsrente bis zum Lebensende rechnen können, erklären ihnen die Verbraucherschützer. Die Schuld würde sich nach etwa 19 Jahren Laufzeit auf 150.000 Euro belaufen. Für dieses Darlehen werde eine Hypothek eingetragen. Die Senioren müssten keine Zinsen berappen. Dafür gehe jedoch je nach Vertrag die Immobilie nach dem Tod des Eigentümers oder bei einem Auszug ins Altersheim in den Besitz des Käufers über. Alternativ könnte das Darlehen auch getilgt werden – etwa durch den Verkauf der Immobilie. Das Interesse der Schröders erlischt. „Wir würden nur ein Drittel der Summe erhalten, die am Ende zurückgezahlt werden muss," lautet ihr Fazit.

 

Die Rechnung

50.000 Euro für ein Haus, das auf 200.000 Euro geschätzt wird, das klingt zunächst nach Abzocke. „Doch der Betrag ist nachvollziehbar“, sagt Annabel Oelmann, Leiterin der Gruppe Finanzdienstleistungen in der Verbraucherzentrale NRW. Sie rechnet vor: „So kalkulieren viele Anbieter zunächst mit Wertabschlägen von beispielsweise 20 Prozent auf den Schätzwert der Immobilien.“ Daher beträgt die Darlehenssumme bei einem 200.000 Euro Haus oft nur 150.000 Euro.

Verliehen werden bei einem Darlehen, das 19 Jahre läuft, aber nur 50.000 Euro. Denn auf diesen Betrag fallen über die Jahre Zins und Zinseszins an, die gestundet werden. Und dieser Kosteneffekt wirkt bei längeren Laufzeiten enorm. Unterstellt wird dabei ein Zinssatz von sechs Prozent. Gebühren – etwa für die Stundung - wurden bei dieser Rechnung nicht berücksichtigt. Sie können den Kredit auf bis zu 10 Prozent per anno verteuern.  

Teure Fallen in der Baufinanzierung

Lange Bearbeitungszeiten

Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.

Bausparverträge

Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.

Kreditverhandlungen I

Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.

Kreditverhandlungen II

Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.

Kreditvermittler

Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.

Zinsverhandlungen

Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.

Die Gegenseite

Die Immokasse ist Pionier und größter Anbieter von Umkehrhypotheken in Deutschland.

Geschäftsführer Lutz Delius hält die geschätzte Auszahlungssumme von 50.000 Euro bei einem Schätzwert von 200.000 Euro für durchaus realistisch. Die Immokasse zahle abhängig vom Alter des Kreditnehmers maximal 15 bis 35 Prozent vom Wert eines Objekts aus. Den raschen Anstieg der Schulden bestätigt Delius und erklärt den Effekt mit einem negativ wirkenden Zinseszinseffekt.

Auch die Immokasse rechne bei Krediten mit durchschnittlich 6,6 Prozent Zinsbelastung per anno. „Dennoch lohnt für die Kunden der Abschluss,“ so Delius. Im Schnitt seien sie beim Abschluss des Kreditvertrages 73 Jahre alt. Erst dann seien die Reserven aufgebraucht. Doch je älter der Immobilienbesitzer bei Kreditabschluss sei, desto höher falle die Auszahlungssumme aus.

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