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12.10.2011

12:26 Uhr

Streitfall des Tages

Wenn der Immobilienmakler untätig bleibt

VonUlrich Lohrer

Die meisten Deutschen vertrauen beim Hausverkauf auf Makler. Doch nicht immer erfüllen diese die hohen Erwartungen. Was Immobilienbesitzer tun können, wenn der Makler nicht leistet.

Der Schmu des Tages. Illustration: Tobias Wandres

In der Rubrik "Der Streitfall des Tages" analysiert Handelsblatt Online eine Gaunerei oder ein Ärgernis aus Bereichen des Wirtschaftslebens. Betroffene erhalten konkrete Unterstützung, können ihren Fall öffentlich machen und mit Gleichgesinnten diskutieren. Illustration: Tobias Wandres.

Der Fall

In einem Blog für Rechtsfragen berichtet ein Teilnehmer, dass er einen Makler beauftragt habe, sein Haus zu verkaufen. Nach dem Auftrag sei jedoch nichts geschehen: „Wir haben seit fast drei Monaten nichts von ihm gehört, nicht einmal eine Mail oder einen Anruf bekommen. Bis auf ein paar Mails wegen Interessenten hat sich da nichts getan – leider steht im Vertrag, dass man nur ihn als einzigen Makler beauftragen kann.“

Der Auftraggeber würde gerne zu einem anderen Makler wechseln, von dem er vermutet, dass er aktiver und vermutlich auch erfolgreicher ist. Allerdings hat er sich für eine Laufzeit von sechs Monaten vertraglich an seinen untätigen Makler gebunden. „Besteht da eine Chance wegen Inaktivität des Maklers oder sonstigen Gründen der Vertrag frühzeitig aufzulösen? Kann man einen Makler zum Verkauf eines Hauses vorzeitig wegen Inaktivität kündigen“, fragt der verzweifelte Hausverkäufer.

 

Die Relevanz

Nach Angaben des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen werden gut 14 Millionen der mehr als 23 Millionen Mietwohnungen in Deutschland von Privatleuten und Kleinanbietern angeboten. Die meisten Verkäufer schalten Makler ein. Eine genaue Statistik über die Zahl der in Deutschland tätigen Makler und der über sie jährlich vermittelten Fälle existiert nicht. Häufig werden jedoch Objekte nur über Makler angeboten.

Was der Makler leisten muss

Maklerverträge

Grundsätzlich wird zwischen einem einfachen Maklervertrag, einem Alleinauftrag und einem qualifizierten Alleinauftrag unterschieden. Für Auftraggeber und Makler ergeben sich dadurch auch unterschiedliche Rechte und Pflichten. 

 

Einfacher Vertrag

Beim einfachen Maklerauftrag besteht gemäß der gesetzlichen Regelung keine Verpflichtung des Maklers zum Tätigwerden. Da der Provisionsanspruch des Maklers nur im Erfolgsfall besteht und mehrere Makler beauftragt werden können, besteht für den Auftraggeber die größte Entscheidungsfreiheit.

 

Alleinauftrag

 Mit dem Alleinauftrag bindet sich der Auftraggeber dagegen für eine vertraglich vereinbarte Zeit an einen Makler. Dafür verpflichtet sich der Makler allerdings für den Verkauf tätig zu werden. Der Eigentümer behält sich dabei aber das Recht vor, sein Objekt selber zu veräußern ohne dass ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht. Veräußert der Auftraggeber sein Objekt jedoch über einen anderen Makler, so muss er die mit dem Makler vereinbarte Provision zahlen. Ein zeitlich unbegrenzter Auftrag ist unwirksam, führt aber meist nicht zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags, sondern zur Bindung für einen angemessenen Zeitraum (BGH WM 1974, 257). Welcher Zeitraum angemessen ist, hängt vom Einzelfall an, der Bundesgerichtshof hat im vorgenannten Urteil fünf Jahre für angemessen gehalten, die Frist kann je nach Objekt aber auch deutlich kürzer (unter einem Jahr) sein.

Qualifizierter Alleinauftrag

Auf das Recht seine Immobilie selber zu vermitteln, ohne eine Provision zahlen zu müssen, verzichtet der Auftraggeber dagegen mit dem qualifizierten Alleinauftrag. Hierin wird also individuell vereinbart, dass der Auftraggeber nicht berechtigt sein soll, das Objekt ohne Einschaltung des Maklers an eigene Interessenten zu verkaufen.

In der Regel haben Makler ein eindeutiges wirtschaftliches Interesse daran, eine Immobilie zu vermitteln. Denn der Makler wird in der Regel nach dem Erfolgsprinzip bezahlt und erhält dann eine Maklerprovision. Zur Vermittlung einer Immobilie wird ein Maklervertrag mit dem Anbieter und/oder dem Nachfrager geschlossen. Diese fungieren als Auftraggeber des Immobilienmaklers. Der Maklervertrag kann schriftlich, mündlich oder "durch schlüssiges Verhalten" abgeschlossen werden. Wesentlicher Inhalt der Absprache ist das so genannte Provisionsversprechen des oder der Auftraggeber, wenn die Tätigkeit des Maklers den angestrebten Erfolg bewirkt.

Oft bemühen sich Makler, einen Alleinauftrag zu erhalten, um nicht mit anderen Maklern im Wettbewerb zu stehen. Mit einem qualifizierten Alleinauftrag erhält der Makler die größtmöglichste Sicherheit, da der Auftraggeber nicht selbst tätig werden darf und alle Interessenten für das Objekt an den Makler verweisen muss. Da dies den Verkäufer sehr einschränkt, müssen Alleinaufträge befristet sein.

Die Gegenseite

Besteht ein Alleinauftrag für ein womöglich nur schwer vermittelndes Objekt und ist der Makler aufgrund der Nachfragesituation nicht wirtschaftlichen gezwungen, dieses Objekt zu vermitteln, kann der Auftraggeber unter Umständen lange auf seine Immobilie sitzenbleiben. Für untätige Makler mit Alleinauftrag zeigen auch die Interessenvertreter der Makler kein Verständnis: „Ein wesentliches Merkmal des Alleinauftrags ist die Pflicht des Immobilienmaklers zum Handeln. Wird der Immobilienmakler bei einem Alleinauftrag nicht tätig, verstößt er gegen die Pflichten aus dem Vertrag“, sagt Sven R. Johns, Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband Deutschland IVD – dem Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständiger in Berlin. Johns zufolge sind Kunden in diesem Fall zu einer vorzeitigen Kündigung des Vertrages berechtigt.

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