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16.04.2012

09:57 Uhr

Streitfall des Tages

Wenn der Makler plötzlich mehr Geld will

VonUlrich Lohrer

Wenn Makler und ihre Kunden nicht klar die Immobiliencourtage regeln, kann es Ärger geben. Ein Hinweis zur Provision im Exposé muss nicht immer ausreichen. Wer Zehntausende Euro zurückfordern kann.

Der Schmu des Tages. Illustration: Tobias Wandres

In der Rubrik "Der Streitfall des Tages" analysiert Handelsblatt Online eine Gaunerei oder ein Ärgernis aus Bereichen des Wirtschaftslebens. Betroffene erhalten konkrete Unterstützung, können ihren Fall öffentlich machen und mit Gleichgesinnten diskutieren. Illustration: Tobias Wandres.


Der Fall

In München sollte ein Anwesen für 1,2 Millionen Euro verkauft werden. Der Eigentümer gab einem Makler den Auftrag, nach einem geeigneten Käufer Ausschau zu halten. Auf Grund einer Internetanzeige meldete sich auch bald ein Interessent.

Bei dem Besichtigungstermin wurde auch ein Exposé übergeben: Darin war der Kaufpreis zuzüglich 3,57 Prozent Maklercourtage angegeben. Und in den allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermittlers war die Passage enthalten, dass es gestattet sei, für beide Parteien als Makler provisionspflichtig tätig zu sein. Durch diesen Passus glaubte sich der Makler sicher, von beiden Seiten Provision verlangen zu können.

Nach dem üblichen Gefeilsche kaufte der Interessent schon bald die Immobilie. Er hatte den endgültigen Kaufpreis auf 1,088 Millionen Euro herunter gehandelt. Die Maklerfirma kassierte erst beim Verkäufer und verlangte weitere 42.840 Euro vom Käufer. Dieser lehnte eine Zahlung aber ab. Seine Begründung: „Eine Maklerprovision ist mit mir nicht vereinbart worden.“ Die Maklerfirma klagte daraufhin vor dem Amtsgericht.

Die Richterin des Amtsgericht München (Az.: 222 C 5991/11) wies die Klage des Maklers jedoch ab. „Ein wirksamer Maklervertrag ist nicht zustande gekommen.“ Eine Provisionszahlung sei zwischen Makler und Käufer nicht ausdrücklich besprochen worden. Der Käufer habe auch nichts getan, woraus sich schließen lasse, dass er stillschweigend solch eine Forderung akzeptiert hätte.

Wer sich an einen Makler wende, der mit Angeboten werbe, erkläre dadurch noch nicht seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision, so die Richterin. „Vielmehr darf der Interessent davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb eine Leistung für den Verkäufer erbringt.“

Ein Maklervertrag komme erst zustande, wenn der potentielle Käufer nachweislich von dem Provisionsverlangen erfahren habe und dieser aufgrund dieser klarer Information weiterhin die Dienste des Maklers in Anspruch nehme: „Der Vermerk auf dem Exposé erfüllt diese Voraussetzungen nicht.“ Schließlich ergebe sich daraus nicht, ob der Makler sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer Provision verlange oder ob lediglich die eigentlich vom Verkäufer zu zahlende Provision vom Käufer übernommen werden solle.

Auch der Hinweis in den allgemeinen Geschäftsbedingungen der Maklerfirma, dass es der Firma gestattet ist, für beide Vertragspartner als Makler tätig zu werden, reiche nicht aus, wenn sich daraus nicht klar ergibt, ob und unter welchen Voraussetzungen dies tatsächlich geschieht.

Was Kunden über Makler wissen

Studie

Unter dem Titel „Leistungen und Provisionen transparent“ veröffentlichte der Verein „Wohnen im Eigentum“ eine Untersuchung zu Makler- und Kundenbefragungen. Hier die wichtigsten Ergebnisse.

Ortsübliche Courtage

Die als „ortsüblich“ ausgegebenen und empfohlenen Provisionssätze der Branche und der Maklerverbände sind nicht mehr zeitgemäß. Verbraucher zahlen deutlich weniger, allerdings muss differenziert werden zwischen Regionen mit einer reinen Käuferprovision und Regionen mit einer Provisionsteilung zwischen Verkäufern und Käufern.

Eine Schätzung auf der Basis der durchgeführten Befragungen ergibt, dass die am Markt aktuell erzielten (Gesamt-)Provisionen ca. 20 Prozent unter den sogenannten ortsüblichen Maklerprovisionen liegen. Nennen die Makler und ihre Verbände auf Anfrage eine Gesamtprovision von 5,80 bis 6,96 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie inklusive Mehrwertsteuer, so erhalten sie derzeit tatsächlich sehr oft nur Provisionen in der Bandbreite von 4,6% bis 5,6 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Provisionsverhandlung

Im Rahmen dieser Untersuchung gaben ein Drittel der Käufer und ein Viertel der Verkäufer an, zu handeln. Zwei Fünftel aller verhandelnden Kunden erreichten Nachlässe in der Provisionshöhe. Insbesondere verhandelten Käufer dort, wo sie allein die Provisionslast tragen mussten. Es zeigte sich, dass (nur) zwei Fünftel aller verhandelnden Kunden Nachlässe in der Provisionshöhe erreichten. In jüngerer Zeit nahm die Verhandlungsquote deutlich zu.

Provisionsanspruch

Die Kundenbefragung ergab, dass bei vielen Maklerkunden Unsicherheit darüber besteht, ob und wann ein Maklervertrag zustande gekommen ist, wie hoch die Provisionsansprüche tatsächlich sind und wann die Provision zu zahlen ist. Hier zeigt sich: Das Verbraucherwissen und das Problembewusstsein über den Maklervertrag sind zu gering, die Informations- und Beratungsmöglichkeiten ebenfalls. Ein erhebliches Problem besteht darin, dass Absprachen mit Maklern zu wenig schriftlich fixiert werden.

Erfolg bei Maklerauftrag

Der Maklerauftrag führt überwiegend, aber nicht immer zum angestrebten Erfolg (Abschluss eines Kaufvertrags). Schätzungsweise (mindestens) ein Viertel der Aufträge von Verkäufern bleibt erfolglos, mitunter bei Laufzeiten von über einem Jahr. Einige Kunden haben den Makler (mehrfach) gewechselt, teils mit, teils ohne Erfolg. Die Verantwortung für scheiternde Aufträge wird teils den Maklern, teils den Marktverhältnissen zugeschrieben.

Kritik an Makler

Ein Viertel der Kunden übte erhebliche Kritik an den Makleraktivitäten. Als Probleme wurden insbesondere genannt: geringe Aktivität, Ineffizienz, zu hohe Provisionen, ein sie benachteiligender Maklervertrag, Inkompetenz, Preisdrückerei und Illoyalität.

Preiserklärung

Obwohl der Preis der Immobilie für den Erfolg eines Geschäftes einen zentralen Stellenwert hat, wurde nur in der Hälfte aller Fälle (51%) der Wert der jeweiligen Immobilie mit den Kunden genau erörtert.

Die Relevanz

Auch wenn sich vor Ort bestimmte Provisionen als „üblich“ herausgebildet haben, so gilt grundsätzlich: Die Höhe der Provision ist frei zwischen Makler und seinem Kunde verhandelbar. Die Höhe der Provision hängt damit auch von der Informiertheit des Kunden, seinem Verhandlungsgeschick und vor allem von der jeweiligen Marktsituation ab.

Viele Käufer und Verkäufer scheinen dies nicht zu wissen. Für weitere Missverständnisse sorgen, dass sich je nach Region unterschiedliche Provisionshöhen als marktüblich herausgebildet haben. Bei privaten Immobilienverkäufen fallen regelmäßig zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises an Provision an. Auch gibt es je nach Region Unterschiede, ob Käufer oder Verkäufer „üblicherweise“ die Provision bezahlt.

Da es beim Kauf von Immobilien meist um hohe Summe geht, kann aber Unklarheit über die Provsionsregelung schnell zum Streit führen.

Kommentare (7)

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Vertragsrechtler

16.04.2012, 10:34 Uhr

"Besser vorher mit dem Makler hart verhandeln und das Verhandlungsergebnis klar im Vertrag festschreiben, als nach Abschluss des Kaufvertrags mit ihm zu streiten."

Besser ist es vor allem, wenn sich der Verkäufer bei der Beauftragung eines Maklers klar macht, dass alles, was der Käufer dem Makler zahlen soll, vom Kaufpreis abgezogen ist.

Account gelöscht!

16.04.2012, 10:57 Uhr

Käufer sollten vor allem darauf achten, dass sie nicht wie Einmalkunden behandelt werden: eine Immobilie kaufen die meisten Interessenten vermutlich nur einmal im Leben; was dazu führen kann(!)dass das Verkaufsverhalten weniger seriös praktiziert wird: http://www.servicereport.eu/2011/transfer-von-immobilien-ist-vertrauenssache-zertifizierte-makler-vermitteln-rechtssicher

seth

16.04.2012, 17:12 Uhr

Klar, Eine Forderung von über 40.000 Euro ist vor einem "Amtsgericht" verhandelt worden... Hinzu kommt, dass die Rechtsauffassung des Gerichts mehr als fraglich ist.

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