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19.06.2012

14:39 Uhr

Streitfall des Tages

Wenn der Vermieter Nebenkosten falsch abrechnet

VonUlrich Lohrer

Auch wenn die Berechnung inhaltliche Fehler aufwies, mussten Mieter bislang eine Vorauszahlung der angegebenen Nebenkosten leisten. Nun hat der Bundesgerichtshof neu entschieden.

Der Schmu des Tages. Illustration: Tobias Wandres

In der Rubrik "Der Streitfall des Tages" analysiert Handelsblatt Online eine Gaunerei oder ein Ärgernis aus Bereichen des Wirtschaftslebens. Betroffene erhalten konkrete Unterstützung, können ihren Fall öffentlich machen und mit Gleichgesinnten diskutieren. Illustration: Tobias Wandres.

Der Fall

Seit 1986 wohnt ein Ehepaar in Hoyerswerda in einer 77 Quadratmeter großen Wohnung. Als Grundlage für die 1991 eingeführte Umlage der Betriebskosten diente die Wohnfläche. 2003 wurde die Wohnung verkauft und und der neue Vermieter erhöhte in Folge die Vorauszahlungen der Nebenkosten. Die Mieter wandten ein, dass die Abrechnung falsch sei, da ihnen fälschlicherweise Kosten für eine leerstehende Wohnung in Rechnung gestellt würde. Sie leisteten daher geringere als die geforderten Vorauszahlungen. Der Vermieter versuchte die aufgelaufenen Nebenkosten einzuklagen, wurde aber vom Gericht wegen Fristversäumnisse abgewiesen. In den folgenden Jahren weigerten sich die Mieter wiederholt die volle geforderte Vorauszahlung zu bezahlen, da sie unter anderem die fehlerhafte Umlage der Wasserkosten nach Personen sowie die Kosten der Hausreinigung und des Hauswarts beanstandeten.

Schließlich kündigte die Hausverwaltung des Vermieters wegen des Zahlungsrückstandes das Mietverhältnis. Das Amtsgericht wies jedoch die Räumungsklage ab, das Landgericht wies eine Berufung des Klägers zurück und nun wurde auch die Revision vom Bundesgerichtshof in Karlsruhe in einem Urteil vom 15. Mai 2012 (Az.: VIII ZR 245/11) abgewiesen.

Die Begründung der Karlsruher Richter: Die Kündigung mit dem Hinweis auf aufgelaufenen Rückstände, sei unwirksam, weil dem Vermieter die von ihm beanspruchten erhöhten Vorauszahlungen nicht zugestanden hätten.

Anrechenbare Wohnfläche

Wie Vermieter die Fläche berechnen

Die Wohnflächenverordnung legt fest, welche Flächen als Wohnfläche und zu welchem Anteil anzusetzen ist: Bundesgerichtshof hat zur Berechnung der Wohnfläche bereits für Vermieter und Mieter mehrere Urteile gefällt. Hier eine Sammlung wichtigster Urteile, zusammengetragen vom Mieterbund.

Dachschrägen

Grundsätzlich richtet sich die Anrechnung der Flächen nach der darüber befindlichen „lichten Höhe“. Ist diese geringer als ein Meter, wird die Fläche überhaupt nicht als Wohnfläche berücksichtigt. Flächen mit einer Höhe von einem bis zwei Meter werden nur zur Hälfte und bei einer lichten Höhe von über zwei Metern voll angerechnet.

Balkone, Loggien und Terrassen

Diese Fläche wird laut Verordnung zu „einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte als Wohnfläche“ angerechnet. Ein Sichtschutz (sogenannter „gedeckter Freisitz”) wie es früher in der Zweiten Berechnungsverordnung verlangt wurde, wird bei Terrassen nicht mehr vorausgesetzt.

Wintergärten

Soweit Wintergärten nicht beheizbar sind, können sie lediglich zur Hälfte als Wohnfläche angerechnet werden. Beheizbare Wintergärten zählen komplett zur Wohnfläche.

Geschäftsräume

Geschäftsräume gehören nicht zur Wohnfläche und werden daher bei der Berechnung nicht berücksichtigt.

Schwimmbäder

Für sie gilt die gleiche Regelung wie für Wintergärten: sofern sie nicht beheizbar sind, können sie lediglich zur Hälfte als Wohnfläche angerechnet werden, sonst zählen sie komplett zur Wohnfläche.

Die Relevanz

Das in seiner Begründung gut nachvollziehbare Urteil erscheint zunächst wenig spektakulär. Brisant ist das neue Urteil aber schon deswegen, weil der Bundesgerichtshof in ähnlichen Fällen in der Vergangenheit stets anders entschieden hat. Bislang hatten die Karlsruher Richter die Ansicht vertreten, für eine Anpassung der Vorauszahlungen genüge eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, auf die inhaltliche Richtigkeit kam es danach nicht an, um eventuelle Unklarheiten in der Endabrechnung zu klären (Urteile des Bundesgerichtshof vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NZM 2008, 121 Rn. 15, 18; vom 25. November 2009 - VIII ZR 322/08, NZM 2010, 315 Rn. 16 sowie vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 26). Dadurch dass der BGH seine bisherige Rechtsauffasssung ändert, können sich erhebliche Änderungen in den Vorauszahlungen ergeben. Aufgrund von Prüfungen der Neben- und Heizkosten beziehungsweise der Betriebskostenabrechnungen durch örtliche Mietervereine ist nach dem Deutsche Mieterbund jede zweite Abrechnung falsch. Nach einer Umfrage des Immobilienportals Immowelt.de prüft aber nur etwa die Hälfte der Deutschen ihre Abrechnung im Detail. 17 Prozent überfliegen nur einzelne Punkte, 16 Prozent schauen lediglich auf den Endbetrag und 15 Prozent hoffen einfach, dass alles in Ordnung ist.

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