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28.08.2012

18:38 Uhr

Streitfall des Tages

Wenn der Vermieter sich nicht ans Gesetz hält

VonBettina Blaß

Schönheitsreparaturen, Betriebskostenabrechnung, Kaution: Zwischen Mieter und Vermieter gibt es oft Streit. Mieter haben jedoch Möglichkeiten, sich zu wehren, sollte der Vermieter mal wieder über die Stränge schlagen.

Der Schmu des Tages. Illustration: Tobias Wandres

In der Rubrik "Der Streitfall des Tages" analysiert Handelsblatt Online eine Gaunerei oder ein Ärgernis aus Bereichen des Wirtschaftslebens. Betroffene erhalten konkrete Unterstützung, können ihren Fall öffentlich machen und mit Gleichgesinnten diskutieren. Illustration: Tobias Wandres.

Der Fall
Über zehn Jahre lebte Karen P. in ihrer Mietwohnung in Köln-Nippes. Zum Vermieter hatte sie in dieser Zeit nicht viel Kontakt. Erst, als sie den Mietvertrag kündigte, merkte sie, dass Ärger auf sie zukommen könnte. Denn vom Vermieter bekam sie auf ihre Kündigung keine Reaktion. Sie suchte Hilfe und wurde bei der Verbraucherzentrale Köln fündig. Die bietet in Kooperation mit dem Kölner Mieterverein eine juristische Erstberatung an. „In diesen 15 Minuten habe ich erfahren, dass mein Mietvertrag hinsichtlich der Schönheitsreparaturen nichtig ist, ich also beim Auszug nicht renovieren muss“, sagte Karen P. Rechtsexperte Jörg Hänsel teilte ihr außerdem mit, dass ihre Betriebskostenabrechnung falsch sei.

Karen P. wies ein Verwalterbüro in Lindlar, das der Vermieter zwischenzeitlich beauftragt hatte, auf diese Missstände hin und bekam - keine Antwort. Sie zog wie angekündigt aus, und nach mehrfacher Nachfrage gab es eine Schlüsselübergabe. Dabei bemängelte die Dame vom Hausverwalterbüro, dass Karen P. keine Schönheitsreparaturen durchgeführt habe, die Scheibe der Balkontür einen Riss habe und außerdem zu allen Zimmertüren die Schlüssel fehlten. Karen P. verwies auf ihren Brief zum Thema Schönheitsreparaturen, und merkte an, dass sie bei der Wohnungsübergabe keine Schlüssel bekommen habe. Auch die Scheibe habe schon beim Einzug einen Riss gehabt, doch das habe sie nie gestört. Da es beim Einzug kein Übergabeprotokoll gab, lässt sich nach über zehn Jahren schwer das Gegenteil beweisen. Nach dreimaligem Nachfragen bekam Karen P. das Auszugsprotokoll zugeschickt - doch dann passierte wieder nichts mehr. Drei Monate später mahnte sie darum die gezahlte Kaution schriftlich an und bekam einen Brief, in dem die Betriebskosten von 2010, 2011 und 2012 gegen die Kaution in Höhe von 1.130 Euro aufgerechnet wurden: Karen P. sollte kein Geld wiederbekommen.

Die Betriebskostenabrechnung

„Das akzeptiere ich so natürlich nicht“, sagt Karen P. Sie will mit juristischem Beistand ihre Kaution zurückholen. Und hat dabei gar keine schlechten Karten: „Jede zweite Betriebskostenabrechnung ist falsch“, sagt Jörg Hänsel vom Kölner Mieterbund. Das bedeute allerdings nicht, dass die Korrektur immer zu Gunsten des Mieters ausfallen würde. Allerdings sei es oft der Fall, dass Mieter weniger zahlen müssten oder mehr zurückbekämen, als der Vermieter ausgerechnet hat. „Häufige Fehler sind in den Verteilerschlüsseln“, weiß der Mietrechtsexperte. Stehe im Mietvertrag, es werde nach Personen abgerechnet, könnten die Kosten beispielsweise nicht nach Quadratmetern verteilt werden. Auch Posten, die überhaupt nicht auf den Mieter umgelegt werden dürften, fänden sich dort häufiger. „Dabei sieht die Betriebskostenverordnung nur 17 Posten dafür vor, beispielsweise Kosten für Beleuchtung, Aufzug oder Gartenpflege.“ Außerdem, so Hänsel, sollte eine Betriebskostenabrechnung auch für einen Laien verständlich sein. Das heißt, die einzelnen Posten müssen verständlich aufgelistet werden, dazu gehören die Gesamtkosten, der Verteilerschlüssel sowie der Anteil des Mieters. Davon müssten jedoch die Vorauszahlungen des Mieters abgezogen werden.

Damit das Mietverhältnis wie geplant endet

1. Wann muss die Kündigung verschickt werden?

Zunächst hilft ein Blick in den Mietvertrag. Hat der Mieter nicht ausdrücklich etwas anderes mit dem Vermieter vereinbart, sollte die Kündigungsfrist drei Monate betragen. Wer Ende September ausziehen will, muss also Anfang Juli kündigen. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch muss die Kündigung bis spätestens zum 3. Werktag des Vor-Vor-Monats beim Vermieter eingegangen sein, also bis zum 3. Werktag im Juli, das ist der 4.7.

2. Wie kündigt man richtig?

Schriftlich, und am besten schreibt man in die Kündigung auch, zu welchem Datum man ausziehen will. Diesen Brief schickt der Mieter per Post. Sinnvoll ist es, etwas mehr für ein so genanntes Einwurfeinschreiben zu bezahlen. Dann kann der Mieter sicher sein, dass der Brief auch ankommt.

3. Was, wenn sich der Vermieter nicht meldet?

Meldet sich der Vermieter nicht, zieht der Mieter wie geplant aus. Muss er Schönheitsreparaturen durchführen, hält er sich an seinen Teil des Vertrages und streicht oder tapeziert. Gegebenenfalls muss er auch die Heizkörper sowie Fenster und Türen von innen streichen. Dann lässt er, so der Tipp des Deutschen Mieterbundes, dem Vermieter seine neue Adresse zukommen, und vermerkt dass er die Schlüssel mitnimmt, bis sich der Vermieter bei ihm meldet.

4. Darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Theoretisch darf der Vermieter die Kaution nicht einfach einbehalten. Es steht ihm aber wohl eine gewisse Zeit zu, zu prüfen, ob der Mieter Schäden hinterlassen hat oder eine Betriebskostenabrechnung noch offen ist, für die er zahlen muss. Im Regelfall sind das jedoch nicht mehr als drei Monate, in schwierigeren Fällen bis zu sechs Monaten.

5. Was soll ins Übergabeprotokoll?

Gebrauchsspuren haben im Übergabeprotokoll nichts verloren, denn dafür bezahlt der Mieter seine Miete. Was aber darüber hinausgeht, sollte erfasst werden. Dazu gehören beispielsweise Brandlöcher oder tiefe Kratzer im Parkett. Beide Seiten sollten das Protokoll nur unterschreiben, wenn der Inhalt korrekt wiedergegeben ist. Beim Auszug sollten im Übergabeprotokoll nur die Mängel erfasst werden, die nach dem Einzug kamen. Was also schon im Protokoll des Einzugs steht, muss nicht ein zweites Mal festgehalten werden.

„Stellt sich bei der Prüfung heraus, dass Korrekturen oder zumindest weitere Erläuterungen des Vermieters erforderlich sind, sollte der Mieter den ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag so lange nicht begleichen, bis die Abrechnung korrigiert oder erläutert worden ist“, rät Rechtsexperte Hänsel. Bekäme der Mieter Geld zurück, solle er die Vorauszahlungen so lange stoppen, bis der fragliche Betrag ausgeglichen ist. Werden wie im Fall von Karen P. die falschen Betriebskosten mit der Kaution verrechnet, bleibt eigentlich nur der Klageweg. Zwar dürfe der Vermieter die Kaution einbehalten, er müsse aber trotzdem eine nachvollziehbare Betriebskostenabrechnung vorlegen, und zwar im Rahmen der zeitlichen Grenzen des Gesetzgebers: Endet der Abrechnungszeitraum am 31. Dezember 2010, muss die Abrechnung bis zum 31. Dezember 2011 vorliegen, und der Mieter hat bis zum 31. Dezember 2012 Zeit, zu widersprechen. „Legt der Vermieter bis dahin keine Abrechnung vor, muss auch nichts zurückgezahlt werden, und somit hat der Mieter Anspruch auf seine Kaution“. Schwierigkeit bei Karen P.: Die Abrechnungen für 2011 und 2012 sind noch nicht fertig. Wenn Sie jetzt also die ersten 500 Euro einklagt, muss sie im schlimmsten Fall trotzdem noch zwei weitere Jahre auf ihr Recht pochen.

Kommentare (6)

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Andreas

28.08.2012, 19:14 Uhr

Ich selbst bin Vermieter und finde dass die Mieter selbst zu viele Rechte haben.

Falls ein Mieter seine Miete nicht zahlt, dauert es über 4 Monate ihn aus der Wohnung zu bekommen. Zudem werden solche Anliegen NICHT ich widerhole NICHT bevorzugt beim Gericht behandelt! Genausowenig bei Gerichtsvollziehern.

Eine Frechheit, dass der Staat nichts dagegen unternimmt und die Vermieter ausbluten lässt!

Cybersound

28.08.2012, 21:22 Uhr

Ich bin auch Vermieter und finde es ebenso eine Frechheit was sich Mieter laut Gesetzgebung herausnehmen dürfen. Dass der Vermieter ständig als ein Wesen verteufelt wird, der einem den letzten Groschen aus der Tasche ziehen will ist echt völlig daneben. Berichten Sie doch mal von den ganzen Asozialen (ob mit Schlips oder ohne), die durch ihr undankbares, selbstsüchtiges und rücksichtsloses Verhalten dem Vermieter das Leben schwer machen! (Hauptsache RS versichert, gelle?!...)

Hier wird unterschwellig mal wieder indoktriniert "Bei Vermietern musst Du immer aufpassen, die wollen Dich immer betrügen"... Der Artikel schürt nur die Opfermentalität von "Konsumenten" / Mietern was automatisch zu Problemen führt, denn alles was man dann tut wird eh negativ ausgelegt oder böse Absicht unterstellt!

Sehr einseitger ARtikel!

Account gelöscht!

28.08.2012, 23:58 Uhr

Einseitig ist hier maximal das der Vermieter nicht zu Wort kommt. Von Betrug ist aber nicht die Rede. Es wird hier recht glaubhaft eine Sachlage geschildert und der Rat erteilt alles beim Einzug zu dokumentieren damit es solchen Streit nicht erst gibt, was den Interessen von 90% der Mieter und Vermieter entgegen kommen würde -
also ruhig Blut.
Interessant finde ich aber den Satz das kein Gericht glauben würde das ich als Mieter mit einem kleinen Mangel einfach leben kann. So ist die Zeit heute:
Alles und jedes immer gleich melden, anzeigen, sich absichern und notfalls einklagen - schließlich leben ganze Berufsgruppen davon...

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