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08.07.2011

11:43 Uhr

Streitfall des Tages

Wenn die Bank die Rückzahlung des Kredites ablehnt

VonUlrich Lohrer

Die Zinsen für Baufinanzierungen steigen. Viele Kreditnehmer möchten daher ihr Darlehen mit einem günstigeren Anschlusskredit abzulösen. Wie die Banken mauern – und Kunden aus den teuren Darlehen rauskommen.

Der Schmu des Tages. Illustration: Tobias Wandres

In der Rubrik "Der Streitfall des Tages" analysiert Handelsblatt Online eine Gaunerei oder ein Ärgernis aus Bereichen des Wirtschaftslebens. Betroffene erhalten konkrete Unterstützung, können ihren Fall öffentlich machen und mit Gleichgesinnten diskutieren. Illustration: Tobias Wandres.

Der Fall


Eine Kreditnehmerin beabsichtigte drei Jahre vor dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist ihren Immobilienkredit zu kündigen. Sie wollte einen neuen Kredit in Höhe von 400.000 Euro aufnehmen und das Altdarlehen von 650.000 Euro ablösen.

Die Bank stimmte einer Rückzahlung ihres Darlehens gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung von 4000 Euro zwar zu, lehnte aber die Vergabe eines neuen Kredits an sie jedoch ab. Daraufhin kündigte die Kundin ihren Kreditvertrag und verklagte ihre Bank auf Rückzahlung der Entschädigungsgebühr. Ihre Begründung: Die Bank zwinge sie durch die Ablehnung des zweiten Kredits dazu, sich an ein anderes Institut zu wenden.

Das Münchner Amtsgericht folgte jedoch nicht der Ansicht der Klägerin.

Immobilien: Wie Banken bei der Baufinanzierung tricksen

Immobilien

Wie Banken bei der Baufinanzierung tricksen

Immobilienbesitzer, die bei der Hausbank den Kredit verlängern möchten, zahlen oftmals völlig überhöhte Zinsen.

Die Relevanz

Viele der bestehenden Kreditverträge weisen zum Teil deutlich höhere Zinsen als das aktuelle Zinsniveau für Neukredite auf. In den vergangenen zwei Jahrzehnten sind die Hypothekenzinsen stark gesunken.

Anfang des Jahrtausends lag der Zins noch bei sechs bis sieben Prozent, heute beträgt er etwas über vier Prozent. Bei einer Ablöse des Altdarlehens durch einen neuen Kredit könnten die Immobilienbesitzer daher ihre Zinsbelastung zum Teil erheblich reduzieren.

Kreditnehmer, die beim Vertragsabschluss eine Zinsbindung gewählt haben, können aber nur mit Zustimmung ihres Kreditgebers aus dem Vertrag auch vorzeitig aussteigen. Falls die Bank zustimmt, lässt sie sich den Ausstieg durch eine Vorfälligkeitsentschädigung vergolden.

Dazu hat seinen Anspruch: Schließlich haben beide Parteien dem Vertrag freiwillig zugestimmt und der Kreditnehmer darf durch eine vorzeitige Ablöse dann nicht schlechter gestellt werden. Allerdings ist in vielen anderen europäischen Ländern die vorzeitige Rückzahlung eines Kredites anders geregelt – einige Ländern räumen den Kreditnehmer dafür sogar einen Rechtsanspruch ein.

Teure Fallen in der Baufinanzierung

Lange Bearbeitungszeiten

Wenn eine Bank Top-Konditionen anbietet, stürzen sich die Kunden geradezu auf das Angebot. Vor allem Kreditvermittler leiten in einem solchen Falle die Kunden scharenweise an Banken mit Niedrigzins-Offerten weiter. Manche Banken können diesen Ansturm nicht bewältigen. In Einzelfällen können die Bearbeitungszeiten dann vier bis acht Wochen dauern. Branchenkenner berichten, dass sich einige Banken dann angesichts der hohen Antragszahl Kunden mit guten Risiken herauspicken und einen Rest pauschal ablehnen. Kunden, die schon kurz vor Baubeginn stehen oder Kaufpreiszahlung schon ansteht, sind dann gezwungen, auf die Schnelle eine andere Finanzierung zu finden oder einen höheren Zinssatz zu akzeptieren. Bei verspäteter Zahlung werden für den Käufer oder Bauherren Vertragsstrafen fällig.

Bausparverträge

Viele Banken bieten bei der Finanzierung neben dem Kredit einen Bausparvertrag an, vor allem Sparkassen und Volksbanken neigen dazu. Entweder es wird der Bausparvertrag gleich als Tilgungsersatz eingearbeitet, zur späteren Zinssicherung separat abgeschlossen oder für eine spätere Renovierung vorgesehen. Während die Vorsorge für eine Renovierungsvorsorge bis zu einem Volumen von 20.000 Euro noch akzeptabel ist, haben die anderen Varianten Nachteile. Die Finanzberatung FMH berechnete den Grenzzins, ab wann die Finanzierung mit Bausparverträgen lohnt. Erst wenn der Bankzins beim Anschlussdarlehen bei mehr als 7,5 Prozent, im Einzelfall sogar bei mehr als 11,5 Prozent liege, würde sich das Bausparmodell lohnen. Einen derartigen Zinsanstieg erwarten aber nur Pessimisten.

Kreditverhandlungen I

Fast jeder Bauherr denkt, dass sein Bankberater über seine Finanzierung entscheiden könnte. Doch heutzutage werden Kredite nicht mehr in der Filiale abgewickelt, sondern zentral bearbeitet. Wenn sich der Banker mit seiner Zusage zu weit aus dem Fenster gelehnt hat, hat der Kunde keine Verhandlungsbasis, weil sich der Berater auf die Entscheidung der Kreditabteilung rausredet und er selber keine Befugnis hat, den Kredit doch zu vergeben. Kulanz und gute Kundenbeziehungen nützen in solchen Fällen in der Regel nichts.

Kreditverhandlungen II

Ebenfalls unangenehm kann es werden, wenn der Zahlungstermin ansteht und die Kreditvergabe plötzlich mit Zinsaufschlägen versehen wird, von denen bei der Antragstellung nicht die Rede war. Aus Zeitgründen wird dann oft auf ein Angebot bei einer anderen Bank verzichtet. Unfair ist es auch, wenn die Kreditzusage an die Besparung eines Bausparvertrages gekoppelt wird. So maximiert der Banker Ertrag und Provision. Kunden sollten solche Offerten ablehnen und zu einem anderen Institut wechseln.

Kreditvermittler

Viele Baugeld-Vermittler setzen ihre Kunden unter Druck und verlangen beispielsweise die Annahme eines Angebots binnen einer kurzen Frist. Andernfalls würde die Offerte wieder zurückgenommen. Ein reiner Vertriebstrick, wie etwa Max Herbst von der Finanzberatung FMH meint. Denn das Angebot des Vermittlers ist sowohl für die Bank wie auch für die Kunden immer unverbindlich. Erst wenn die Bank ihre Offerte schickt, gibt es ein konkretes Angebot. Da die Annahme des Vermittlerangebotes nicht rechtsverbindlich ist, ist auch eine Unterschrift nicht tragisch. Man sollte sich durch derartiges Vermittlerverhalten nicht abschrecken lassen und getrost weitere Angebote einholen.

Zinsverhandlungen

Viele Hausbanken präsentieren ihren Kunden zunächst ein Angebot zu einem durchschnittlichen Zins. Der Banker ist auch gar nicht traurig, wenn sich der Bauherr bei Vermittlern und Direktbanken ein besseres Angebot einholen wird. Auf Anraten seines Beraters solle er aber vor einem Abschluss dort das Angebot ihm nochmals vorlegen, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass er nochmals nachbessern könne. Ein solches Vorgehen zeugt nicht gerade von einer guten Geschäftsbeziehung. So handeln vor allem Banken, die ihren Kunden auch in Zukunft tendenziell immer zuerst zweitklassige Produkte anbieten. In einem solchen Fall sollten die Kunden das Institut lieber wechseln und bei einer anderen Bank nachverhandeln. Prinzipiell gilt: Kunden sollten immer das bestmögliche Angebot erwarten dürfen.

Kommentare (4)

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Account gelöscht!

08.07.2011, 15:01 Uhr

Sorry, aber auf welchem Niveau sind die Beiträge vom Handelsblatt eigentlich mittlerweile angekommen???

Folgt das HB nun den Spuren aggresiver Verbraucherschützer, die sich ohne ein geringstes Maß an Ausgewogenheit immer auf die Seite der Konsumenten stellen?

Wenn ich heute eine Hypothek abschließe, kann ich zwischen verschiedenen Festschreibungszeiten wählen. Kein Mensch weiss, welche Zinsbindung die richtige ist.

Die Zinsen sind nun einmal in den vergangenen 20 Jahren überwiegend gefallen - logischerweise haben sich lange Zinsbindungen meist als ungünstig herausgestellt. Aber - wer wusste das denn vorher???

Im zurückliegenden Szenario war die Entscheidung einer langen Zinsbindung möglicherweise falsch, OK, und nun? Jetzt beschwere ich mich, dass die Bank mich nicht aus dem Kredit entlässt? Wie wäre es denn gewesen, wenn der Zinsgestiegen wäre? Dann hätte ich als Kunde eben ein gutes Geschäft gemacht.

Deutschland tut gut daran, an seiner Tradition langfristiger Zinsbindungen festzuhalten. Man mag sich nicht ausdenken, was in Ländern, bei denen variable Zinsbindungen üblich sind, passieren wird, wenn der Trend langsam aber sicher wieder in Richtung Zinssteigerungen zeigt.

Account gelöscht!

08.07.2011, 15:47 Uhr

Soll hier etwa auf etwas ähnliches wie in Spanien hingearbeitet werden? Viele mussten in der Immobilienkrise ihre Immobilie weit unter Wert verkaufen weil die Zinsen über Nacht in untragbare Höhen schnellten.
Mir drängt sich der Verdacht auf, dass unser bewährtes Banksystem durch die EU in eines nach spanischem und britischen Vorbild umgewandelt werden soll. Northern Rock lässt grüßen!

Mit der Zinsbindung erlangen beide Seiten Sicherheit. Die nächsten Jahre werden die Zinsen wohl eher wieder steigen. Vielleicht lesen wie hier in 20 Jahren einen Artikel: Früher, als wir noch jung waren war alles besser war, waren die Zinsen kalkulierbar und viel niedriger...

be-fair

08.07.2011, 17:26 Uhr

Handelsblatt = Käseblatt ?

Deutschland ist doch deswegen so ein wunderschönes und wirtschaftlich erfolgreicehes Land, weil der Rechtsgrundsatz "Verträge sind zu halten" gilt.

Wenn Verträge nicht gehalten werden können (bzw. wollen!), dann sind die Vertragsparteien zum gegenseitigem Schadensersatz verpflichtet.

Diese ist im Fall von Vorfälligkeitsentschädigungen sogar durch den Bundesgerichtshof (=höchste rechtssprechende Instanz in Deutschland) für Banken bindend geregelt. Für den Autor sei das AZ: XI ZR 226/02 erwähnt.

Schadensersatz hat auch nichts mit einer Vergoldung zu tun aber damit es auch der Autor versteht, schlage ich ihm folgenden Handel vor:
Ich kaufe von ihm ein Aktienpaket über € 100.000,- und wenn es in einem Jahr einen Kursverlust aufweisst, dann gebe ich es einfach zurück und will mein Geld wieder.

Schlag ein !!!

Für den wirklich interessierten Leser...es gibt tatsächlich Kredite mit einem Festzinssatz und jederzeitiger Sondertilgungsmöglichkeit - siehe Bauspardarlehen.

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