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24.01.2012

12:30 Uhr

Streitfall des Tages

Wenn die Nebenkosten der Mieter explodieren

VonRenate Reckziegel

Viele Vermieter sparen an der Heizung - 90 Prozent der Anlagen sind veraltet. Die Zeche zahlen die Mieter mit hohen Energierechnungen. Wie sich Mieter wehren können und Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung tricksen.

Der Schmu des Tages. Illustration: Tobias Wandres

In der Rubrik "Der Streitfall des Tages" analysiert Handelsblatt Online eine Gaunerei oder ein Ärgernis aus Bereichen des Wirtschaftslebens. Betroffene erhalten konkrete Unterstützung, können ihren Fall öffentlich machen und mit Gleichgesinnten diskutieren. Illustration: Tobias Wandres.


Der Fall


Das Mehrfamilienhaus mit 450 Quadratmetern Wohnfläche ist kaum gedämmt, die Ölheizung stammt aus dem Jahr 1990. Das bekommen die Mieter der sieben Wohnungen Jahr für Jahr zu spüren, wenn die Nebenkosten-Abrechnung im Briefkasten liegt: Der Verbrauch ist hoch, er liegt bei 200 Kilowattstunden pro Quadratmeter.

Bei einem Ölpreis von sieben Cent pro Liter kommen im Jahr 6300 Euro an Energiekosten zusammen. Ein moderner Brennwertkessel würde die Energiekosten pro Jahr um 1000 Euro senken. Der Eigentümer müsste dafür etwa 10.000 Euro investieren – doch das Geld möchte er nicht ausgeben. Die Rückfragen und Beschwerden seiner Mieter nimmt er in Kauf.

Die Vermieter


Die Heizkosten sind aus Sicht von Vermietern zunächst nur ein durchlaufender Posten: „Egal ob der Verbrauch hoch oder niedrig ist: Das ändert nichts daran, was für Eigentümer an Miete herauskommt “, sagt Gerold Happ, Mietrechtsexperte der Eigentümerschutz-Gemeinschaft „Haus & Grund“. So gesehen haben Vermieter zunächst nur wenig Interesse, Geld in die energetische Sanierung ihrer Immobilie zu stecken.

Trotzdem ist es nach Happs Einschätzung für Eigentümer nicht egal, wie wirtschaftlich ein Gebäude ist: „Geringe Heizkosten tragen zur Attraktivität einer Immobilie bei.“ Das ist aber auch schon der einzige Profit, den Vermieter von einer Öko-Investition haben. Noch dazu greift dieser Vorteil nur in Regionen, in denen das Angebot an Mietraum größer ist als die Nachfrage, damit Eigentümer beim Werben um Mieter punkten können.

Umgekehrt bedeutet das: Wer seine Wohnung aufgrund hoher Nachfrage problemlos vermieten kann, hat derzeit wenig Anreize, Geld in Gebäudetechnik und Dämmung zu stecken. Das bestätigt auch die aktuelle Studie des Energiedienstleisters Techem: Demnach ist in Ballungsräumen mit Wohnungsknappheit – Ruhrgebiet, Rhein-Main und Hamburg – der Anteil schlecht gedämmter Gebäude besonders hoch.

Die häufigsten Fehler bei den Mietnebenkosten

Verwaltungskosten

Verwaltungskosten wie beispielsweise Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen oder Telefon sind nie Betriebskosten. Der Mieter muss diese nicht zahlen – egal, was im Mietvertrag steht.
Insbesondere Mieter einer Eigentumswohnung finden in ihrer Abrechnung häufig die Positionen Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten beziehungsweise -rücklagen. Der Vermieter hat dann die Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft einfach an die Mieter weitergeleitet. Das geht nicht. Eigentümer müssen diese Kosten zahlen. Mieter nicht. Quelle: Deutscher Mieterbund

Reparaturen

Reparaturen im Haus oder in der Wohnung sind immer Sache des Vermieters und nie Betriebskosten.

Gewerberäume

Geschäfte, Firmen oder Büros verursachen höhere Betriebskosten als Wohnungen. Beispielsweise sind die Grundsteuern höher. Ein Friseurgeschäft oder eine Gaststätte haben auch einen höheren Wasserbedarf. Geschäfte mit großen Schaufenstern verursachen höhere Versicherungsprämien. Der Vermieter muss das bei der Kostenverteilung berücksichtigen.

Wartungskosten

Wartungskosten, zum Beispiel für einen Fahrstuhl, sind Betriebskosten. Häufig verbergen sich unter dem Begriff Wartungskosten aber auch Reparaturkosten, die Sache des Vermieters sind. Vorsicht bei so genannten Vollwartungsverträgen. Die Vollwartung beinhaltet auch anfallende Reparaturen. Deshalb können hier wegen versteckter Reparaturkosten bis zu 50 Prozent abgezogen werden.

Hausmeister

Gartenpflege und /oder Treppenhausreinigung gehören zu den typischen Hausmeisterarbeiten. Werden diese Kostenarten einzeln abgerechnet, obwohl es einen Hausmeister gibt, muss nachgehakt werden, sonst besteht die Gefahr der Doppelberechnung. Hausmeister sind in den meisten Fällen „Mädchen für alles“. Das heißt, sie erledigen auch kleinere Reparaturen und übernehmen Verwaltungsaufgaben. Das sind aber keine Betriebskosten. Von den Hausmeisterkosten müssen dann entsprechende Abzüge gemacht werden.

Gartenpflegekosten

Nur die regelmäßige Gartenpflege fällt unter Betriebskosten. Wird der Garten völlig neu angelegt, muss der Mieter das nicht bezahlen.

Versicherungen

Die Prämie für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen sind Betriebskosten. Nicht aber die Kosten für sonstige Versicherungen des Vermieters wie die Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherung.

Alle Wohnungen zählen

Bewohnt der Vermieter selbst eine Wohnung im Mietshaus, muss er sich an den Betriebskosten anteilig beteiligen. Auch für leer stehende Wohnungen im Haus zahlt der Vermieter.

Leerstand

Für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter die anteiligen Betriebskosten übernehmen. Vorsicht, wenn die Gesamtwohnfläche des Hauses (Quadratmeter) plötzlich niedriger als im Vorjahr ist. Dann spricht alles dafür, dass der Vermieter die Kosten nur auf die tatsächlich vermieteten Wohnungen umlegen will.

Kosten des Abrechnungszeitraums

Grundsätzlich dürfen nur die Kosten in die laufende Betriebskostenabrechnung eingestellt werden, die auch aus dem fraglichen Abrechnungszeitraum herrühren. Zwei oder drei Jahre alte Rechnungen dürfen nicht untergeschoben werden.

Nachträgliche Grundsteuern

Erhebt die Gemeinde nachträglich noch Grundsteuerbeträge, beispielsweise nach Modernisierungen oder nach Wegfall einer Steuerbefreiung oder –vergünstigung, gilt: Der Vermieter kann die nachträglich erhobenen Kosten nur für das laufende und das vorangegangene Kalenderjahr geltend machen. Voraussetzung ist, dass sich die Grundsteuer auch auf einen Zeitraum bezieht, zu dem der Mieter schon im Haus gewohnt hat.

Messdifferenzen beim Wasser

Der Hauptwasserzähler im Haus zeigt normalerweise mehr an als die Wohnungszähler insgesamt. Bis zu einer Abweichung von 20 Prozent wird in der Regel das Messergebnis der Hauptwasserzähler verwendet. Bei größeren Abweichungen müssen die Ursachen geklärt werden. Dann kann praktisch nur das Ergebnis der Wohnungszähler verwendet werden.

Müllbeseitigung

Miete für Müllbehälter fällt nicht unter Betriebskosten genauso wenig wie die Anschaffung der Behälter.

Ungezieferbekämpfung

Einmalkosten – für Reinigung einer verseuchten Wohnung oder eines verseuchten Hauses – sind keine Betriebskosten. Auch nicht umlegbar sind Kosten, die nachweislich von einer konkreten Mietpartei verursacht wurden.

Wohnungsgröße

Bei der Kostenverteilung nach Wohnfläche kommt es auf die im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße an. Ist die tatsächliche Wohnungsgröße aber mehr als zehn Prozent kleiner, ist die entscheidend. Nachmessen lohnt sich.

Rechtlich dürfen Eigentümer, die ihr Haus energetisch modernisieren, ihre Mieter bis zu einem Satz von elf Prozent pro Jahr an den jeweils für die Wohnung aufgewandten Kosten beteiligen – in Form einer Modernisierungsmieterhöhung.
Tatsächlich nutzt laut einer Studie des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung aus dem Jahr 2007 aber nur jeder fünfte Vermieter bei einer Modernisierung dieses Instrument. „Das birgt immer die Gefahr, dass Mieter ausziehen“, nennt Gerold Happ als Erklärung.

Ein weiterer Grund: Bisher können Vermieter beim Umstieg von Öl auf regenerative Energieträger die Modernisierungsmieterhöhung nicht geltend machen, da diese Umrüstung nicht als „energetische Sanierung“ zählt. Denn durch den Einsatz von Holz oder Solarthermie wird nur der Bedarf an Primärenergie, nicht aber der Verbrauch gesenkt. Doch in diesem Punkt sind Änderungen geplant: Noch in diesem Jahr soll im Zuge einer Mietrechtsänderung der Begriff „energetische Sanierung“ neu gefasst werden.

Streitfall des Tages: Was Vermieter über ihre Mieter wissen dürfen

Streitfall des Tages

Was Vermieter über ihre Mieter wissen dürfen

Mancher Vermieter zeigt sich allzu neugierig: Nicht nur Fragen nach Einkommen, Nikotinsucht und Familienplanung sind üblich. Was Mieter über sich verraten müssen und wann sie die Auskunft verweigern können.

Auch weitere Hemmschuhe, die modernisierungswilligen Eigentümern das Leben schwer machen, sollen bei der Novellierung des Mietrechts wegfallen. Der Gesetzentwurf sieht vor, dass Mieter energetische Modernisierung mit Blick auf den Klimaschutz seltener blockieren können.

Mietminderungen, die Mieter bisher für die gesamte Bauzeit geltend machen können, sollen auf drei Monate beschränkt werden. Auch freiwillige Modernisierungsvereinbarungen zwischen Mietern und Vermietern, die Gerichte hinsichtlich der Mieter oft nicht als bindend ansahen, sollen dann eindeutig wirksam sein.

Kommentare (6)

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JAJA

24.01.2012, 12:53 Uhr

>>Bei einem Ölpreis von sieben Cent pro Liter..<<

..würde ich mir keine Gedanken über die veraltete Heizungsanlage machen.

Vermieter

24.01.2012, 15:47 Uhr

Liebes Handelsblatt,
1. Nicht jeder Vermieter ist reich - eine energetische Sanierung will erst mal bezahlt werden.
2. Nach der Sanierung haben sie ruck zuck Schimmel in den Wohnungen, da etwa die Hälfte der Mieter nicht in der Lage ist, vernünftig zu lüften.
3. Kann sich doch jeder gerne eine andere Wohnung suchen.

Vermieter2

24.01.2012, 18:42 Uhr

Meine Erfahrung als Vermieter:

1) Bei der Anmietung informieren sich die Mieter wenig über Nebenkosten. Investieren ist also kein Vorteil.

2) Wenn man saniert, wird das oft von den Mietern als Zumutung empfunden. Insbesondere wenn "das Amt" die Heizkosten bezahlt, die Mieterhöhung aber nicht.

3) Der Vermieter ist eh immer schuld. Steigt die Grundsteuer, beschwert man sich beim Vermieter.

4) Die Rechte der Mieter sind umfassend.

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