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16.04.2012

09:57 Uhr

Streitfall des Tages

Wenn Immobilienmakler lügen

VonBettina Blaß

Eine Wohnung ohne Makler in den Ballungsgebieten zu finden, ist fast unmöglich. Doch wer sich auf deren Aussagen verlässt, muss schon mal mit bösen Konsequenzen rechnen. Wann Wohnungssuchende misstrauisch werden sollten.

Der Schmu des Tages. Illustration: Tobias Wandres

In der Rubrik "Der Streitfall des Tages" analysiert Handelsblatt Online eine Gaunerei oder ein Ärgernis aus Bereichen des Wirtschaftslebens. Betroffene erhalten konkrete Unterstützung, können ihren Fall öffentlich machen und mit Gleichgesinnten diskutieren. Illustration: Tobias Wandres.


Der Fall

Inge H. freut sich, als sie im Februar den Notarvertrag unterschreibt. Mit ihrem Mann zusammen hat sie in Köln-Mülheim zwei kleine Eigentumswohnungen als Kapitalanlage gekauft.

Zwei Jahre hatte das Paar gesucht, bis es auf die Anzeige eines Immobilienmaklers in Köln-Deutz gestoßen war. Inge H. hat noch einen Grund sich zu freuen: Sie wird am nächsten Morgen für drei Wochen nach Mexiko fliegen. Und ihr Mann hat gerade die Zusage bekommen, ab April für seine Firma drei Monate im Ausland zu arbeiten.

Für die beiden heißt das, sie müssen schnell einen Mieter für eine der beiden Wohnungen finden. Sie wähnen sich im Glück, dass die zweite Wohnung bereits seit zehn Jahren an einen Herren vermietet ist, den ihnen ihr Immobilienmakler Ö. vor dem Kauf als solvent und ruhig beschrieben hatte.

Nach dem Kauf drängt die Zeit bei Inge H., weil der Auslandsaufenthalt naht. Darum gibt sie Ö., der das Objekt kennt, schriftlich einen Auftrag: Er möge ihnen zwei Tage nach ihrer Rückkehr aus Mexiko drei potenzielle Mieter präsentieren, die ihre Anforderungen erfüllen.

Da Inge H. nichts vom Makler hört, fragt sie per SMS nach. Die Antwort wenige Stunden vor dem Termin: Er müsse ihn um einen Tag verschieben, seine Kunden könnten nicht am gewünschten Datum kommen. Er sei dann jedoch in der Schweiz, ein Kollege werde Inge H. vor dem Haus in Köln-Mülheim erwarten.

Es folgen einige weitere SMS, schließlich schreibt Ö., Inge H. möge respektieren, dass er im Wochenende sei und sich einen neuen Makler suchen, wenn sie mit seinen bisherigen Leistungen nicht zufrieden ist. Da der Makler weder den Namen des Kollegen, der ihn vertreten soll, noch die Uhrzeit genannt hat, zu der das Treffen stattfinden wird, und überdies telefonisch nicht erreichbar ist, fragt Inge H. bei seinem Chef nach.

Was Kunden über Makler wissen

Studie

Unter dem Titel „Leistungen und Provisionen transparent“ veröffentlichte der Verein „Wohnen im Eigentum“ eine Untersuchung zu Makler- und Kundenbefragungen. Hier die wichtigsten Ergebnisse.

Ortsübliche Courtage

Die als „ortsüblich“ ausgegebenen und empfohlenen Provisionssätze der Branche und der Maklerverbände sind nicht mehr zeitgemäß. Verbraucher zahlen deutlich weniger, allerdings muss differenziert werden zwischen Regionen mit einer reinen Käuferprovision und Regionen mit einer Provisionsteilung zwischen Verkäufern und Käufern.

Eine Schätzung auf der Basis der durchgeführten Befragungen ergibt, dass die am Markt aktuell erzielten (Gesamt-)Provisionen ca. 20 Prozent unter den sogenannten ortsüblichen Maklerprovisionen liegen. Nennen die Makler und ihre Verbände auf Anfrage eine Gesamtprovision von 5,80 bis 6,96 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie inklusive Mehrwertsteuer, so erhalten sie derzeit tatsächlich sehr oft nur Provisionen in der Bandbreite von 4,6% bis 5,6 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Provisionsverhandlung

Im Rahmen dieser Untersuchung gaben ein Drittel der Käufer und ein Viertel der Verkäufer an, zu handeln. Zwei Fünftel aller verhandelnden Kunden erreichten Nachlässe in der Provisionshöhe. Insbesondere verhandelten Käufer dort, wo sie allein die Provisionslast tragen mussten. Es zeigte sich, dass (nur) zwei Fünftel aller verhandelnden Kunden Nachlässe in der Provisionshöhe erreichten. In jüngerer Zeit nahm die Verhandlungsquote deutlich zu.

Provisionsanspruch

Die Kundenbefragung ergab, dass bei vielen Maklerkunden Unsicherheit darüber besteht, ob und wann ein Maklervertrag zustande gekommen ist, wie hoch die Provisionsansprüche tatsächlich sind und wann die Provision zu zahlen ist. Hier zeigt sich: Das Verbraucherwissen und das Problembewusstsein über den Maklervertrag sind zu gering, die Informations- und Beratungsmöglichkeiten ebenfalls. Ein erhebliches Problem besteht darin, dass Absprachen mit Maklern zu wenig schriftlich fixiert werden.

Erfolg bei Maklerauftrag

Der Maklerauftrag führt überwiegend, aber nicht immer zum angestrebten Erfolg (Abschluss eines Kaufvertrags). Schätzungsweise (mindestens) ein Viertel der Aufträge von Verkäufern bleibt erfolglos, mitunter bei Laufzeiten von über einem Jahr. Einige Kunden haben den Makler (mehrfach) gewechselt, teils mit, teils ohne Erfolg. Die Verantwortung für scheiternde Aufträge wird teils den Maklern, teils den Marktverhältnissen zugeschrieben.

Kritik an Makler

Ein Viertel der Kunden übte erhebliche Kritik an den Makleraktivitäten. Als Probleme wurden insbesondere genannt: geringe Aktivität, Ineffizienz, zu hohe Provisionen, ein sie benachteiligender Maklervertrag, Inkompetenz, Preisdrückerei und Illoyalität.

Preiserklärung

Obwohl der Preis der Immobilie für den Erfolg eines Geschäftes einen zentralen Stellenwert hat, wurde nur in der Hälfte aller Fälle (51%) der Wert der jeweiligen Immobilie mit den Kunden genau erörtert.

Dort ist das Objekt nicht bekannt, und niemand wird Ö. am Abend beim Termin vertreten. Der Makler hat die zwei Wohnungen auf eigene Faust, aber unter dem Namen seines Arbeitgebers verkauft. Und er hat die Realität etwas geschönt: Der solvente, ruhige Mieter aus der vermieteten Wohnung ist langzeitarbeitslos und alkoholkrank.

Die Relevanz

Michael Beuger ist auf Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt aus der Kanzlei Wilde, Beuger, Solmecke in Köln. Er sagt:“Es kommt leider immer wieder vor, dass Makler Dinge versprechen und zusagen, die nicht stimmen.“

Makler seien Verkäufer, das dürften Immobiliensuchende nie vergessen. Und es ist ihnen sogar erlaubt, ein Objekt schöner oder besser anzupreisen als es tatsächlich ist. Allerdings wird ein solches Makler-Versprechen eher selten schriftlich gegeben, denn dann ließe sich im Zweifelsfall nachweisen, dass die Aussage nicht der Wahrheit entspricht.
Entsteht dem Käufer durch ein nachweisbar geschöntes Versprechen ein Schaden, könnte er den Makler schadenersatzpflichtig machen.

Entgegen der Erfahrungen von Inge H. hat eine Forsa-Studie 2010 unter 1.000 Immobilienkäufern und -verkäufern herausgefunden, dass 76 Prozent der Befragten mit den Dienstleistungen ihres Maklers zufrieden sein sollen. Diejenigen, die nicht mit ihrem Makler zufrieden sind, können sich übrigens an den Ombudsmann für Immobilien wenden - soweit der Auftragnehmer Mitglied ist beim Immobilienverband Deutschland (IVD).

Streitfall des Tages: Wenn der Immobilienmakler untätig bleibt

Streitfall des Tages

Wenn der Immobilienmakler untätig bleibt

Die meisten Deutschen vertrauen beim Hausverkauf auf Makler. Doch nicht immer erfüllen diese die hohen Erwartungen. Was Immobilienbesitzer tun können, wenn der Makler nicht leistet.

Die Rechtslage

Inge H. versucht, ihre Lage zu überschauen. Grundsätzlich hat sie zwei Möglichkeiten: Erstens könnte sie den Immobilienkaufvertrag rückabwickeln, zweitens für die leerstehende Wohnung selbst einen Mieter suchen - und sich informieren, welche Probleme aus dem Mietverhältnis mit dem suchtkranken Mieter entstehen könnten.

„Einen Immobilienkaufvertrag rückabzuwickeln ist äußert komplex“, sagt Michael Beuger. Wurde ein Darlehensvertrag bei der Bank unterschrieben, steht dieser eine Vorfälligkeitsentschädigung zu.

Außerdem bekommt der Käufer die Kosten für den Makler, den Notar und die Grundbuchumschreibung nicht zurück. „Grunderwerbsteuer dagegen wird erstattet, wenn der Kaufvertrag über das Objekt innerhalb von zwei Jahren wieder rückgängig gemacht wird“, sagt Beuger.

Was der Makler leisten muss

Maklerverträge

Grundsätzlich wird zwischen einem einfachen Maklervertrag, einem Alleinauftrag und einem qualifizierten Alleinauftrag unterschieden. Für Auftraggeber und Makler ergeben sich dadurch auch unterschiedliche Rechte und Pflichten. 

 

Einfacher Vertrag

Beim einfachen Maklerauftrag besteht gemäß der gesetzlichen Regelung keine Verpflichtung des Maklers zum Tätigwerden. Da der Provisionsanspruch des Maklers nur im Erfolgsfall besteht und mehrere Makler beauftragt werden können, besteht für den Auftraggeber die größte Entscheidungsfreiheit.

 

Alleinauftrag

 Mit dem Alleinauftrag bindet sich der Auftraggeber dagegen für eine vertraglich vereinbarte Zeit an einen Makler. Dafür verpflichtet sich der Makler allerdings für den Verkauf tätig zu werden. Der Eigentümer behält sich dabei aber das Recht vor, sein Objekt selber zu veräußern ohne dass ein Provisionsanspruch des Maklers entsteht. Veräußert der Auftraggeber sein Objekt jedoch über einen anderen Makler, so muss er die mit dem Makler vereinbarte Provision zahlen. Ein zeitlich unbegrenzter Auftrag ist unwirksam, führt aber meist nicht zur Nichtigkeit des gesamten Vertrags, sondern zur Bindung für einen angemessenen Zeitraum (BGH WM 1974, 257). Welcher Zeitraum angemessen ist, hängt vom Einzelfall an, der Bundesgerichtshof hat im vorgenannten Urteil fünf Jahre für angemessen gehalten, die Frist kann je nach Objekt aber auch deutlich kürzer (unter einem Jahr) sein.

Qualifizierter Alleinauftrag

Auf das Recht seine Immobilie selber zu vermitteln, ohne eine Provision zahlen zu müssen, verzichtet der Auftraggeber dagegen mit dem qualifizierten Alleinauftrag. Hierin wird also individuell vereinbart, dass der Auftraggeber nicht berechtigt sein soll, das Objekt ohne Einschaltung des Maklers an eigene Interessenten zu verkaufen.

Damit der Käufer nicht für die Kosten aufkommen muss, muss er beweisen können, dass der Verkäufer oder der Makler ihn angelogen hat. Das ist oft nicht einfach möglich. „Hat die Immobilie Bauschäden, ist beispielsweise der Keller feucht, dann ist die Situation eine andere“, so der Rechtsanwalt.

Denn wenn darüber nichts im Vertrag stehe, und auch im Vorfeld nicht darauf hingewiesen wurde, sei es verschwiegen worden. Und dann kann der Käufer bei der Rückabwicklung den Verkäufer zur Kasse bitten. Das gilt übrigens auch, wenn verheimlicht wurde, dass es mit den Nachbarn immer wieder Streit gebe.

Für Inge H. und ihren Mann ist die Rückabwicklung unter diesen Gegebenheiten jedoch keine Alternative. Während sie sich nun selbst um einen Mieter für die leer stehende Wohnung kümmern, erkundigen sie sich über ihre Rechtslage als Vermieter eines Alkoholkranken.

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