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02.09.2011

14:28 Uhr

Streitfall des Tages

Wenn sich der Fiskus am Ferienhaus vergreift

VonUlrich Lohrer

Wer seine Auslandsimmobilien vermietet oder verkauft, zahlt für die Erträge Steuern im Ausland. Trotzdem verlangen auch deutsche Finanzämter ihren Teil und das häufig zu unrecht. Wann Ferienhäuser zur Steuerfalle werden.

Der Schmu des Tages. Illustration: Tobias Wandres

In der Rubrik "Der Streitfall des Tages" analysiert Handelsblatt Online eine Gaunerei oder ein Ärgernis aus Bereichen des Wirtschaftslebens. Betroffene erhalten konkrete Unterstützung, können ihren Fall öffentlich machen und mit Gleichgesinnten diskutieren. Illustration: Tobias Wandres.


Der Fall


Eine deutsche Gesellschaft hatte in Mallorca ein Appartment erworben und dieses vermietet. Nach vier Jahren verkaufte es die Wohnung an ein Ehepaar. In der Steuererklärung gegenüber dem deutschen Finanzamt wies die Gesellschaft einen Verlust aus, weil sie den Veräußerungsgewinn und die Mieteinnahmen nicht angab. Die Begründung: Diese seien bereits vom spanischen Fiskus besteuert worden und unterlägen nach dem Doppelbesteuerungsabkommen nicht der deutschen Besteuerung.

Dies lehnte das deutsche Finanzamt jedoch ab. Zudem wies es auch die mit der Verbindung der Vermietung und dem Wertverfall des Objekts verbundenen Kosten zurück. Stattdessen stellte es in dem Steuerbescheid einen Gewinn aufgrund der Verkaufserlöse und der Mieteinnahmen fest. Dagegen klagte die Gesellschaft. Das Finanzgericht Münster gab dem Kläger Recht und hob den Steuerbescheid des zuständigen Finanzamts auf (Urteil vom 16. Februar 2009; Aktenzeichen: 9 K 463/04 K, F, f).

Was Käufer von Ferienhäusern wissen sollten

Checkliste – Immobilienerwerb im Ausland

Sollte der Hauskauf in Deutschland bereits gut geplant sein, kommen beim Immobilienerwerb im Ausland noch landesübliche Regelungen und Usancen hinzu. Folgende Checkliste hilft, Fehler beim Erwerb einer Auslandsimmobilie zu vermeiden.

Aufenthaltserlaubnis geklärt?

Die Bestimmungen der EU erlauben Europäer grundsätzlich sich in jedem Mitgliedsland niederlassen. In vielen Ländern außerhalb der EU wird dagegen oft auch eine Aufenthaltserlaubnis benötigt. Geklärt sein sollte, deshalb, ob eine Aufenthaltserlaubnis erforderlich ist, diese zeitlich begrenzt ist und bis wann alle Unterlagen dazu vorliegen.

Quellen: meineimmobilie.de, Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien

Gesetzliche Regelungen bekannt?

Vor dem Kauf sollten sich Interessent mit den wichtigsten landestypischen Regelungen zum Erwerb und die Vermietung der Immobilie betreffenden Land vertraut. Es sollte klar sein, wie der Kauf geregelt wird – also ob eine notarielle Beurkundung notwendig ist. Zudem sollte im Vorfeld geklärt sein, welche Steuern durch den Kauf anfallen und wie die Steuererhebung durchgeführt wird. Dies betrifft in Regel die Grundsteuer (ggf. Wohnsteuer) und die Einkommensteuer, sowie unter Umständen auch die Erbschaftsteuer. Zu klären ist, ob der Interessent oder die Immobilie eventuell Nutzungs-, Erwerbs- oder Vermietungsbeschränkungen unterliegt.

Wie soll die Immobilie gesucht werden?

Je nach Art der Immobiliensuche fallen unterschiedlich Kosten oder Aufwendungen an. Ob das Ferienhaus in eigener Regie, über einen Makle oder über sonstige Vermittler oder Portale gesucht wird, sollte daher im Vorfeld überlegt werden.

Wichtige Unterlagen eingesehen?

Vor dem Kauf sollten auf jeden Fall die Eigentumsverhältnisse sowie die mit dem Kauf verbundenen Rechte und Pflichten der Immobilie geklärt sein. Dies lässt sich durch die Einsicht in das Baulastenverzeichnis, dem Grundbuch/Register oder bei Neubauten über den Bebauungsplan/Flächennutzungsplan weitgehend klären. In bestimmten Regionen empfiehlt sich vor dem Bau oder Kauf zu überprüfen, ob das Gebäude in Übereinstimmung der regionalen Gesetze (wurden beim Bau bestehende Gesetze – wie in Spanien das Küstengesetz, LRAU errichtete wurde oder gebaut wird. Eventuelle vorhandene Versicherungsunterlagen können Auskunft über zusätzliche Kosten und Risiken geben.

Liegen beglaubigte Übersetzungen vor?

Falls der Interessent nicht über ausreichende Sprachkenntnisse verfügt, sollte er alle wichtigen Unterlagen auch in beglaubigten Übersetzungen vorliegen haben.

Wie hoch sind die ortsüblichen Preise?

Der Interessent sollte sich über die Preise in der Erwerbsregion informieren. Dazu bietet es sich an, örtliche Makler zu befragen, Aushänge zu studieren, das Internet nach vergleichbaren Objekten zu durchforsten. Aufgrund dieser Informationen sollte man sich beim Kauf ein Preislimit setzen, um ein Objekt nicht zu überteuerten Preis zu erwerben.

Alle Kaufnebenkosten berücksichtigt?

Der Interessent muss die Kaufnebenkosten ermitteln, die auf den Kaufpreis der Auslandsimmobilie noch aufgeschlagen werden müssen. Dazu sollte er sich die Berechnungen vorlegen lassen.

Eigenkapital ausreichend?

Was kann der Interessent in die Finanzierung einbringen, um den meist geforderten Eigenkapitalanteil von 40 bis 50 Prozent zu erreichen? Dazu bietet sich an, alle einbeziehbaren Vermögenswerte wie die eigene lastenfreie Immobilie oder Grundstück, das Wertpapierdepot, Bausparverträge oder auch Edelmetalle zu berücksichtigen. Auch ein Verwandtendarlehen oder eine Schenkung oder der Einsatz einer kapitalbildende Lebensversicherung sollte erwogen werden.

Finanzierung geklärt?

Der nächste wichtige Punkt ist die Klärung der Finanzierung. In der Regel reicht das vorhandene Eigenkapital zum Erwerb nicht aus. In diesem Fall sollten deutsche Finanzinstitute oder Geldinstitute vor Ort kontaktiert werden. Ansprechpartner oder Informationen finden sich bei der Hausbank, Bausparkassen, Finanzvermittler oder Internetfinanzierer.

Versicherungsschutz ausreichend?

Der Interessent sollte sich schon frühzeitig um einen ausreichenden Versicherungsschutz seiner Immobilie kümmern und sich über notwendige Pflichtversicherungen informieren. In der Regel betrifft dies Wohngebäudeversicherung, die Hausrat- oder Glasversicherung bei Wintergärten.

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