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10.04.2012

10:27 Uhr

Streitfall des Tages

Wie man den Mieter loswird

VonCatrin Gesellensetter

Eine eigene Wohnung ist eine schöne Sache – vorausgesetzt, man darf sie auch nutzen. Das jedoch ist leichter gesagt als getan. Vor allem, wenn die Immobilie bereits bewohnt ist. Wann Eigentümer Mietern kündigen dürfen.

Der Schmu des Tages. Illustration: Tobias Wandres

In der Rubrik "Der Streitfall des Tages" analysiert Handelsblatt Online eine Gaunerei oder ein Ärgernis aus Bereichen des Wirtschaftslebens. Betroffene erhalten konkrete Unterstützung, können ihren Fall öffentlich machen und mit Gleichgesinnten diskutieren. Illustration: Tobias Wandres.


Der Fall

Drei Jahre. So lange hatte Architekt Stefan Esthenbaur nach einer passenden Immobilie gesucht. Nun war er endlich fündig geworden. Der Bungalow im Münchner Edel-Vorort Pullach entsprach seinen Bedürfnissen voll und ganz. Der schlichte Bau aus den fünfziger Jahren eignete sich perfekt für eine kreative Umgestaltung. Auch der Preis der Immobilie lag im Rahmen des Machbaren. Schnell war sich Esthenbaur mit dem alten Eigentümer einig und kaufte das Objekt.

Den Ausbau des in die Jahre gekommenen Gebäudes – der Hausherr träumte von lichten Glaskuben und einem Büro mit Loftcharakter - musste er jedoch erst einmal zurückstellen. Denn der Bungalow war vermietet und dessen bisherige Bewohner alles andere als erfreut, als der neue Eigentümer ihnen die Kündigung präsentierte. Sie konsultierten einen Anwalt, klagten sogar, um den Rauswurf zu verhindern. Esthenbaur war fassungslos. Den Start in sein Leben als Eigentümer hatte er sich anders vorgestellt.

Die Gegenseite

Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes in Berlin kann das Verhalten der ursprünglichen Mieter gut verstehen. „Viele Menschen empfinden es als Angriff auf ihre Existenz, wenn ihr Mietvertrag gekündigt wird“, so die Erfahrung des Juristen. „Die Wohnung, in der sie möglicherweise viele Jahre gelebt haben, ist ihr Zuhause. Das aufzugeben, fällt schwer.“

Zudem sei es oft gerade in Ballungsräumen wie München fast unmöglich, innerhalb der Kündigungsfrist wieder eine vergleichbare Wohnung zu ähnlichen Konditionen zu finden. „Neumieter zahlen hier oft 15 bis 20 Prozent mehr als Bestandsmieter“, so Ropertz.

Ein erzwungener Wohnungswechsel bringe daher nicht selten auch handfeste finanzielle Probleme mit sich. Es sei daher nachvollziehbar, wenn die Betroffenen sich wehrten – erst Recht, wenn der Verdacht bestehe, dass die Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben sei.

Wann sich Gerichte auf die Seite der Mieter schlagen

Statusbewusste Tochter

Wer für seine alleinstehende 18-jährige Tochter eine 107 Quadratmeter große Wohnung beansprucht, macht damit einen überhöhten Wohnbedarf geltend. Die Eigenbedarfskündigung ist unwirksam. (LG Bremen, Az. 2 S 324/91) Ebenfalls überzogen ist das Ansinnen, eine alleinerziehende Mutter mit Kind in einer Sieben-Zimmer-Wohnung unterzubringen (BVerfG, Az. 1 BvR 308, 336, 356/88).

Vertrag mit Hintergedanken

Schließt der Eigentümer mit dem Mieter einen unbefristeten Vertrag, obwohl er bei der Unterschrift schon wusste, dass er die Wohnung in absehbarer Zeit für seine Kinder braucht, ist die Kündigung unwirksam. In diesem Fall hätte der Vermieter einen Zeitvertrag schließen müssen (BVerfG, Az. BvR 308, 336, 356/88).

Kündigung auf Vorrat

Ist für den Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung noch gar nicht absehbar, ob und zu welchem Zeitpunkt er seine Immobilie womöglich braucht und kündigt er deshalb nur „auf Vorrat“, ist die Kündigung unwirksam (LG München I, Az. 14 S 10 092/91)

Erste Liebe

Der Wunsch einer Vermieterin, ihre 14 Jahre alte Tochter in einer eigenen Wohnung unterzubringen, damit diese dort mit ihrem 16j-ährigen „Verlobten“ zusammenleben kann, ist nicht als vernünftiger, Eigenbedarfsgrund anzusehen. (LG Hannover, Az. 11 S 224/90)

Wohnungsgesellschaft

Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als "Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf kommt hier bereits begrifflich nicht in Betracht (BGH, Az. VIII ZR 122/06).

Ersatzwohnung

Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, muss er dem Mieter eine vergleichbare, im selben Haus gelegene, leerstehende Wohnung anzubieten. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 276/02).

Schadenersatz

Zieht der Mieter aus, obwohl sein Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, kann er von seinem ehemaligen Vertragspartner Schadenersatz verlangen. Der Vermieter muss in diesem Fall für Umzugs- und Maklerkosten aufkommen, aber auch die Differenz zu einer womöglich höheren Miete der neuen Wohnung ausgleichen (BGH, Az. VIII ZR 231/07).

Uverständliche Formulierung

Vermieter müssen im Kündigungsschreiben genau begründen, warum sie die Immobilie nicht mehr dem Mieter überlassen können. Dabei ist der Sachverhalt so anschaulich darzulegen, dass der Mieter die Aussagen überprüfen kann. Fehlt eine solche Begründung, ist die Kündigung aus formellen Gründen unwirksam (LG München I, Az. 14 S 20871/01).

Die Relevanz

„Eigenbedarf ist der häufigste Grund für eine Kündigung durch den Eigentümer“, sagt Mieter-Vertreter Ropertz. Vor allem wer seine Bleibe von einer Privatperson oder einer Erbengemeinschaft genietet hat (und diese Gruppe stellt immerhin zwei Drittel der deutschen Mieter), müsse damit rechnen, früher oder später sein Wohnecht zu verlieren – sei es, weil die Eigentümer ihre Immobilie tatsächlich selbst nutzen wollten, sei es, weil sie Versuchung erlägen, die Wohnung nach dem Auszug der alten Mieter anderweitig und für mehr Geld vermieten.

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