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06.12.2014

16:13 Uhr

Bausparverträge

Bafin drängt Kassen zu Kündigung

Viele Kunden ärgern sich darüber, dass Bausparkassen ihnen hochverzinste Altverträge kündigen. Die Institute bekommen nun Schützenhilfe von unerwarteter Seite: Die Finanzaufsicht Bafin dringt auf solche Kündigungen.

Bausparen war für viele immer ein Weg zum Eigenheim - aktuell eher zu einer vergleichsweise lukrativen Geldanlage. Die Bafin befürchtet eine Schieflage für die Bausparunternehmen. dpa

Bausparen war für viele immer ein Weg zum Eigenheim - aktuell eher zu einer vergleichsweise lukrativen Geldanlage. Die Bafin befürchtet eine Schieflage für die Bausparunternehmen.

FrankfurtDie Finanzaufsicht fürchte, dass die in Altverträgen garantierten hohen Guthabenzinsen von 3,5 Prozent und mehr die Bausparkassen in Schieflage bringen könnten, berichtet die Wirtschaftswoche vorab. Deshalb werbe die Bafin im Bundesfinanzministerium dafür, das Bausparkassengesetz so zu ändern, dass Altsparern künftig leichter gekündigt werden kann – notfalls sogar von der Aufsichtsbehörde selbst. Das Finanzministerium erklärte am Samstag, konkrete Pläne für eine Rechtsänderung gebe es derzeit nicht.

Viele Bauspar-Kunden profitieren von den hohen Sparzinsen, besorgen sich die Kredite aber zu günstigeren Konditionen bei Banken. Das bringt die Bausparkassen unter Druck.

Bausparen: Altverträge belasten Bausparkassen

Bausparen

Altverträge belasten Bausparkassen

Hoch verzinste Altverträge stellen Bausparkassen in Zeiten anhaltender Niedrigzinsen vor Probleme, Tausende wurden bereits gekündigt. Viele Kunden sparen hiermit offensichtlich gar nicht mehr auf ein Eigenheim.

"Es gibt zur Zeit keine konkrete Planung, das Bausparkassengesetz zu ändern", sagte ein Sprecher des Bundesfinanzministeriums. Allerdings stamme das Bausparkassengesetz aus dem Jahr 1991. "Über Anpassungen wird daher laufend nachgedacht, einen konkreten Zeitplan gibt es nicht", merkte der Sprecher an.

Dem Bericht zufolge schreckt Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble vor einer solchen "Generalermächtigung" jedoch zurück. Das Ministerium befürchte, dass dadurch das Vertrauen in den Bausparvertrag als wichtiges Element für die Immobilienfinanzierung Schaden nehmen könnte.

Unterdessen müssen sich die Bausparkassen laut Wirtschaftswoche einem sogenannten Stresstest unterziehen. Die BaFin will herausfinden, welche Auswirkungen eine länger andauernde Niedrigzinsphase auf die Institute hätte. Die Ergebnisse sollen bis Ende Januar vorliegen.

Die Tücken der Immobilienfinanzierung

Niedrige Tilgung

Wer wenig tilgt, hat zum Ende der Kreditlaufzeit noch einen Berg Schulden. Eine niedrige Tilgung kann so zu einer Kostenfalle bei Ablauf der Kreditlaufzeit werden. (Quelle: wiwo.de)

Endfällige Tilgung

Besonders riskant sind endfällige Finanzierungen mit einem Immobilienkredit auf der einen Seite und einem Sparvertrag auf der anderen Seite. Reichen die Ersparnisse und Anlagegewinne nicht, um die Kreditschuld zum Vertragsende auf einen Schlag abzulösen, ist ein neuer Kredit notwendig.

Ende der Zinsbindungsfrist

Wer ein Haus finanziert, darf sich nicht darauf verlassen, dass das Zinsniveau über die Vertragslaufzeit hinaus stabil bleibt. Vom heute historisch niedrigen Zinsniveau ausgehend, müssen Darlehensnehmer damit rechnen, dass die Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung deutlich ausfallen.

Effektiver Zins bis zur vollständigen Tilgung

Beim Vergleich der Darlehenskonditionen müssen Kunden auf den effektiven Jahreszins achten. Dieser liegt über dem regulären Sollzins für das Darlehen, bei auffälligen Differenzen zwischen Sollzins und Effektivzins sollten Kunden die genaue Ursache hinterfragen – und gegebenenfalls verhandeln.

Unerwartete Kreditnebenkosten

Einige Immobilienfinanzierer verlangen für ihren Kredit zusätzliche Gebühren, die nicht in die Berechnung des effektiven Jahreszinses mit einfließen. Dazu gehören zum Beispiel Schätzkosten für ein Wertermittlungsgutachten anfallen, Kontoführungsgebühren und Bereitstellungszinsen, die anfallen, solange der Kredit noch nicht gebraucht wird.

Mehrere Darlehen parallel

In der Regel finanzieren Hauskäufer ihre Immobilie gleich mit mehreren Krediten. Das ist oftmals sinnvoll aufgrund der unterschiedlichen Zinsen, staatlicher Förderungen und verschieden langer Laufzeiten. Allerdings werden die Darlehen mit unterschiedlichem Rang im Grundbuch vermerkt.

Mehrere Darlehen parallel 2

Ist der Kreditnehmer zahlungsunfähig, wird zunächst die Bank mit dem erstrangigen Darlehen bedient. Nachrangdarlehen können später teuer für ihn werden. Denn ist das Ende der Vertragslaufzeit erreicht und eine Anschlussfinanzierung wird benötigt, kann die neue kreditgebende Bank einen Aufschlag für die Übernahme eines Nachrangdarlehens verlangen.

Grundschuld für Banken verkäuflich

Viele Immobilienfinanzierer behalten sich das Recht vor, den Kreditvertrag zu veräußern. Grundsätzlich ist die Käufer-Bank an den Kreditvertrag mit dem Kunden gebunden, sie kann sich aber einer Anschlussfinanzierung verweigern oder bewusst unattraktive Konditionen bieten. Bevor eine Bank einen Immobilienkredit weiterverkauft, muss der Kunde allerdings informiert werden.

Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf

Wer gezwungen ist, die Immobilie vor der Rückzahlung des Kredits zu verkaufen, muss die Bank für die ihr entgangenen Zinseinnahmen entschädigen. Derzeit sind die Vorfälligkeitsentschädigungen wegen der niedrigen Zinsen am Hypothekenmarkt besonders hoch und können sich durchaus im Bereich von 15 bis 20 Prozent der Restschuld bewegen.

Gesamtschuldnerische Haftung von Paaren

Nimmt ein Paar einen Immobilienkredit auf, stehen üblicherweise beide als gesamtschuldnerisch Haftende im Vertrag für die Rückzahlung des Kredits gerade. Trennt sich ein Paar jedoch, kann es schwierig werden: Wird ein Schuldner aus dem Vertrag gestrichen, lässt die Bank sich das durch teurere Konditionen bezahlen – oder weigert sich sogar, den Kreditvertrag unter diesen Bedingungen fortzusetzen.

Mickrige Zinsgewinne aus Bausparverträgen

Wer eine Immobilie über einen Bausparvertrag finanziert, darf keine hohen Zinsgewinne erwarten. Oft ist es ratsamer, das Geld bis zum Immobilienkauf anzulegen. Unwirtschaftlich ist aufgrund der aktuellen Zinshöhe eine Vorfinanzierung des Bausparkredits über einen tilgungsfreien Kredit bei gleichzeitiger Ansparung eines Bausparvertrags. Ein typisches Annuitätendarlehen ist unter dem Strich günstiger.

Unterschätzte Zusatzkosten, überschätzte Eigenleistung

Ein typischer Fehler: Unterschätzung der Kosten. Hauskäufer sollten bei der Finanzierung immer auch noch eine Reserve einplanen. Sanierung, Instandhaltung und damit der Werterhalt eines Gebäudes verschlingt Geld, das Kreditnehmer bei ihrer monatlichen Belastung einplanen sollten.

Überschätzte Eigenleistung

Noch tückischer ist die für die Finanzierung unterstellte Eigenleistung beim Hausbau. Die senkt zwar die Darlehenssumme, oft überschätzen die Kreditnehmer jedoch ihre Fähigkeiten. Muss für die geplante Eigenleistung doch noch eine Firma beauftragt werden, fehlt die passende Kreditfinanzierung.

Von

rtr

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