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20.01.2007

10:13 Uhr

Wohnung

Durch Vermieten Steuern sparen

Sucht der studierende Sohn eine Bude, können die Eltern eine Wohnung komplett auf Kredit kaufen und sie ihm zum Vorzugspreis vermieten.

Das verbilligt sein Studium und spart den Eltern Steuern. Denn wenn sie die Kreditzinsen, Abschreibungen und Reparaturkosten von der Billigmiete abziehen, entsteht meist auf dem Papier ein Verlust, den sie bei der Steuer von ihren anderen Einkünften abziehen dürfen. Bei Spitzenverdienern reichen 4 150 Euro Verlust für eine Steuerrückzahlung von rund 1 750 Euro. Der Steuerbonus für die Eltern und der Mietrabatt für den Sprössling summieren sich in dieser Rechnung auf fast 4 000 Euro.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat klargestellt, dass Finanzämter dieses Modell auch dann akzeptieren müssen, wenn Kinder die Miete aus laufenden Zuschüssen der Eltern finanzieren. Es handele sich bei diesem familiären Geldkreislauf nicht um eine unzulässige Mogelei, vielmehr "stehe es Angehörigen frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander steuerlich möglichst günstig zu gestalten" (IX R 39/99).

Sind aus Studenten gutverdienende Familienväter und aus Eltern zufriedene Ruheständler geworden, nutzen Familien gerne eine zweite Variante der "Verwandtenvermietung". Dabei schenken die Rentner dem Nachwuchs ihre Immobilie und zahlen fortan Miete - mit Familienrabatt, versteht sich. Jetzt können der Sohn oder die Tochter die Steuerverluste gegenrechnen. Auch hier hat der BFH widerspenstige Finanzämter in die Schranken gewiesen: Es sei nichts dagegen einzuwenden, wenn Eltern ihr Haus an den Nachwuchs verschenken und dann zurückmieten (IX R 12/01).

Aber Vorsicht: Nicht alles geht. Finanzbeamte prüfen diese Verträge auf Herz und Nieren. Einer der häufigsten Fehler: Ein ausufernder Rabatt, um den Verlust möglichst hochzuschrauben. "Vermieter sollten mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen", rät Heiner Röttger, Steuerberater bei HLB Dr. Schumacher & Partner in Münster. Nehmen Vermieter zwischen 56 und 75 Prozent, müssen sie das Finanzamt überzeugen, dass sie auf Sicht von 30 Jahren mit dem Vermieten Gewinn machen können. "Und das ist schwierig", sagt Clemens Meyer, Steuerberater bei Meyer & Gwinner in Celle. Überzeugt der Versuch die Beamten nicht, dampfen sie den Steuervorteil ein. "Wer zu 65 Prozent des Ortsüblichen vermietet, darf dann nur 65 Prozent der Zinsen und Reparaturkosten abziehen", sagt Meyer. Ade, schöner Verlust. Liegt die Miete unter 56 Prozent, hilft die schönste Rechnung nichts - die Kosten werden ohne Nachfrage rasiert.

Ein anderer häufiger Fehler: Können Angehörige keine schriftliche Vereinbarung vorlegen und nicht beweisen, dass die Miete tatsächlich gezahlt wurde, konstatiert der Finanzbeamte schnell ein Scheingeschäft. "Dann streicht er den Verlust komplett", warnt Meyer. Vermieter sollten deshalb Standardmietverträge verwenden und sich die Miete überweisen lassen.

Päpstlicher als der Papst dürfen aber auch Steuerprüfer bei der Vertragskontrolle nicht sein. Erfolg vor Gericht hatte ein Mann, der ein Stockwerk seines Hauses an seine Mutter vermietete und ein anderes an ein familienfremdes Paar. Die Beamten erkannten den Vertrag mit Mama nicht an und kürzten den Steuerabzug, denn aus dem Text gehe, anders als üblich, nicht hervor, ob sie Nebenkosten zahle oder nicht - darum sei der Vertrag ungültig. Der BFH rüffelte die Beamten: Sie hätten prüfen müssen, ob die Mutter die Nebenkosten gezahlt habe oder nicht (IX R 68/99). Wenn ja, sei der Familien-Deal trotzdem anzuerkennen.

Einen juristischen Sieg verbuchte auch ein Bremer, der ein Haus gekauft und an seine Eltern vermietet hatte. Da er selbst danach in deren leerstehende Wohnung gezogen war, unterstellte das Finanzamt, man habe die Häuser nur zum Steuernsparen getauscht und gegenseitig vermietet, was stets unzulässig ist. In diesem Fall nicht, so der BFH (IX R 5/00). Da seine Eltern keine Miete von ihm verlangten, liege keine "Überkreuzvermietung" vor.

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