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14.01.2003

00:10 Uhr

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Flucht in unsichere Häfen

VonTobias Moerschen

Raus aus der Börse, rein in Immobilienfonds - diese vermeintlich sichere Strategie kann ordentlich schiefgehen.

FRANKFURT/M. "Auch du, Brutus", sprach Cäsar, bevor er starb. Der römische Imperator wurde ausgerechnet von seinen Vertrauten erdolcht. Zu den Verschwörern zählte auch sein geliebter Ziehsohn Brutus.

Was hat dieses antike Familiendrama mit Offenen Immobilienfonds zu tun? Nun, auch deutsche Fondskäufer bringen dem Grundbesitz großes Vertrauen entgegen. 14,524 Mrd. Euro investierten sie 2002 (Stichtag 30.11.) in Offene Immobilienfonds, ermittelte der Bundesverband Investment und Asset Management (BVI). Aktienfonds erhielten nur ein gutes Viertel dieser Summe, rund 3,802 Mrd. Euro.

Doch wem man am meisten vertraut, von dem kann man am schwersten enttäuscht werden. Genau diese Gefahr besteht laut Experten bei Offenen Immobilienfonds.

Noch nie in ihrer Geschichte haben diese Anlagevehikel, die hauptsächlich in Büro- und Geschäftsgebäude investieren, im Schnitt einen Jahresverlust ausgewiesen - das macht sie vor dem Hintergrund der Börsenbaisse so attraktiv. Dieses Jahr könnte es aber für manche namhafte Fonds eng werden. Zumindest die gewohnten Renditen von 6 % und mehr jährlich scheinen derzeit kaum erreichbar. Offene Immobilienfonds kämpfen an vielen Fronten. Ihr größtes Problem klingt paradox: Sie haben zu viel Geld. Über 14 Mrd. Euro wollen investiert sein - und zwar möglichst rentabel. Das wird für Fonds mit Anlageschwerpunkt Deutschland schwierig. "So viele rentable Objekte gibt es hier zu Lande gar nicht", sagt Hermann- Josef Hall, Vorstand des Kölner Finanzdienstleisters Sauren Fonds-Research.

Viele Fonds haben ihre riesigen Mittelzuflüsse am Geldmarkt zwischengeparkt, weil ihnen attraktive Immobilieninvestments fehlen. Diese Barreserven verzinsen sich jedoch äußerst niedrig, und die Erträge sind voll zu versteuern.

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFin) schreibt vor, dass Offene Immobilienfonds mehr als die Hälfte (also mindestens 51 %) ihres Vermögens in Immobilien investieren müssen. Umgekehrt heißt das: Bis zu 49 % der Anlegergelder stecken im Geld- statt Immobilienmarkt. Junge Fonds, die erst noch Gelder einsammeln, dürfen die gesetzliche Grenze vorübergehend überschreiten. Neue Fonds großer Banken hielten 2002 bis zu 70 % ihres Vermögens in Geldmarktpapieren oder bar. Da lässt sich nicht viel verdienen.

Außerdem treibt der Kaufdruck der Fonds die Preise am Immobilienmarkt. Und je höher die Preise, desto niedriger die Mietrendite und die Chance auf Wertsteigerungen. Das gilt besonders für Großprojekte, auf die sich die großen Immobilienfonds konzentrieren. Deren Manager schauen sich Objekte im Wert von zehn bis fünfzehn Millionen Euro gar nicht erst an. Solche Summen fallen kaum ins Gewicht bei einem Fondsvolumen von mehr als zehn Mrd. Euro beim Haus Invest der Commerz Grundbesitz oder acht Mrd. Euro beim Grundbesitz-Invest von Deutsche Bank Real Estate.

Kein Wunder, dass Anleger mit Offenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr wenig verdienten. Die 19 vom BVI erfassten Fonds brachten durchschnittlich mickrige 4,7 %. Am schlechtesten schnitt mit 3,1 % der iii- Fonds Nr. 1 der Hypo-Vereinsbank ab. Der Haus-Invest warf 5,7 %, der Grundbesitz-Invest gerade mal 4,8 % ab.

Hinzu kommt, dass die tatsächliche Wertentwicklung der Fondsvermögen nur schwer abschätzbar ist. Schließlich werden ihre Immobilien nicht täglich an offenen Märkten gehandelt wie Aktien und Anleihen. Deshalb bewerten Sachverständige regelmäßig das Fondsvermögen. Je älter ein Fonds und damit seine Bestandsobjekte sind, desto eher dürfte der Schätzwert vom aktuellen Marktwert abweichen.

Manche Beobachter vermuten gar, dass die Sachverständigen ihre Schätzungen absichtlich "glätten", um Anleger in kritischen Marktphasen nicht mit fallenden Vermögenswerten zu erschrecken. So wiesen Offene Immobilienfonds Mitte der 90er Jahre erstaunlich stabile Wertentwicklungen auf - trotz der damaligen Flaute am Immobilienmarkt.

Trotz all dieser Fallstricke können Offene Immobilienfonds durchaus ein Anlagedepot sinnvoll ergänzen. Empfehlenswert sind vor allem jüngere Fonds mit internationalem Anlagehorizont und einem erfahrenen Management.

Anleger sollten jedoch nicht Cäsars Fehler wiederholen. Die offene Gefahr, die von seinen Feinden ausging, wusste der römische Kaiser sehr gut einzuschätzen. Doch zum Verhängnis wurde ihm sein blindes Vertrauen in vermeintlichen Freunde.

Ähnlich dürften die Risiken der "wilden" Anlageform Aktienfonds nach drei Jahren Baisse hinreichend bekannt sein. Aber auch beim - scheinbar - sicheren Hafen der Immobilienfonds sollten Anleger gesunde Skepsis walten lassen.

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