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01.02.2001

18:45 Uhr

Immobilienfinanzierung

Fremdes Geld fürs Eigenheim

VonMICHAELA NEHREN–ESSING

Wer einen Geldgeber für eine Immobilienfinanzierung sucht, hat die Qual der Wahl. Neben Banken, Bausparkassen und Versicherungen buhlen auch mittlerweile immer mehr Online-Finanzierer um die Gunst der Kunden. Der Wettbewerb im Finanzierungsgeschäft ist härter geworden. An einer Sache hat sich dennoch nichts geändert: Nur wer sich über die Vor- und Nachteile der einzelnen Darlehensformen informiert und sich beim Verhandlungspoker als kompetenter Gesprächspartner zeigt, wird sich ein solides Finanzierungsfundament zu günstigen Konditionen schaffen. Welche Formen der Kreditaufnahme passen, hängt auch davon ab, ob das Objekt selbst genutzt oder vermietet wird.

DÜSSELDORF. Der Löwenanteil der Immobilienfinanzierung entfällt auf Hypothekendarlehen, die Banken, Sparkassen und auch Versicherungen vergeben. Bei einer Hypothek handelt es sich um ein Grundpfandrecht, das in das Grundbuch eingetragen wird. Es räumt dem Geldinstitut das Recht ein, das Eigenheim unter den Hammer zu bringen, wenn der Schuldner seinen Zahlungen nicht nachkommt.

Die Kredite werden als Annuitätendarlehen vergeben. Der Bauherr oder Immobilienkäufer zahlt über die Laufzeit des Vertrages eine feste monatliche Rate für Zinsen und Tilgung. Üblich ist jährlich ein Prozent Tilgung vom Anfangsdarlehen, möglich sind aber auch höhere Sätze. Beim Annuitätendarlehen trägt der Hausbesitzer Monat für Monat ein Stück von seiner Schuld ab. Allerdings sinkt die Darlehensschuld während der Laufzeit nicht gleichmäßig. Vielmehr steigt der Tilgungsanteil anfangs nur marginal, während zum Ende hin die Rate fast nur noch der Tilgung zugute kommt. Wenn nach zehn Jahren die Zinsbindung ausläuft, sind in der Regel kaum 15 Prozent des Kredits zurückgezahlt.

Sondertilgungen Deshalb bringen Sondertilgungen um so mehr Zinsersparnis, je früher sie kommen. Der Bauherr sollte daher mit seiner Bank im Darlehensvertrag die Möglichkeit von Sondertilgungen aushandeln. Zahlt er nämlich ohne Vereinbarung vorzeitig zurück, muss er in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten.

Nach Ablauf der Zinsbindung kann der Kreditnehmer nicht nur neue Konditionen aushandeln, sondern auch zu einem preiswerteren Kreditinstitut wechseln. Spätestens vier Monate vor Ablauf sollte er sich einen Marktüberblick verschaffen und jede Ersparnis nutzen. Auf jeden Fall lohnt sich der Blick ins Internet, wo eine Reihe von Agenturen die zahlreichen Banken vergleichen und Rosinen herauspicken. Vor allem Direktanbieter machen interessante Offerten. Denn bereits kleinste Zinsunterschiede summieren sich über die Zeit zu stattlichen Beträgen.

Dennoch Vorsicht bei attraktiv scheinenden Zinsangeboten über ein sogenanntes Disagio oder Abschlag auf die Kreditsumme. Besonders in Zeiten hoher Zinsen bieten Kreditinstitute scheinbar günstige Darlehen an. In Wirklichkeit zahlt aber der Kunde nicht weniger. Denn statt der 100 Prozent bekommt er den Kredit nur zu 90 oder 95 Prozent ausgezahlt. Der ausgezahlte Betrag kostet daher in Wirklichkeit den marktüblichen Zins.

Lebensversicherungshypothek

Versicherungsvertreter bieten angehenden Wohneigentümern oft die Finanzierung der eigenen Wände über eine Lebensversicherungshypothek an. Dabei kauft der Kunde eine Kombination zwischen zwei verschiedenen Verträgen: Er schließt eine Kapitallebensversicherung ab und vereinbart gleichzeitig ein Hypothekendarlehen. Der Kreditnehmer zahlt für das Darlehen während der gesamten Laufzeit nur die Zinsen. Die Schulden bleiben in der Zeit konstant, da er nicht tilgt. Der gegenüber einer Annuität ersparte Tilgungsanteil fließt in die Lebensversicherung. Damit entschuldet sich der Kreditnehmer dann am Ende der Laufzeit auf einen Schlag.

Allerdings ist die große Unbekannte bei der Lebensversicherung die tatsächliche Auszahlung. Diese setzt sich aus der garantierten Versicherungssumme und der bis dahin von der Gesellschaft erwirtschafteten Überschussbeteiligung zusammen. Diese ist aber nicht garantiert, und so ist es möglich, dass die Auszahlung der Versicherung die Schulden nicht ganz deckt. Die Finanzierung wird dann viel teuerer als geplant. Zudem liegen die Beiträge zur Kapitallebensversicherung oftmals höher als der Tilgungsanteil bei einem ganz normalen Annuitätendarlehen. Denn mit den Versicherungsbeiträgen wird nicht nur Kapital angespart, sondern ein erheblicher Teil davon für den Risikoschutz und die Verwaltungskosten der Versicherung verwendet.

Lebensversicherer bieten für die von ihnen angebotenen Darlehen zwar meist einen etwas günstigeren Zins als Banken und Sparkassen. Aber dieser gilt meist nur für 45 bis 60 Prozent des Beleihungswertes einer Immobilie. Braucht der Kunde mehr Kredit, muss er sich diesen entweder teurer besorgen, oder er schließt die Lücke durch andere Finanzierungsbausteine. Dennoch sollte der Kreditnehmer den Risikoschutz nicht unterschätzen, den er mit der Lebenspolice mitkauft. Stirbt der Hauptverdiener plötzlich, dann sind die Angehörigen in der Lage, sich ganz oder zum Teil zu entschulden. Allerdings eignet sich dafür auch eine billigere Risikolebensversicherung.

Die Finanzierung mit einer eingebauten Lebenspolice eignet sich zwar kaum für den Eigennutzer. Für den Kapitalanleger ist sie hingegen attraktiv. Denn als Vermieter kann er die Zinsen als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Und außerdem darf er die in der Ablaufleistung enthaltenen Erträge aus der Police steuerfrei kassieren, sofern die Kapitallebensversicherung mindestens zwölf Jahre läuft.

Eine interessante, aber auch nicht risikolose Alternative ist hingegen die Tilgung des Darlehens durch einen Aktienfonds. Das Modell funktioniert ähnlich wie die Lebensversicherungshypothek. Die Bank gewährt ein Darlehen, und der Kunde tilgt während der vereinbarten Laufzeit keinen Pfennig, sondern zahlt nur die Zinsen. Parallel investiert er in einen Investmentfonds. Am Ende der Zinsbindung verkauft der Börsianer seine Anteile und löst damit den Kredit ganz oder teilweise ab. Läuft alles nach Wunsch, dürften damit nicht nur die Schulden getilgt sein, der Kunde macht sogar noch ein Plus. Aber, ob die Rechnung aufgeht, ist fraglich. Wer auf die falschen Aktienfonds gesetzt hat, steht am Ende der vereinbarten Laufzeit vor einer Finanzierungslücke. Denn wie sich die Fondsanlage tatsächlich entwickeln wird, lässt sich nicht vorhersagen. Die Bank lässt dieses Risiko kalt. Sollte der Fonds nicht gut gelaufen sein, hat sie die Immobilie als Sicherheit in der Hand.

Die Fondshypothek ist deshalb nichts für den Baufinanzierer, der sich im Börsengeschäft nicht auskennt und ruhig schlafen will. Sie eignet sich eher für den erfahrenen Kapitalanleger, der sich der Risiken bewusst ist und die Immobilie nicht selbst nutzen möchte. Diesen Kunden bietet die Fondshypothek einen steuerlichen Vorteil. Sie können - im Gegensatz zum Selbstnutzer - die Zinsbeträge von der Steuer absetzen.

Egal für welche Art von Darlehensform sich der Baufinanzierer entscheidet, er benötigt ein Eigenkapital von mindestens 20, besser 40 Prozent des Kaufpreises. Zudem sollte er ein hinreichendes Einkommen haben. Schließlich sollte nicht jeden Monat der letzte Pfennig für die Kreditrate aufgewendet werden. Ein Sicherheitspolster ist notwendig, damit die Finanzierung etwa bei unvorhergesehenen Schäden oder Reparaturen nicht ins Wanken gerät.

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